34亿信托融资压顶 南京一高价地项目亏本开盘

参与了去年土地市场的疯狂,就要承受今年项目被套的惨淡。

图片来源:视觉中国

过去两年高价地频出的南京市场,可能要产生第一个亏本出售的项目了。

在开盘时间一再延迟之后,来自北京的开发商京奥港旗下的“京奥港未来墅”项目,将于本周三首开,售楼处销售人员称定价在25000元—27000元/平方米,算是“楼价贴着地价卖”。

2016年4月,这家开发商以47.6亿元拍得南京麒麟一地块,楼面价22353元/平方米,溢价率163%,成为当时麒麟板块的最高地价项目。当周边楼盘售价在17000元/平方米时,京奥港曾放风它们的项目入市价会达到4万元/平方米。

显然现实比预期残酷,如果这个项目最终售价仅比楼面地价高出3000元—5000元左右,在算上建安成本和税费后,这样的价格在南京市场肯定是亏损甩卖了。

为什么面临亏本还要出货?南京一名业内人士表示,麒麟板块今年的高层毛坯房价红线被划定在了25000元/平方米左右,京奥港未来墅开盘时间已经是一拖再拖了。

去年9月,京奥港未来墅就称两个月后开盘,建造“豪宅”,放风价4万元/平方米。然而也正是从去年9月开始,南京楼市经历了5轮越来越严厉的调控,按热门区域划分楼盘所在价格区间,严控各区域楼价,这导致项目预售证达不到获批条件,开盘时间开始延后。

今年4月,又有消息传出,京奥港未来墅即将入市,毛坯价格为30000元/平方米,当时业内已认为这将是南京第一个亏损的高地价项目。然而到了今年6月,京奥港未来墅还是没有开盘,而放风价已经降至28000元/平方米,比两个月前又低了2000元/平方米。

现在似乎终于尘埃落定,项目售楼处销售人员表示,本周三开盘,意向购房者已经多于房源数,预计周五摇号。

这个项目开盘没法再拖下去的主要原因,是与大多数高地价项目面临着相似的资金压力,京奥港一笔34亿元的信托融资在今年年底即将到期。

根据“中融信托-宏金46号集合资金信托计划(一期)”显示,京奥港向中融信托发行了一笔高达34元的项目信托贷款,期限为12+6个月,已于去年6月发行,融资主体为北京京奥港集团有限公司,资金投向是京奥港未来墅地块。

这意味着,该项目必须在今年年底有销售回款,才能偿还信托融资,如果继续延期入市,将会面临违约风险,留给它们的时间已然不多。

最初做这笔信托融资时,京奥港曾对项目的前景充满信心。当时的信托计划曾写道:“项目盈利能力强,根据初步测算,预计项目可实现销售收入93.9亿,扣除期间产生的各种税费,项目可实现净利润约17亿元,回报率约为18.1%。”

在发布这份信托计划时,京奥港是按照售价能达到4.4万元/平方米来计算,但现实却远没达到它们的预期。

成立于1996年的北京京奥港集团,最初以钢贸物流起家,2003年才成立房地产开发公司,主要项目在北京和包头,地产业务的规模还未进入百强房企行列,属于典型的中小房企。2011年它们进军南京,以5.3亿元拿下中心老城区一地块,楼面价14232元/平方米。这个项目在2016年时最高卖到32000元/平方米,这让京奥港在南京市场尝到了甜头,却也为如今这个高地价项目陷入亏本出售埋下了伏笔。

京奥港未来墅如今已成为了南京业内人士口中最尴尬的高地价项目,即便从豪宅改为毛坯出售,依然难逃亏本厄运。而这仅仅是开始,还有更多项目恐怕会步京奥港的后尘。

在京奥港去年刷新南京麒麟板块最高地价一个月后,南京本地开发商中南建设又以总价48亿元、楼面价19195元/平方米拿下了麒麟G16地块,即如今的中南熙悦项目。

2016年底,该项目称预计售价将不低于35000元/平方米,但同样因为楼市调控袭来,该楼盘迟迟未能开盘,最新传出的开盘时间已经到了11月份。

过去的2016年,高价地在南京市场层出不穷,不仅诞生了88亿元的最高总价地块,还出现了45231元/平方米的最高单价地块,“面粉贵过面包”成为常态。现在这批高价地要逐渐开始入市了,但在楼市调控下,它们几乎不可能卖到当初预计的价格。

第一太平戴维斯住宅销售部高级董事唐华对界面新闻表示,过去两年,房企比较敢拿地,对于多数房企来说,手里有地才会安心,但目前这段时期和市场环境,对房企来说是一段煎熬的考验。

去年房企资金比较充裕,拿地时都雄心勃勃,唐华认为今年由于政策限制和金融层面上的收紧,开发商拿地要更加注意把控风险,拿地前期要对地块价值以及对该区域未来市场信心度进行全面评估,还要考虑到如果未来长期保持调控状态的话,地块的实际价值还有多少。

对京奥港这类在过去两年不惜高价拿地的中小房企来说,如何应对接来下更严厉的市场环境,将是它们最大的考验。

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