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银行融资渠道开闸 租赁住房市场迎来大变局

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银行融资渠道开闸 租赁住房市场迎来大变局

以建行为代表的商业银行,正深入参与到租赁市场的供需两端。

图片来源:视觉中国

1985年,改革开放的前沿阵地,深圳南油集团85名技术人员向建设银行(下称建行)申请到了第一批“按揭贷”用于房屋购买;1998年,“房改”正式实施,中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》,倡导个人向银行贷款购房。

“按揭贷”和同时出现的“房地产开发贷”,迅速促进了商品住宅投资力度,在短短20年间使得中国城镇居民人均住房面积从18.9平方米提升至36.6平方米。在与同行的业务竞争中,建设银行打出了“要买房、到建行”的广告词。

32年后,广告词又变成了“要租房、到建行”。在“房住不炒、租售并举”的政策背景下,建设银行近期在深圳推出用于个人租房消费的“按居贷”——签一年及以上租约时,租客向建设银行申请贷款一次性支付租金,后续租客按月向银行还款,年利率约4.35%,贷款额度最高100万元。

为了连接租户与房源,建设银行还推出了“CCB建融家园”APP,上线万科泊寓、世联红璞、华润、星河等租赁运营商的房源,租客可以通过APP实现线上测评贷款额度、线上签约、在线报修等一系列服务。这个APP目前已上线北京、上海、深圳、武汉、佛山、厦门等六个城市的房源。

对于租客而言,可以通过低于“按揭贷”利率的资金成本锁定租赁关系,甚至获取到一定租金优惠折扣,实现长期租赁体验;对于租赁运营商而言,一次性回笼未来几年的租金,可以高效利用资金,实现业务规模化拓展。

建设银行这一业务模式也直接鼓励了地产商“由售转租”。11月16日,深圳本土房企星河控股集团与建设银行深圳分行签约,拟共同推出“CCB建融家园·星河荣御”长租社区,共计2687套不同面积的商品住房未来将成为租赁住房推向市场,这是深圳目前唯一一个整体租赁商品住宅小区。

这样的商业动作,也带来了地产商“捂盘”“解套”的质疑。但建设银行给出的回应是,目前深圳租售比(房屋租金与售价的比例)约为1.38%,以一次性支付3年租金计算,地产商能回款4.14%,这甚至无法覆盖地产商前期房地产开发贷款资金成本。

深圳建行相关负责人告诉界面新闻,建行旨在通过合作,提供针对不同需求的多层次住房产品,推动市场批量待售房源“由售转租”和社会零散房源“由短(租)变长(租)”,而“按居贷”的推出是利用银行信用稳定租赁关系,为市场增信。

建设银行的这门生意更需要放在租赁行业中观察。多年来,租赁行业处于极度分散状态,多数租赁房源分散在小业主手中,带来了诸多不遵守契约精神的租赁体验。2014年,小米手机创始人雷军投资1亿元给长租公寓运营商“YOU+”,标志着租赁行业正式进入机构化运营阶段。

无论是购买房屋用于出租,还是租赁房屋用于出租,长租公寓的建设运营始终是一项重资产投入,回报周期长达3-5年,更重要的是多数运营商因不拥有租赁住房的产权,无法以抵押的方式取得银行融资,只能依赖“昂贵”的风险投资,建设银行介入租赁行业的意义在于,主流的银行融资渠道终于对租赁运营商打开了大门。

界面新闻获取的一份建设银行《住房租赁贷款主要产品要素及与房地产开发贷对比表》显示。建设银行将发放给租赁运营商的贷款分为“住房租赁支持贷款”“住房租赁购买贷款”“住房租赁抵押贷款”“住房租赁应收账款质押贷款”“住房租赁经营贷款”。

“住房租赁支持贷款”用于运营商在自持土地中建设租赁住房,“住房租赁购买贷款”的对象为购买房屋用于住房租赁的运营商,根据信用评级及条件不同,最高贷款额度为总投资额的80%,最长25年。

“住房租赁抵押贷款”为自持房屋的运营商,将房屋进行抵押融资,“住房租赁应收账款质押贷款”以未来租金收入为质押进行融资,这两种产品的放款额度均以抵押品价值、未来租赁业务经营性净现金流为参考,最长为25年。

最后一种“住房租赁经营贷款”用于支付租金、改造装修租赁住房、家具家电配置等前期投入以及住房租赁业务日常运营维护,其中用于购买租赁权、改造装修等前期投入的,贷款期限不超过8年,用于日常经营周转,贷款期限不超过3年。

目前长租公寓主流的形式为运营商购买或租赁一整栋房屋,在进行改造装修后对外出租,每间房屋的改造成本在3-8万元不等,产生正向现金流的周期在3-5年不等,上述贷款产品足以覆盖长租公寓运营商,在各个不同阶段的资金需求。

YOU+国际青年社区高级副总裁、CFO刘丹丹告诉界面新闻,建行创新性提出用已签署合同的未来租金收入质押进行放贷,利率明显比现有长租公寓融资渠道低,如未来大批量执行落地,将整体降低行业融资成本。YOU+目前选择建设银行广州分行具体落地,现在已进行到报授信阶段,贷款利率6%左右。

目前5年期及以上贷款基准利率为4.9%,给以YOU+为代表的长租公寓运营商6%的贷款利率,已经是在基准利率基础上上浮约22%,风险相对可控,这对于银行来说是一条不错的业务产品线。

建设银行对进行租赁贷款的城市限定为2.5线及以上城市,近三年GDP、城镇人均可支配收入、常住人口逐年保持正增长,且租赁项目原则上应位于人口聚集区或轨道交通节点区域。

为了拓展租赁业务,建设银行陆续在各个城市成立了“建信住房服务公司”,由建设银行旗下的建信信托有限责任公司控股。建信住房服务(深圳)有限责任公司又与深圳万科成立了“建万住房服务(深圳)有限公司”,双方各占50%的股份。

建设银行与万科合作在后者“自持地块”上共建长租公寓,已经在佛山落地。深圳建行相关负责人告诉界面新闻,合资公司的成立,并不是债务投资,也不是简单的股权投资,而是通过与万科的联手,来共同管理子公司的运营。“从目前情况来看,建行不会成为物业资产的持有方。”

根据美国、日本的租赁行业发展情况来看,物业自持、托管将成为租赁行业的主流发展模式,物业自持方包括基金、REITs、保险、银行等金融机构。随着租赁行业的继续发展,以建行为代表的金融机构势必成为租赁市场的重要参与者。

除建行之外,其他银行也陆续介入租赁业务,其中工商银行承诺将为住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信、中信银行也向地产商碧桂园提供300亿元长租公寓发展基金、国家开发银行与各个城市政府就租赁住房建设签署了开发性金融合作协议。

简单统计,长租公寓行业2017年的股权融资规模在100亿元左右。上述这些银行数以千亿的资金一旦进入租赁行业,无疑将助推行业迅速发展。对于无力承担高房价的人群,银行、租赁运营商构成的商业闭环,为这些人群提供了一种“房子是用来住的、租挺好”的选择。

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。

建设银行

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银行融资渠道开闸 租赁住房市场迎来大变局

以建行为代表的商业银行,正深入参与到租赁市场的供需两端。

图片来源:视觉中国

1985年,改革开放的前沿阵地,深圳南油集团85名技术人员向建设银行(下称建行)申请到了第一批“按揭贷”用于房屋购买;1998年,“房改”正式实施,中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》,倡导个人向银行贷款购房。

“按揭贷”和同时出现的“房地产开发贷”,迅速促进了商品住宅投资力度,在短短20年间使得中国城镇居民人均住房面积从18.9平方米提升至36.6平方米。在与同行的业务竞争中,建设银行打出了“要买房、到建行”的广告词。

32年后,广告词又变成了“要租房、到建行”。在“房住不炒、租售并举”的政策背景下,建设银行近期在深圳推出用于个人租房消费的“按居贷”——签一年及以上租约时,租客向建设银行申请贷款一次性支付租金,后续租客按月向银行还款,年利率约4.35%,贷款额度最高100万元。

为了连接租户与房源,建设银行还推出了“CCB建融家园”APP,上线万科泊寓、世联红璞、华润、星河等租赁运营商的房源,租客可以通过APP实现线上测评贷款额度、线上签约、在线报修等一系列服务。这个APP目前已上线北京、上海、深圳、武汉、佛山、厦门等六个城市的房源。

对于租客而言,可以通过低于“按揭贷”利率的资金成本锁定租赁关系,甚至获取到一定租金优惠折扣,实现长期租赁体验;对于租赁运营商而言,一次性回笼未来几年的租金,可以高效利用资金,实现业务规模化拓展。

建设银行这一业务模式也直接鼓励了地产商“由售转租”。11月16日,深圳本土房企星河控股集团与建设银行深圳分行签约,拟共同推出“CCB建融家园·星河荣御”长租社区,共计2687套不同面积的商品住房未来将成为租赁住房推向市场,这是深圳目前唯一一个整体租赁商品住宅小区。

这样的商业动作,也带来了地产商“捂盘”“解套”的质疑。但建设银行给出的回应是,目前深圳租售比(房屋租金与售价的比例)约为1.38%,以一次性支付3年租金计算,地产商能回款4.14%,这甚至无法覆盖地产商前期房地产开发贷款资金成本。

深圳建行相关负责人告诉界面新闻,建行旨在通过合作,提供针对不同需求的多层次住房产品,推动市场批量待售房源“由售转租”和社会零散房源“由短(租)变长(租)”,而“按居贷”的推出是利用银行信用稳定租赁关系,为市场增信。

建设银行的这门生意更需要放在租赁行业中观察。多年来,租赁行业处于极度分散状态,多数租赁房源分散在小业主手中,带来了诸多不遵守契约精神的租赁体验。2014年,小米手机创始人雷军投资1亿元给长租公寓运营商“YOU+”,标志着租赁行业正式进入机构化运营阶段。

无论是购买房屋用于出租,还是租赁房屋用于出租,长租公寓的建设运营始终是一项重资产投入,回报周期长达3-5年,更重要的是多数运营商因不拥有租赁住房的产权,无法以抵押的方式取得银行融资,只能依赖“昂贵”的风险投资,建设银行介入租赁行业的意义在于,主流的银行融资渠道终于对租赁运营商打开了大门。

界面新闻获取的一份建设银行《住房租赁贷款主要产品要素及与房地产开发贷对比表》显示。建设银行将发放给租赁运营商的贷款分为“住房租赁支持贷款”“住房租赁购买贷款”“住房租赁抵押贷款”“住房租赁应收账款质押贷款”“住房租赁经营贷款”。

“住房租赁支持贷款”用于运营商在自持土地中建设租赁住房,“住房租赁购买贷款”的对象为购买房屋用于住房租赁的运营商,根据信用评级及条件不同,最高贷款额度为总投资额的80%,最长25年。

“住房租赁抵押贷款”为自持房屋的运营商,将房屋进行抵押融资,“住房租赁应收账款质押贷款”以未来租金收入为质押进行融资,这两种产品的放款额度均以抵押品价值、未来租赁业务经营性净现金流为参考,最长为25年。

最后一种“住房租赁经营贷款”用于支付租金、改造装修租赁住房、家具家电配置等前期投入以及住房租赁业务日常运营维护,其中用于购买租赁权、改造装修等前期投入的,贷款期限不超过8年,用于日常经营周转,贷款期限不超过3年。

目前长租公寓主流的形式为运营商购买或租赁一整栋房屋,在进行改造装修后对外出租,每间房屋的改造成本在3-8万元不等,产生正向现金流的周期在3-5年不等,上述贷款产品足以覆盖长租公寓运营商,在各个不同阶段的资金需求。

YOU+国际青年社区高级副总裁、CFO刘丹丹告诉界面新闻,建行创新性提出用已签署合同的未来租金收入质押进行放贷,利率明显比现有长租公寓融资渠道低,如未来大批量执行落地,将整体降低行业融资成本。YOU+目前选择建设银行广州分行具体落地,现在已进行到报授信阶段,贷款利率6%左右。

目前5年期及以上贷款基准利率为4.9%,给以YOU+为代表的长租公寓运营商6%的贷款利率,已经是在基准利率基础上上浮约22%,风险相对可控,这对于银行来说是一条不错的业务产品线。

建设银行对进行租赁贷款的城市限定为2.5线及以上城市,近三年GDP、城镇人均可支配收入、常住人口逐年保持正增长,且租赁项目原则上应位于人口聚集区或轨道交通节点区域。

为了拓展租赁业务,建设银行陆续在各个城市成立了“建信住房服务公司”,由建设银行旗下的建信信托有限责任公司控股。建信住房服务(深圳)有限责任公司又与深圳万科成立了“建万住房服务(深圳)有限公司”,双方各占50%的股份。

建设银行与万科合作在后者“自持地块”上共建长租公寓,已经在佛山落地。深圳建行相关负责人告诉界面新闻,合资公司的成立,并不是债务投资,也不是简单的股权投资,而是通过与万科的联手,来共同管理子公司的运营。“从目前情况来看,建行不会成为物业资产的持有方。”

根据美国、日本的租赁行业发展情况来看,物业自持、托管将成为租赁行业的主流发展模式,物业自持方包括基金、REITs、保险、银行等金融机构。随着租赁行业的继续发展,以建行为代表的金融机构势必成为租赁市场的重要参与者。

除建行之外,其他银行也陆续介入租赁业务,其中工商银行承诺将为住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信、中信银行也向地产商碧桂园提供300亿元长租公寓发展基金、国家开发银行与各个城市政府就租赁住房建设签署了开发性金融合作协议。

简单统计,长租公寓行业2017年的股权融资规模在100亿元左右。上述这些银行数以千亿的资金一旦进入租赁行业,无疑将助推行业迅速发展。对于无力承担高房价的人群,银行、租赁运营商构成的商业闭环,为这些人群提供了一种“房子是用来住的、租挺好”的选择。

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