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毛大庆等数十位大咖发声 存量房地产的黄金时代才刚开始

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毛大庆等数十位大咖发声 存量房地产的黄金时代才刚开始

毛大庆认为,过去房地产一直谈土地的价值,通过地的升值产生产品的收益,而今后要谈运营和资本的价值。

12月20日,由佰仕会、易居沃顿研修项目同学会、万商俱乐部联合打造,明源地产研究院特约主办的第二届中国房地产资产管理生态链大会在北京万达文华酒店举行。

来自全国各地的泛地产生态链中高层欢聚一堂,毛大庆、周以升、杨现领、孔鹏等数十位大咖分享了对市场的看法,以及进入存量时代,资管管理的玩法。

大咖们一致认为,虽然传统的玩法已经遇到了瓶颈,可是资产管理的黄金时代却才刚刚来临。明源君参加了此次大会,并将干货分享如下。

房地产已增量变存量 进入资产管理的时代

本届大会的主题为“共识、共享、共建”。意思是,在这个地产资管已成为共识的时代,将彼此共享,以百倍的合力,共建属于所有人的存量新时代。

为啥说中国房地产已经进入了资管时代?

首先,过去的模式下,将生从生地变熟地,熟地到拍卖,变成商品房,然后切碎卖给购房者,一共有五六次杠杆之多。

毛大庆认为,即便房子卖掉了,但如果没有被用起来产生价值的话,风险就依然存在——只不过从开发商那里转到了小业主手里。一旦经济出现问题的时候,不论是个人资产还是国家流动资金都会被卡死在这个地方。

可是,如果将大宗不动产变成经济交易的一环,通过专业运营商,实现大宗不动产的保值和增值,最后顺利对接多样化退出渠道……这时候会涉及消费者的体验,运营商的能力和整个金融的管理制度,却是可以抵御防范金融风险的。

其次,虽然过去这些年,整个市场的规模快速膨胀,然而,开发商ROE却不断下降(如下图),高杠杆、高毛利的方式已经不行。

链家研究院院长杨现领指出,市场已经由增量转换到了存量,2017年共有18个城市二手房交易量超过了新房,其中8个城市首次超过新房,而两年前只有一线城市和个别的二线城市进入了二手房时代。

喜神资产管理公司董事长钟彬认为,在这样的形势下,开发商需要追求两个平衡:重资产和轻资产的平衡,以及可销售与可持有的平衡。如果没有重资产,其实很难将轻资产运作上去。只有轻重并举——轻资产通过专业服务提升重资产价值运营,重资产则作为载体成为轻资产的服务对象,才能形成轻重结合相辅相成的局面。目前,二十强开发商的大部分,都开始追求持有物业的运营能力和物业持有的比例,这个趋势既是一种被动的方式也是主动的选择。

由此,过去整个行业只有两类,一个是开发商,一个是为开发商服务的配套商,今天我们已经有四类(如上图)。

最后,中央已经定调,房子是用来住的不是用来炒的。可是,房子的投资属性是一定在那里的,因为房地产本身跟金融的挂钩相当多。

对长租公寓、联合办公等存量房地产类的运营和盘活,最终的目的就是为了让不动产流动起来。在这个意义上,金融和房地产,或者房地产的金融属性,在未来的市场中可能会更多的体现出来。

因此,毛大庆认为,过去房地产一直谈土地的价值,通过地的升值产生产品的收益,而今天要谈运营和资本的价值。其实,中国的黄金时代根本就没有到来,因为我们原来是从地里面盖了房子卖给购房者比销售额。如果我们像凯德一样把一个房子不动产不断的升值,在金融的大链条进行流动,这才叫黄金——向智力、科技、运营要价值才叫黄金时代,比如链家将一家中介公司变成了一家数据公司,变成了万亿规模。不靠人的脑子,就靠炒土地行业的黄金时代怎么就结束了呢?!

还有两个比较有意思的现象是,一个是去年的大会,开发商嘉宾不到10%,今年接近50%!还有一个是,旭辉集团副总裁孔鹏表示,去年旭辉北京过百亿,开发布会,大家觉得很平常,但前几天开首个AI的发布会,结果会场站了很多人在听。说明大家思考的方向上发生了根本性的逆转——更加关注空间本身,关注空间的价值,关注它跟资本的对接……

公募REITs已无实质性障碍 正助力开发商转变商业模式

虽然已经有不少开发商主动或被动自持物业并运营,但更多的开发商认为做租赁算不过账来。其实,做租赁不能按照传统的逻辑看待,因为开发业务跟租金的估值是完全不同的两个体系。

那如何解决资金的问题?钟彬认为,进入资管时代,要关注不动产行业的前端和后端,前端关键词是金融,后端关键词是创新,中间开发是规定动作,不动产的前端后端才是未来的蓝海。当然,前端的金融是前提。

一、住房租赁市场是实现REITs的最佳途径,公募REITs已无实质性障碍

高和资本联合创始人周以升指出,目前中国不动产证券化的市场规模只有1300亿,基本可以忽略不计,银行贷款和非标融资还是占主流。因此,现实中有非常多大象被抽鞭子的现象,比如有些物业稍微有点问题,融资成本就非常高。

相反,美国的不动产证券化规模高达十一万亿以上,不仅融资成本偏低,而且还可以实现金融支持实体的目标。

因此,证券化和金融创新显得十分迫切。

中国资产证券化研究院院长林华也认为,公募REITs在内地一直推得很慢,但PPP给REITs提供了一个很好的动力,截至今年3月份,中国PPP已经有15万亿的入库规模。住房租赁市场是实现REITs的最佳途径,因为符合普惠民生的概念,长足租赁收入证券化,受土地增值税和所得税的影响很小,这与PPP是一致的。

毛大庆认为,今年下半年,CMBS、ABS、类REITs都有许多尝试和突破,相信在明年“两会”以后,国家金融制度一定会出现大宗的金融的突破。而且以后真正大的玩家,恐怕还是回到一百强里面去。

二、REITs可以让不动产的定价回归理性,并且重塑开发商的商业模式

周以升认为,中国公寓收益率低,是因为散户购买时,本身就是一个脱离基本面的炒作行为。可是,过渡到租以后,整个定价模式、逻辑都会不一样。

传统的开发、销售模式是非理性、粗放式的业态,其产生的金融工具基本上都是非标和刚性兑付的产品,而且个人、银行、开发商都加了杠杆。而持有、运营、租赁的基本定价逻辑是比较理性的定价,杠杆不会太高——CMBS、REITs等融资杠杆都是温和的杠杆,是比较健康的,并且能促进实业、产业。

REITs在内的资产证券化可塑造新的商业模式,帮助开发商转型。比如,通过类REITs,新派公寓最终实现了资管管理的完整闭环(如下图)。

再比如,蓝山资产执行董事严迅表示,现在魔方越来越重视资产的收购,因为此前魔方将物业经营得很好,但并没有享受到资产的增值,于是,今年初,魔方与中航信托成立蓝山资产,聚焦北于上广深等一线城市存量资产的收购、开发和管理,成规模战略化的布局和筛选项目,系统改造此类资产,目标资产管理规模100亿元!

据周以升介绍,最近高和又帮旭辉做了一个权益型,储架式发行(一次核准、多次发行的再融资制度)的类REITs,这比新派REITs又更进了一步。周以升认为,以前觉得公募REITs是在内地挺遥远,现在只要在旭辉的产品上加个帽子就是公募REITs了。这不仅对开发商是利好,对政府也是好事,毕竟,这这可以改变当前房地产行业政企博弈的困境,同时促进开发商从重资产轻经营向轻资产重经营的模式转变。

三、实现了轻资产重经营的凯德,可以只用20%的钱却能干了100%的事

凯德无疑是轻资产重经营的典范。其以20%的自有资金撬动80%的社会化资本做不动产经营,是一家金融能力远远高过房地产开发能力的企业。

凯德商用北部区域总经理袁嘉骅演讲中表示,凯德不看市场也不看趋势,比较少关注国家的政策,因为凯德是实干派。

凯德的资管十年前就开始了,中国区占管理资产的43%!其团队有三个班子,一个是资产管理,一个是私募基金的管理,还有REITs。三个班子的人混在一起,不同的时间做不同的东西。现在管的资产有800亿新币(约4000亿人民币)。

▲来源:凯德中国地产经营模式研究、明源地产研究院

通过“PE+REITs”模式(如上图),凯德既可以在项目开发阶段享受项目增值收益,又能在项目成熟后享受跟投收益和管理费收益。

在项目开发阶段,凯德作为开发商以自有资金控股项目,往往也参与私募基金的投资。其收益少部分来自于私募基金的管理,更大部分来自于项目开发成功出售后带来的增值收益。项目成熟卖给REITs,凯德可以因认购REITs而享受租金收益,还可以收取REITs管理费(如下图)。

▲来源:凯德中国地产经营模式研究、明源地产研究院

袁嘉骅坦言,做资管最困惑的地方就是要退出。目前凯德中国主要在北京、上海、武汉、成都四个区域布局,因为这些地方的不动产流动性比较强,容易退出。相信公募REITs推出来以后其他城市也会改善很多。

服务和运营是资管的翅膀 缺少这两者一切都是空谈

不动产证券化等金融创新,可以带来流动性,助力开发商商业模式转型。然而,值得注意的是,任何一个金融都是工具,能帮助你飞得更高,但能不能飞起来却需要靠运营和服务这双翅膀。

袁嘉骅指出,资产管理主要是靠三个:运营管理、物业管理和资产管理,三者共同支撑起资管的运营平台。

如何运营?杨现领指出,未来房地产市场最大的变革就是从数量驱动向品质驱动转变。因为过去这些年,我们的住房条件得到了快速改善。今天,除少数城市,全国总体不存在住房短缺的问题。

我们消费的核心会是一个以空间为载体的各种衍生服务的升级过程——物理空间的改善、内部的功能精细化、物业服务,以及与房子相关的服务等。

一、一把椅子,就可以是对人性的关怀

空间里有非常多值得研究的东西,比如颜色、空气、灯光,茶水台怎么摆、挂衣服的地方怎么设计……

纳什空间CEO张剑表示,对于怎么使办公环境更加人性化,纳什空间是从关注一把椅子开始的,因为椅子是一个屁股决定脑袋的问题。

比如,在北京招一个稍微好点的程序员月薪要三四万,但你只给他坐三百块的椅子,其实是不舒服的,不仅程序员容易得颈椎病,而且会影响工作效率。因此,纳什空间一律采购国际一线品牌的椅子,虽然价格贵,但对办公效率的提升非常有帮助。

至于公寓产品, 则更加的复杂。小马快装CEO窦婷认为,一个优秀的公寓产品,要做到“三无四有和两美”。三无是从安全角度来考虑,无漏水、开裂、无味、无有毒有害气体;四有是满足洗漱、洗澡,储物,休闲、玩耍,睡觉这几个基本功能;剩下的两美就是装修美、设计美。

为了消除火灾隐患,安歆公寓对消防下重本投入。比如,在装修时,全部电线会换成各个省的一线品牌。对于拿到的经济型酒店,不管其是否有消防合格证,一定会把烟感喷淋头做进去(十几年前,消防验收对这一块没有强制要求)。

二、服务做得好人们才会愿意超额付费

由于公寓微利,因此许多公寓运营商会追求人房比。这其实也是不对的,因为片面的追求人房比会影响服务质量。美国公寓龙头EQR的人房比是28.7%,但EQR的效率并不低,因为EQR服务的是高端客户,投入大量的服务资源,恰恰形成了它的壁垒和口碑,反过来提高它的续租率和租金水平。

自如的居家服务也有很多种,比如搬家、保洁、家修等。以保洁为例,对于自如的部分产品,由于客厅是公共的,一般没有人打扫,自如可以在合租平台上提供每两周一次的免费保洁,而且进公共区域保洁是不需要人值守的,到时间阿姨就会上门保洁。这很好的解决了年轻租客的痛点——时间忙、怕麻烦。

安歆公寓创始人兼CEO徐早霞表示,一般来说长租公寓更多的是人的服务、房的管理,而安歆公寓还在做人的管理,因为安歆公寓一间房里面租四到六个人。

护士出身的徐早霞将病房里的多人间管理植入到安歆公寓里面,取得了很好的效果。在北京为了满足其他人的租房需求,甚至安歆自己的员工住在宾馆里面。

三、通过科技赋能,才不会被阿里革命

凯德中国有一个很大的团队是专门做数据的,袁嘉骅表示,凯德最担心的竞争对手不是大悦城、万达或者万科,而是阿里、腾讯或者京东。为了不在接下来的洗牌中被洗掉,凯德必须要更多的让科技为业务赋能。

这一点在自如其实已经体现得比较明显。据自如COO梁占华介绍,自如一直以来都在不断的用科技手段来简化和提升入住的体验和转化订单交付的流程。

自如将智能门锁、智能电视、洗衣机等全部都整合到了一个APP里面,通过手机就可以遥控家里所有的东西。租客在网上看了房子、电子签约之后,密码锁密码就会自动发到租客手机上。租客住进去之后所有的管家服务、保洁服务全部在APP上解决,直到四百多天租完以后退回租金走完。

这样做的好处是,线上可视。北京自如有四十万间房子,每间房子有几个插座,插座在哪里,都有明确的数据,一个插座坏了,可以马上知道那个插座是什么型号的,迅速购买更换。同时,通过人机交互的方式把规模效应、数据积累下来,可以知道租客的喜好,更好的提高他的体验。比如可以跟电商合作,租客买了东西,即便人不在家里,东西自动就放进冰箱里了。还可以买一个电影的版权推给租客,因为几百万租客的规模,基本相当于是一二院线的感觉了。

当然,仅仅搞一大堆智能硬件,根本不是楼宇的智能化。毛大庆认为,楼宇智能化是能够让你的用户更高效更快捷低成本的在里面办事,这个需要互联网和大数据来解决。比如优客工场物理桌子只有三万四千多张,但后台APP线上用户有14万人,很多都是买优客工场商品包的,未来线上收入可能达到30%左右。

四,拥有自带流量的IP,可以不要租金

如今,很多招商能力很强的商场还是开不下去,毛大庆认为,那是因为过去的招商逻辑已经没有了,今天得变成内容逻辑。为啥三只松鼠、喜茶那么火?因为IP形成以后,流量是巨大的。

毛大庆透露,其过去在共享际的尝试里做过一个空间用7个IP一起运营,发现要流水分成获得的收益大于租金。

今天谁能发现IP、孵化IP、凝聚IP,谁就能火起来!这也是马云比较有信心敢做线下实体商业的真实原因,他敢不要租金,因为他是带着一大批的流量下来的。所以,对商业来说现在需要的不是招商的人,而是一帮星探。即便是公寓,其实也有不少主题,这里面部分也藏着IP,比如网红公寓。

怎么去测试你的空间内容和你的空间经营?标准是,你的空间以及你所做的所有事,是不是让你的用户产生了六个感:新鲜感、成长感、安全感、重要感、连接感和贡献感,这六件事是今天做场景革命和经营下的用户视角,是真正的用户满意度。

小结

正如很多趋势都会经历看不见、看不起、看不懂、来不及一样。强劲资产管理公司董事长康红恩指出,要让传统房地产开发思维的人真正理解今天所说的商管和资管思维,其实是很难的。可是,正因为难,所以先行者会有更多的机会。

其认为中国做资产做办公和公寓的已经很多,最难做的是商业资产的投资和运营,因此其着手做商业资产的投资和运营管理。

房东东创始人全雳认为,即便是公寓领域,国家队进场只是为了稳定市场,锚定价格的,不是为了要抢谁的饭碗。做存量和资管的开发商也好,金融机构也好,运营商也好,只要尊重服务、做好运营这个市场就大有可为。

来源:明源地产研究院

原标题:毛大庆、杨现领等数十位大咖集体发声,存量房地产的黄金时代才刚开始!

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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毛大庆等数十位大咖发声 存量房地产的黄金时代才刚开始

毛大庆认为,过去房地产一直谈土地的价值,通过地的升值产生产品的收益,而今后要谈运营和资本的价值。

12月20日,由佰仕会、易居沃顿研修项目同学会、万商俱乐部联合打造,明源地产研究院特约主办的第二届中国房地产资产管理生态链大会在北京万达文华酒店举行。

来自全国各地的泛地产生态链中高层欢聚一堂,毛大庆、周以升、杨现领、孔鹏等数十位大咖分享了对市场的看法,以及进入存量时代,资管管理的玩法。

大咖们一致认为,虽然传统的玩法已经遇到了瓶颈,可是资产管理的黄金时代却才刚刚来临。明源君参加了此次大会,并将干货分享如下。

房地产已增量变存量 进入资产管理的时代

本届大会的主题为“共识、共享、共建”。意思是,在这个地产资管已成为共识的时代,将彼此共享,以百倍的合力,共建属于所有人的存量新时代。

为啥说中国房地产已经进入了资管时代?

首先,过去的模式下,将生从生地变熟地,熟地到拍卖,变成商品房,然后切碎卖给购房者,一共有五六次杠杆之多。

毛大庆认为,即便房子卖掉了,但如果没有被用起来产生价值的话,风险就依然存在——只不过从开发商那里转到了小业主手里。一旦经济出现问题的时候,不论是个人资产还是国家流动资金都会被卡死在这个地方。

可是,如果将大宗不动产变成经济交易的一环,通过专业运营商,实现大宗不动产的保值和增值,最后顺利对接多样化退出渠道……这时候会涉及消费者的体验,运营商的能力和整个金融的管理制度,却是可以抵御防范金融风险的。

其次,虽然过去这些年,整个市场的规模快速膨胀,然而,开发商ROE却不断下降(如下图),高杠杆、高毛利的方式已经不行。

链家研究院院长杨现领指出,市场已经由增量转换到了存量,2017年共有18个城市二手房交易量超过了新房,其中8个城市首次超过新房,而两年前只有一线城市和个别的二线城市进入了二手房时代。

喜神资产管理公司董事长钟彬认为,在这样的形势下,开发商需要追求两个平衡:重资产和轻资产的平衡,以及可销售与可持有的平衡。如果没有重资产,其实很难将轻资产运作上去。只有轻重并举——轻资产通过专业服务提升重资产价值运营,重资产则作为载体成为轻资产的服务对象,才能形成轻重结合相辅相成的局面。目前,二十强开发商的大部分,都开始追求持有物业的运营能力和物业持有的比例,这个趋势既是一种被动的方式也是主动的选择。

由此,过去整个行业只有两类,一个是开发商,一个是为开发商服务的配套商,今天我们已经有四类(如上图)。

最后,中央已经定调,房子是用来住的不是用来炒的。可是,房子的投资属性是一定在那里的,因为房地产本身跟金融的挂钩相当多。

对长租公寓、联合办公等存量房地产类的运营和盘活,最终的目的就是为了让不动产流动起来。在这个意义上,金融和房地产,或者房地产的金融属性,在未来的市场中可能会更多的体现出来。

因此,毛大庆认为,过去房地产一直谈土地的价值,通过地的升值产生产品的收益,而今天要谈运营和资本的价值。其实,中国的黄金时代根本就没有到来,因为我们原来是从地里面盖了房子卖给购房者比销售额。如果我们像凯德一样把一个房子不动产不断的升值,在金融的大链条进行流动,这才叫黄金——向智力、科技、运营要价值才叫黄金时代,比如链家将一家中介公司变成了一家数据公司,变成了万亿规模。不靠人的脑子,就靠炒土地行业的黄金时代怎么就结束了呢?!

还有两个比较有意思的现象是,一个是去年的大会,开发商嘉宾不到10%,今年接近50%!还有一个是,旭辉集团副总裁孔鹏表示,去年旭辉北京过百亿,开发布会,大家觉得很平常,但前几天开首个AI的发布会,结果会场站了很多人在听。说明大家思考的方向上发生了根本性的逆转——更加关注空间本身,关注空间的价值,关注它跟资本的对接……

公募REITs已无实质性障碍 正助力开发商转变商业模式

虽然已经有不少开发商主动或被动自持物业并运营,但更多的开发商认为做租赁算不过账来。其实,做租赁不能按照传统的逻辑看待,因为开发业务跟租金的估值是完全不同的两个体系。

那如何解决资金的问题?钟彬认为,进入资管时代,要关注不动产行业的前端和后端,前端关键词是金融,后端关键词是创新,中间开发是规定动作,不动产的前端后端才是未来的蓝海。当然,前端的金融是前提。

一、住房租赁市场是实现REITs的最佳途径,公募REITs已无实质性障碍

高和资本联合创始人周以升指出,目前中国不动产证券化的市场规模只有1300亿,基本可以忽略不计,银行贷款和非标融资还是占主流。因此,现实中有非常多大象被抽鞭子的现象,比如有些物业稍微有点问题,融资成本就非常高。

相反,美国的不动产证券化规模高达十一万亿以上,不仅融资成本偏低,而且还可以实现金融支持实体的目标。

因此,证券化和金融创新显得十分迫切。

中国资产证券化研究院院长林华也认为,公募REITs在内地一直推得很慢,但PPP给REITs提供了一个很好的动力,截至今年3月份,中国PPP已经有15万亿的入库规模。住房租赁市场是实现REITs的最佳途径,因为符合普惠民生的概念,长足租赁收入证券化,受土地增值税和所得税的影响很小,这与PPP是一致的。

毛大庆认为,今年下半年,CMBS、ABS、类REITs都有许多尝试和突破,相信在明年“两会”以后,国家金融制度一定会出现大宗的金融的突破。而且以后真正大的玩家,恐怕还是回到一百强里面去。

二、REITs可以让不动产的定价回归理性,并且重塑开发商的商业模式

周以升认为,中国公寓收益率低,是因为散户购买时,本身就是一个脱离基本面的炒作行为。可是,过渡到租以后,整个定价模式、逻辑都会不一样。

传统的开发、销售模式是非理性、粗放式的业态,其产生的金融工具基本上都是非标和刚性兑付的产品,而且个人、银行、开发商都加了杠杆。而持有、运营、租赁的基本定价逻辑是比较理性的定价,杠杆不会太高——CMBS、REITs等融资杠杆都是温和的杠杆,是比较健康的,并且能促进实业、产业。

REITs在内的资产证券化可塑造新的商业模式,帮助开发商转型。比如,通过类REITs,新派公寓最终实现了资管管理的完整闭环(如下图)。

再比如,蓝山资产执行董事严迅表示,现在魔方越来越重视资产的收购,因为此前魔方将物业经营得很好,但并没有享受到资产的增值,于是,今年初,魔方与中航信托成立蓝山资产,聚焦北于上广深等一线城市存量资产的收购、开发和管理,成规模战略化的布局和筛选项目,系统改造此类资产,目标资产管理规模100亿元!

据周以升介绍,最近高和又帮旭辉做了一个权益型,储架式发行(一次核准、多次发行的再融资制度)的类REITs,这比新派REITs又更进了一步。周以升认为,以前觉得公募REITs是在内地挺遥远,现在只要在旭辉的产品上加个帽子就是公募REITs了。这不仅对开发商是利好,对政府也是好事,毕竟,这这可以改变当前房地产行业政企博弈的困境,同时促进开发商从重资产轻经营向轻资产重经营的模式转变。

三、实现了轻资产重经营的凯德,可以只用20%的钱却能干了100%的事

凯德无疑是轻资产重经营的典范。其以20%的自有资金撬动80%的社会化资本做不动产经营,是一家金融能力远远高过房地产开发能力的企业。

凯德商用北部区域总经理袁嘉骅演讲中表示,凯德不看市场也不看趋势,比较少关注国家的政策,因为凯德是实干派。

凯德的资管十年前就开始了,中国区占管理资产的43%!其团队有三个班子,一个是资产管理,一个是私募基金的管理,还有REITs。三个班子的人混在一起,不同的时间做不同的东西。现在管的资产有800亿新币(约4000亿人民币)。

▲来源:凯德中国地产经营模式研究、明源地产研究院

通过“PE+REITs”模式(如上图),凯德既可以在项目开发阶段享受项目增值收益,又能在项目成熟后享受跟投收益和管理费收益。

在项目开发阶段,凯德作为开发商以自有资金控股项目,往往也参与私募基金的投资。其收益少部分来自于私募基金的管理,更大部分来自于项目开发成功出售后带来的增值收益。项目成熟卖给REITs,凯德可以因认购REITs而享受租金收益,还可以收取REITs管理费(如下图)。

▲来源:凯德中国地产经营模式研究、明源地产研究院

袁嘉骅坦言,做资管最困惑的地方就是要退出。目前凯德中国主要在北京、上海、武汉、成都四个区域布局,因为这些地方的不动产流动性比较强,容易退出。相信公募REITs推出来以后其他城市也会改善很多。

服务和运营是资管的翅膀 缺少这两者一切都是空谈

不动产证券化等金融创新,可以带来流动性,助力开发商商业模式转型。然而,值得注意的是,任何一个金融都是工具,能帮助你飞得更高,但能不能飞起来却需要靠运营和服务这双翅膀。

袁嘉骅指出,资产管理主要是靠三个:运营管理、物业管理和资产管理,三者共同支撑起资管的运营平台。

如何运营?杨现领指出,未来房地产市场最大的变革就是从数量驱动向品质驱动转变。因为过去这些年,我们的住房条件得到了快速改善。今天,除少数城市,全国总体不存在住房短缺的问题。

我们消费的核心会是一个以空间为载体的各种衍生服务的升级过程——物理空间的改善、内部的功能精细化、物业服务,以及与房子相关的服务等。

一、一把椅子,就可以是对人性的关怀

空间里有非常多值得研究的东西,比如颜色、空气、灯光,茶水台怎么摆、挂衣服的地方怎么设计……

纳什空间CEO张剑表示,对于怎么使办公环境更加人性化,纳什空间是从关注一把椅子开始的,因为椅子是一个屁股决定脑袋的问题。

比如,在北京招一个稍微好点的程序员月薪要三四万,但你只给他坐三百块的椅子,其实是不舒服的,不仅程序员容易得颈椎病,而且会影响工作效率。因此,纳什空间一律采购国际一线品牌的椅子,虽然价格贵,但对办公效率的提升非常有帮助。

至于公寓产品, 则更加的复杂。小马快装CEO窦婷认为,一个优秀的公寓产品,要做到“三无四有和两美”。三无是从安全角度来考虑,无漏水、开裂、无味、无有毒有害气体;四有是满足洗漱、洗澡,储物,休闲、玩耍,睡觉这几个基本功能;剩下的两美就是装修美、设计美。

为了消除火灾隐患,安歆公寓对消防下重本投入。比如,在装修时,全部电线会换成各个省的一线品牌。对于拿到的经济型酒店,不管其是否有消防合格证,一定会把烟感喷淋头做进去(十几年前,消防验收对这一块没有强制要求)。

二、服务做得好人们才会愿意超额付费

由于公寓微利,因此许多公寓运营商会追求人房比。这其实也是不对的,因为片面的追求人房比会影响服务质量。美国公寓龙头EQR的人房比是28.7%,但EQR的效率并不低,因为EQR服务的是高端客户,投入大量的服务资源,恰恰形成了它的壁垒和口碑,反过来提高它的续租率和租金水平。

自如的居家服务也有很多种,比如搬家、保洁、家修等。以保洁为例,对于自如的部分产品,由于客厅是公共的,一般没有人打扫,自如可以在合租平台上提供每两周一次的免费保洁,而且进公共区域保洁是不需要人值守的,到时间阿姨就会上门保洁。这很好的解决了年轻租客的痛点——时间忙、怕麻烦。

安歆公寓创始人兼CEO徐早霞表示,一般来说长租公寓更多的是人的服务、房的管理,而安歆公寓还在做人的管理,因为安歆公寓一间房里面租四到六个人。

护士出身的徐早霞将病房里的多人间管理植入到安歆公寓里面,取得了很好的效果。在北京为了满足其他人的租房需求,甚至安歆自己的员工住在宾馆里面。

三、通过科技赋能,才不会被阿里革命

凯德中国有一个很大的团队是专门做数据的,袁嘉骅表示,凯德最担心的竞争对手不是大悦城、万达或者万科,而是阿里、腾讯或者京东。为了不在接下来的洗牌中被洗掉,凯德必须要更多的让科技为业务赋能。

这一点在自如其实已经体现得比较明显。据自如COO梁占华介绍,自如一直以来都在不断的用科技手段来简化和提升入住的体验和转化订单交付的流程。

自如将智能门锁、智能电视、洗衣机等全部都整合到了一个APP里面,通过手机就可以遥控家里所有的东西。租客在网上看了房子、电子签约之后,密码锁密码就会自动发到租客手机上。租客住进去之后所有的管家服务、保洁服务全部在APP上解决,直到四百多天租完以后退回租金走完。

这样做的好处是,线上可视。北京自如有四十万间房子,每间房子有几个插座,插座在哪里,都有明确的数据,一个插座坏了,可以马上知道那个插座是什么型号的,迅速购买更换。同时,通过人机交互的方式把规模效应、数据积累下来,可以知道租客的喜好,更好的提高他的体验。比如可以跟电商合作,租客买了东西,即便人不在家里,东西自动就放进冰箱里了。还可以买一个电影的版权推给租客,因为几百万租客的规模,基本相当于是一二院线的感觉了。

当然,仅仅搞一大堆智能硬件,根本不是楼宇的智能化。毛大庆认为,楼宇智能化是能够让你的用户更高效更快捷低成本的在里面办事,这个需要互联网和大数据来解决。比如优客工场物理桌子只有三万四千多张,但后台APP线上用户有14万人,很多都是买优客工场商品包的,未来线上收入可能达到30%左右。

四,拥有自带流量的IP,可以不要租金

如今,很多招商能力很强的商场还是开不下去,毛大庆认为,那是因为过去的招商逻辑已经没有了,今天得变成内容逻辑。为啥三只松鼠、喜茶那么火?因为IP形成以后,流量是巨大的。

毛大庆透露,其过去在共享际的尝试里做过一个空间用7个IP一起运营,发现要流水分成获得的收益大于租金。

今天谁能发现IP、孵化IP、凝聚IP,谁就能火起来!这也是马云比较有信心敢做线下实体商业的真实原因,他敢不要租金,因为他是带着一大批的流量下来的。所以,对商业来说现在需要的不是招商的人,而是一帮星探。即便是公寓,其实也有不少主题,这里面部分也藏着IP,比如网红公寓。

怎么去测试你的空间内容和你的空间经营?标准是,你的空间以及你所做的所有事,是不是让你的用户产生了六个感:新鲜感、成长感、安全感、重要感、连接感和贡献感,这六件事是今天做场景革命和经营下的用户视角,是真正的用户满意度。

小结

正如很多趋势都会经历看不见、看不起、看不懂、来不及一样。强劲资产管理公司董事长康红恩指出,要让传统房地产开发思维的人真正理解今天所说的商管和资管思维,其实是很难的。可是,正因为难,所以先行者会有更多的机会。

其认为中国做资产做办公和公寓的已经很多,最难做的是商业资产的投资和运营,因此其着手做商业资产的投资和运营管理。

房东东创始人全雳认为,即便是公寓领域,国家队进场只是为了稳定市场,锚定价格的,不是为了要抢谁的饭碗。做存量和资管的开发商也好,金融机构也好,运营商也好,只要尊重服务、做好运营这个市场就大有可为。

来源:明源地产研究院

原标题:毛大庆、杨现领等数十位大咖集体发声,存量房地产的黄金时代才刚开始!

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