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房企拿地焦虑:不进则退和利润取舍

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房企拿地焦虑:不进则退和利润取舍

在政策调控从严、企业对市场预期下降的情况下,今年土地市场仍会维持“低价走量”的平稳局面。

文/张敏

2月1日下午,在苏州的一场土地拍卖中,龙湖地产以40.72亿元的价格获得吴中区的两宗地块。当日上午,龙湖还斥资55.78亿元在杭州获取两宗土地。一天之内斥资96.5亿元拿地,对于一贯谨慎的龙湖来说,显得颇不寻常。

此前一日,合肥出让6宗地块,旭辉、碧桂园、中梁等知名房企均有斩获。虽然总价不高,但三宗地块的溢价率分别达到168.79%、152.08%和144.43%。

进入2018年以来,全国土地交易仍以“低价走量”为主要特征。土地交易的平均价格和溢价率都不高,流标、流拍案例也时有出现。但土地成交规模仍然较大,凸显出企业仍有强烈的补仓意愿。

考虑到房企在过去两年里大量消化库存,这种意愿不难理解。分析人士指出,由于市场高点已过,“低点时拿地”的惯性思维,是驱动房企在近期持续发力的主因。

在这背后,是一个更大的时代背景。随着“白银时代”到来,行业竞争愈加激烈,部分房企正陷入“不进则退”的焦虑中。其中,大中型房企的焦虑感尤其强烈。

“不进则沉没”

中原地产统计显示,2018年1月,房地产企业延续了去年拿地的积极性。当月,有20家企业在土地市场斥资超过30亿。其中,5家房企的拿地金额超过百亿,分别是碧桂园、龙湖、中海、万科、世茂。

“在调控持续加码的趋势下,房企依然在拿地加速过程中。”该机构表示。

在中原地产的统计口径中,以5508亿夺取2017年“销冠”的碧桂园是1月拿地最多的企业,该公司斥资187.15亿,获取43宗土地。龙湖的拿地金额为140.27亿元,排名第二,但龙湖仅获得9宗土地。

大量去库存后的补仓压力,被认为是房企拿地热情不减的原因。

根据国家统计局的数据,2014年至2016年间,房地产企业拿地面积均为负增长。虽然2017年这一增速“转正”,但由于2016年、2017年连续出现销售“大年”,到去年末,很多企业的库存仍然不足。

中原地产指出,房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市的去化周期在12个月以下。

与此同时,由于企业对今年普遍维持“小年”的判断,“低点时拿地”的准则也在此时发挥作用。“今年是理论上的补仓时机。”北京某上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示,由于房屋交易市场降温,土地市场的热度也随之下降,有助于企业降低拿地成本。

在这背后,是房企对规模的普遍焦虑。新城控股副总裁欧阳捷在“首届华夏地产投融资峰会”上指出,资金、土地、客户都在向大企业集中,市场也出现“大象赛跑”的现象。

他认为,由于市场集中度的提高远超预期,大企业面临的情况不是“不进则退”,而是“不进则沉没”。在这种情况下,企业还是要加速奔跑,所以市场能看到的情况是,大企业跑得越来越快。

最近两年来,越来越多的房企祭出规模赶超计划,并为之做出人力资源、架构调整等准备。如阳光城欲在2020年实现3500亿的销售目标,并从碧桂园挖来朱荣斌和吴建斌的“双斌”组合,该企业还效仿碧桂园,启动跟投机制;新城控股在2017年初提出过“5年冲击3000亿”的目标;金科也曾提出“2020年冲击2000亿”的口号。

今年1月拿地支出位列第二的龙湖,同样有规模上的野心。1月30日,在2017年年会上,龙湖CEO邵明晓制定了新的目标,未来三年,龙湖依然要保证行业规模前十,2020年龙湖会争取跨过3000亿。三年内将诞生至少17个百亿级以上的地区公司。

为此,龙湖需要在区域布局上聚焦并发力。邵明晓表示,未来三年,龙湖要培育1-3个500亿元级地区公司、3-5个300亿元级地区公司、5-8个200亿元级地区公司、8-15个100亿元级地区公司。进入时间超过3年,但是规模仍在50亿元以下地区公司将被消除或合并。

另据21世纪经济报道记者了解,部分房企虽未对外公开销售野心,但在内部已经做出指示。某闽系房企北京区域负责人透露,今年北京公司的拿地和销售计划都有所上调,其他的区域公司也大都被分派了更高的销售目标。

态度趋于谨慎

在房企仍然维持较大拿地规模的同时,对土地市场的态度却趋于谨慎。2018年以来,低总价、低溢价继续成为土地市场的特征,且流拍、流标的案例开始增多,北京就出现三宗土地流标案例。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,这与房企的资金状况趋紧有关。他表示,大部分房企的销售回款仍然充裕,但由于今明两年将迎来偿债高峰,因此用于拿地的资金仍然相对有限。

与此同时,融资政策的从紧,也使房企的资金成本不断提高。

1月25至26日,银监会在2018年全国银行业监督管理工作会议中提出,今年将继续防控金融风险,将在降低企业负债率、严格控制高负债企业融资的同时,控制居民杠杆率的过快增长,继续遏制房地产泡沫化。这一表态被认为延续了内地融资政策趋严的基调,并继续迫使房企谋求海外融资。

但由于美元升值预期带来的汇率压力等,海外融资的成本要明显高于内地。中原地产指出,房企在2016年的平均发债成本在4%左右,且多为人民币债务。到2017年,美元债务占比上升,平均融资成本也升至5%-6%的水平。今年以来,美元融资成为主流,部分房企的发债成本上升到8%以上。

“从去年开始,总部授予的拿地权限就有所收紧,以前通常相当于50%以上的溢价,并允许竞标配建保障房。最近已经降到20%-30%的溢价水平。”前述闽系房企人士表示。

该人士指出,这同时也考虑到了调控政策的因素,因为无论总部还是北京公司,都预期“限价令”不会很快放松。而对于企业来说,通过顺畅的销售获得回款,仍是调控从严环境下的第一目标。

好消息在于,在监管层督促下,当前热点城市的供地规模已明显加大,使得企业有了更多选择余地。

以北京为例,出于进军北京市场、巩固市场占有率、占据品牌传播高点等考虑,过去房企会获取一些限制条件多、盈利空间小的“亏本项目”。如今,一些品质不佳的地块会被企业选择性放弃,其面临的争夺并不激烈,甚至遭遇流拍、流标。1月25日,北京出让的两宗共有产权住房地块,就因无人报价而流标。

中原地产认为,在政策调控从严、企业预期下降的情况下,今年土地市场仍会维持“低价走量”的平稳局面。除非热点城市推出限制性条件较少、地段优质的热门地块,否则对土地的争抢并不会太激烈。

该机构还指出,近几年来,与成本相对较高的招拍挂市场相比,房企更青睐以并购方式获取项目,这种情况在未来还会延续,并购的金额和频次都将呈现上升趋势。因此,与相对平淡的土地交易市场相比,并购市场的动向更值得关注。

 

来源:21世纪经济报道

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本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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房企拿地焦虑:不进则退和利润取舍

在政策调控从严、企业对市场预期下降的情况下,今年土地市场仍会维持“低价走量”的平稳局面。

文/张敏

2月1日下午,在苏州的一场土地拍卖中,龙湖地产以40.72亿元的价格获得吴中区的两宗地块。当日上午,龙湖还斥资55.78亿元在杭州获取两宗土地。一天之内斥资96.5亿元拿地,对于一贯谨慎的龙湖来说,显得颇不寻常。

此前一日,合肥出让6宗地块,旭辉、碧桂园、中梁等知名房企均有斩获。虽然总价不高,但三宗地块的溢价率分别达到168.79%、152.08%和144.43%。

进入2018年以来,全国土地交易仍以“低价走量”为主要特征。土地交易的平均价格和溢价率都不高,流标、流拍案例也时有出现。但土地成交规模仍然较大,凸显出企业仍有强烈的补仓意愿。

考虑到房企在过去两年里大量消化库存,这种意愿不难理解。分析人士指出,由于市场高点已过,“低点时拿地”的惯性思维,是驱动房企在近期持续发力的主因。

在这背后,是一个更大的时代背景。随着“白银时代”到来,行业竞争愈加激烈,部分房企正陷入“不进则退”的焦虑中。其中,大中型房企的焦虑感尤其强烈。

“不进则沉没”

中原地产统计显示,2018年1月,房地产企业延续了去年拿地的积极性。当月,有20家企业在土地市场斥资超过30亿。其中,5家房企的拿地金额超过百亿,分别是碧桂园、龙湖、中海、万科、世茂。

“在调控持续加码的趋势下,房企依然在拿地加速过程中。”该机构表示。

在中原地产的统计口径中,以5508亿夺取2017年“销冠”的碧桂园是1月拿地最多的企业,该公司斥资187.15亿,获取43宗土地。龙湖的拿地金额为140.27亿元,排名第二,但龙湖仅获得9宗土地。

大量去库存后的补仓压力,被认为是房企拿地热情不减的原因。

根据国家统计局的数据,2014年至2016年间,房地产企业拿地面积均为负增长。虽然2017年这一增速“转正”,但由于2016年、2017年连续出现销售“大年”,到去年末,很多企业的库存仍然不足。

中原地产指出,房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市的去化周期在12个月以下。

与此同时,由于企业对今年普遍维持“小年”的判断,“低点时拿地”的准则也在此时发挥作用。“今年是理论上的补仓时机。”北京某上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示,由于房屋交易市场降温,土地市场的热度也随之下降,有助于企业降低拿地成本。

在这背后,是房企对规模的普遍焦虑。新城控股副总裁欧阳捷在“首届华夏地产投融资峰会”上指出,资金、土地、客户都在向大企业集中,市场也出现“大象赛跑”的现象。

他认为,由于市场集中度的提高远超预期,大企业面临的情况不是“不进则退”,而是“不进则沉没”。在这种情况下,企业还是要加速奔跑,所以市场能看到的情况是,大企业跑得越来越快。

最近两年来,越来越多的房企祭出规模赶超计划,并为之做出人力资源、架构调整等准备。如阳光城欲在2020年实现3500亿的销售目标,并从碧桂园挖来朱荣斌和吴建斌的“双斌”组合,该企业还效仿碧桂园,启动跟投机制;新城控股在2017年初提出过“5年冲击3000亿”的目标;金科也曾提出“2020年冲击2000亿”的口号。

今年1月拿地支出位列第二的龙湖,同样有规模上的野心。1月30日,在2017年年会上,龙湖CEO邵明晓制定了新的目标,未来三年,龙湖依然要保证行业规模前十,2020年龙湖会争取跨过3000亿。三年内将诞生至少17个百亿级以上的地区公司。

为此,龙湖需要在区域布局上聚焦并发力。邵明晓表示,未来三年,龙湖要培育1-3个500亿元级地区公司、3-5个300亿元级地区公司、5-8个200亿元级地区公司、8-15个100亿元级地区公司。进入时间超过3年,但是规模仍在50亿元以下地区公司将被消除或合并。

另据21世纪经济报道记者了解,部分房企虽未对外公开销售野心,但在内部已经做出指示。某闽系房企北京区域负责人透露,今年北京公司的拿地和销售计划都有所上调,其他的区域公司也大都被分派了更高的销售目标。

态度趋于谨慎

在房企仍然维持较大拿地规模的同时,对土地市场的态度却趋于谨慎。2018年以来,低总价、低溢价继续成为土地市场的特征,且流拍、流标的案例开始增多,北京就出现三宗土地流标案例。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,这与房企的资金状况趋紧有关。他表示,大部分房企的销售回款仍然充裕,但由于今明两年将迎来偿债高峰,因此用于拿地的资金仍然相对有限。

与此同时,融资政策的从紧,也使房企的资金成本不断提高。

1月25至26日,银监会在2018年全国银行业监督管理工作会议中提出,今年将继续防控金融风险,将在降低企业负债率、严格控制高负债企业融资的同时,控制居民杠杆率的过快增长,继续遏制房地产泡沫化。这一表态被认为延续了内地融资政策趋严的基调,并继续迫使房企谋求海外融资。

但由于美元升值预期带来的汇率压力等,海外融资的成本要明显高于内地。中原地产指出,房企在2016年的平均发债成本在4%左右,且多为人民币债务。到2017年,美元债务占比上升,平均融资成本也升至5%-6%的水平。今年以来,美元融资成为主流,部分房企的发债成本上升到8%以上。

“从去年开始,总部授予的拿地权限就有所收紧,以前通常相当于50%以上的溢价,并允许竞标配建保障房。最近已经降到20%-30%的溢价水平。”前述闽系房企人士表示。

该人士指出,这同时也考虑到了调控政策的因素,因为无论总部还是北京公司,都预期“限价令”不会很快放松。而对于企业来说,通过顺畅的销售获得回款,仍是调控从严环境下的第一目标。

好消息在于,在监管层督促下,当前热点城市的供地规模已明显加大,使得企业有了更多选择余地。

以北京为例,出于进军北京市场、巩固市场占有率、占据品牌传播高点等考虑,过去房企会获取一些限制条件多、盈利空间小的“亏本项目”。如今,一些品质不佳的地块会被企业选择性放弃,其面临的争夺并不激烈,甚至遭遇流拍、流标。1月25日,北京出让的两宗共有产权住房地块,就因无人报价而流标。

中原地产认为,在政策调控从严、企业预期下降的情况下,今年土地市场仍会维持“低价走量”的平稳局面。除非热点城市推出限制性条件较少、地段优质的热门地块,否则对土地的争抢并不会太激烈。

该机构还指出,近几年来,与成本相对较高的招拍挂市场相比,房企更青睐以并购方式获取项目,这种情况在未来还会延续,并购的金额和频次都将呈现上升趋势。因此,与相对平淡的土地交易市场相比,并购市场的动向更值得关注。

 

来源:21世纪经济报道

原标题:房企拿地焦虑:不进则退和利润取舍

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