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从城市群虹吸效应看应该在哪里拿地买房

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从城市群虹吸效应看应该在哪里拿地买房

城市之间之所以存在虹吸效应,是因为中心城市往往拥有更好的基础设施、健全的公共服务、更多的就业机会、更大的上升空间,所以对发展要素有更大的吸引力。

文/夏凯

通常而言,房企在考虑是否要进驻一个城市时,会从这个城市的经济发展水平、房地产市场表现以及所处的调控政策环境来综合评判。而随着我国城市群发展特征愈来愈凸显,我们对于一个城市的研判,不仅要依据这个城市本身的经济、市场、政策的表现外,还应该从城市群的视角出发,基于城市群内核心城市的虹吸效应以及区域经济势差,来综合判断这个城市的投资布局潜力;有些在经济、市场等指标表现上并不太好的城市,不一定就不能布局,而要看这个城市在这个片区的虹吸指数。

接下来我们就结合我国五大城市群,对各城市群的虹吸指数进行对比分析,从虹吸效应的角度来判断哪些城市更具投资前景。

相关概念界定

我们先界定两个概念,一是城市群内的城市定位,二是虹吸效应的涵义、特征及其测量指标。

(一)城市群不同城市定位的划分

一般而言,城市群中不同的城市,依据地理区位及产业布局的不同,可总体归为四类城市定位:一是以金融、高科技产业为主导产业的区域中心城市,二是以高端制造业为主的区域副中心城市,三是核心城市周边的卫星城,一般具备旅游产业、特色小镇等产业优势,四是受中心城市辐射最弱的一些散点城市,后三类城市受中心城市的辐射效应依次递减,呈现明显的波纹式特征。在判断哪个城市更值得进入时,我们应该拿相同定位的城市来进行其虹吸效应的对比。

(二)虹吸效应定义及测算指标

虹吸效应是指经济发展水平较高、具有优势地位的中心城市,会不断吸附周边中小城市和小城镇的各类资源或生产要素,这是城市发展进程中的一种自然规律。城市之间之所以存在虹吸效应,是因为中心城市往往拥有更好的基础设施、健全的公共服务、更多的就业机会、更大的上升空间,所以对发展要素有更大的吸引力。除此之外,还涉及城市自身的历史禀赋、地理区位、行政等级、巨量投资、重大事件影响、产业转移等因素,都将对城市的虹吸效应产生影响。接下来我们分别来看虹吸效应的特征及其测量指标。

1. 虹吸效应的典型特征

1)虹吸效应的影响具有双重性

一方面,大城市基于自身的经济优势,不断吸附和获取周边乃至全国的资源要素,并逐渐发展成为区域中心城市、国家中心城市、甚至国际中心城市;另一方面,在这个过程中,中小城市和小城镇的资金、人口等资源不断流失,加上优秀产业的转移,致使小城市的发展面临巨大挑战,甚至衰败。

面对虹吸效应带来的城市发展差距,政府往往通过政策来抑制大城市人口规模的增长,例如北京、上海,都颁布了严控人口规模的政策举措,但是从实践来看,其人口规模控制目标总是不断被突破,其本质原因在于,当一个城市的经济表现极度优秀,必然不断吸引人口的流入,人们永远都是在用脚投票,大城市的虹吸效应是持续的甚至不断加强的。数据表明,一二线热点城市吸纳的外来人口距离其家乡越来越远,意味着这些城市的虹吸效应辐射范围越来越广。

▲一线&热点二线城市的人口抽血距离

2)虹吸效应的显现具有阶段性

从世界经验来看,城市的发展演进主要划分为四个阶段,单极城市阶段、都市圈阶段、城市群阶段和大湾区阶段。伴随着城市形态的演变,城市的虹吸效应也呈现出显著的阶段性变化:

在单极城市阶段,也就是城市形态发展的初期,中心城市依托资源、区位优势等自然禀赋,发挥虹吸效应,吸引周边中小城市的资源不断集聚,中心城市规模不断扩大、竞争力不断提高。

在都市圈阶段,中心城市持续扩大吸附力,伴随着交通基建的逐渐完善、以及农村人口向城市的迁移,周边中小城市也有一定发展,但中心城市的发展更好更快更强。

在城市群阶段,中心城市产业转型升级,朝着更高的方向发展,当其成长为特大或超大型城市时,周边城市可能会面临两种境遇:一种是核心城市虹吸效应持续放大,从劣势地区继续吸取各类优质资源,使得周边城市与中心城市的差距越来越大,所谓“大树底下不长草”,这类核心城市发展的代价是成倍的“牺牲”周边城市;另一种是核心城市在虹吸效应的基础上开始呈现外溢效应,依托中心城市产业的转移,人口、资金等资源的外溢,周边城市经济迎来增长契机,出现多个经济较好的副中心或卫星城市,形成真正的城市群均衡发展格局。

到大湾区阶段,基于全球化分工协作的引领,中心城市发挥的虹吸效应将辐射全球范围,对世界各地的人口、资金、技术等资源都将产生强大的吸引力。

2. 虹吸效应的测算指标:虹吸指数

虹吸指数,是衡量一个城市虹吸效应的指标,反映一个城市对周边城市资源的吸附力。因此,虹吸指数反映的是一个城市之于周边城市的虹吸效应,其计算逻辑,是将一个城市的经济发展水平与周边城市的平均水平去进行比较(如下图所示)。

我们基于城市研判八大新经济指标的10项细分指标数据,并赋予不同权重,来进行城市间经济发展水平的对比,进而计算得出各城市之于周边城市的虹吸指数。(关于城市研判的八大经济指标、以及虹吸指数的具体计算方式,在明源地产研究院近期即将推出的《城市新格局》研究报告中将会详细阐述)

一般而言,一个城市的经济发展水平越高,虹吸指数也会相应越高,表明一个城市的虹吸效应越强,对周边城市资源的吸附力越强。但是,虹吸指数并非越高越好,当城市群内的中心城市虹吸效应过度,意味着周边中小城市发展将受限,此时有必要对中心城市实施必要的功能疏解,辐射带动周边中小城市发展。

城市群虹吸效应对比分析

从世界经验来看,人口向城市群迁移是国际城市化的基本规律,我国五大城市群是经济增长最具活力的核心区域,也是虹吸效应最为明显的几大区域。接下来我们分别以我国五大城市群为例,对城市群内各城市的虹吸效应进行具体分析,并基于各城市的虹吸指数高低,来判断城市群内的经济势差,由此来进一步判断,城市群之间相同定位的城市,哪些城市更具投资潜力。

综合来看,我国五大城市群的发展阶段和成熟度有所不同,珠三角、长三角和京津冀经济发展水平总体较高,城市群发展相对较成熟,是引领全国经济发展的排头兵,区域中心城市不仅吸引城市群内的周边城市资源,还会对全国各地的人口等资源构成强大吸引力,因此我们将这三个城市群的虹吸效应来进行比较。而长江中游、成渝城市群,尚处于各自省会城市的强核发展阶段,城市群培育尚未成熟,因此我们将这两个城市群虹吸效应进行比较,分析核心城市哪些更值得房企进入,周边城市又有哪些更值得进入。

(一)珠三角、长三角及京津冀三大城市群虹吸效应对比

我们先从我国较成熟的长三角、珠三角、京津冀三大城市群来分析城市间的虹吸效应及区域内的经济势差。

1. 长三角城市群:一核多中心发展格局,区域内经济发展较均衡,城市布局机会多

长三角历来是鱼米之乡、经济富庶,是我国较成熟发达的城市群,据相关数据,长三角11%的人口贡献了全国20%的GDP。从城市群总体格局来看,长三角城市群由几个核心都市圈组成,苏锡常都市圈、南京都市圈、和杭州都市圈,各都市圈由点串联成面,城市群发展已具规模。从虹吸效应来看,长三角中心城市上海虹吸指数最高,为3.24,但与此同时,周边的副中心城市无锡、苏州、南京、杭州虹吸指数也均在1以上,与上海的差距并不大,而嘉兴、宁波、常州等卫星城虹吸指数也普遍在0.7以上。由此可见,长三角城市群内部经济发展相对均衡,除中心城市外,多个副中心城市均实力突出,整体而言,长三角已形成完善的多层次城市体系、一核多中心的城市发展格局。

长三角城市群内发展均衡主要源于三方面因素:一是产业集群优势,长三角地区作为国内产业发展高地,产业门类齐全,各城市的生产力总体较强;二是依托高度发达的产业,长三角吸引着全国各地人口的涌入,人口的大量涌入必然带来经济的活力和住房的需求;三是中心城市上海人口、产业等资源的外溢与转移,带动了周边城市人口的增长和产业的发展。

总体而言,以上海为领头羊、多个城市均衡发展的城市群发展格局,对于房企而言,意味着大量的城市布局机会,从实践来看,对于这片藏富于民的热土,房企已经在竞相争夺,2016年众多知名房企抢滩布局长三角,“深耕长三角”已成为众多房企城市布局的重要战略。

2. 珠三角城市群:深圳为区域领头羊,粤港澳大湾区发展规划带来更多布局机会

珠三角城市群,是我国经济发展较为成熟的另一大城市群,城市群覆盖面相较长三角较小,仅涵盖广东省9市,据相关数据,珠三角4.3%的人口贡献了全国9.2%的GDP。

我们从虹吸指数来看珠三角城市群总体格局,深圳虹吸指数最为突出,高达4.05,而省会城市广州的虹吸指数仅为1.33,由此可见,深圳已明显超越广州,成为珠三角中心城市,作为区域领头羊引领城市群发展;东莞、佛山作为区域副中心城市,虹吸效应也较为明显,虹吸指数分别为1.3和0.97,周边的卫星城珠海、中山、惠州虹吸指数也在0.7左右,而广东省其他城市则为虹吸效应偏弱的一些散点城市。总体来看,珠三角城市群发展也相对较均衡,但相较长三角,其均衡度相对低一些,中心城市的虹吸效应更为突出。

珠三角城市群的快速成长,也离不开产业的发展和人口的涌入。相较长三角的产业集群优势,珠三角在产业互补性方面更具优势,而在人口指标上,珠三角9市全部为人口净流入,较成熟的产业链条吸引着全国各地的人口涌入,带来了房地产市场的高度活跃,同时,中心城市人口在高房价的推力下开始外溢至周边城市,带动了副中心城市、卫星城市房价的上涨。

当前,随着粤港澳大湾区规划建设上升为国家战略,香港、澳门与珠三角划归为一个整体进行协同发展,这意味着香港澳门将引领珠三角融入全球产业链分工,粤港澳大湾区将成为中国经济升级的新引擎,参与全球经济竞争,湾区发展前景不可限量,这对于房企而言,必然意味着更多的城市布局机遇,从实践来看,近两年来已有众多知名房企重兵布局大湾区,抢占湾区发展先机。

3. 京津冀城市群:经济发展梯度明显,京津冀一体化有待提升

在京津冀城市群中,中心城市北京鹤立鸡群,虹吸指数达8.82,比上海、深圳的虹吸指数还要高出一倍有余。同时,更远超周边其他城市,位居第二的区域副中心城市天津,虹吸指数仅为3.62,其他卫星城或散点城市,虹吸指数都在1以下。由此可见,京津冀城市群仍处于北京一城独大、周边城市发展偏弱的格局。

从虹吸指数的差距,可以看到京津冀城市群内城市间经济发展的巨大鸿沟,作为全国的政治中心、北方的经济中心,北京的虹吸效应极强,但已经明显过度,北京对周边城市资源的吸附和抽离,极大的限制了周边中小城市的发展,周边城市产业发展相对薄弱。因此,对于京津冀而言,疏解中心城市功能,辐射带动周边城市发展已是迫在眉睫。

国家对于“雄安新区”规划建设的提出,以及“京津冀协同发展”的战略导向,正是基于这个角度出发,以缓解北京“一城独大”的局面,促进北京、天津、河北三地优势互补,带动整个北方区域的经济发展,同时也有利于平衡南北差距。随着京津冀一体化建设的推进,城市群内的非核心城市或将迎来市场价值重构,房地产市场前景可高看一眼。

对于三大城市群的布局机会而言,在区域中心城市和副中心城市近年来地价房价居高不下、政策调控高压持续的背景下,房企必然要转而关注城市群内的卫星城、散点城市的布局机会,那么三大城市群的卫星城、散点城市哪些更值得布局呢?我们从虹吸指数角度来看,如果中心城市虹吸指数比周边城市高出过多,这类卫星城或散点城市发展容易受限,资源过度被中心城市吸附;如果周边城市虹吸指数与中心城市差距相对较小,区域发展较为均衡,这类卫星城或散点城市自身也具备一定的资源吸附力,未来发展前景会更好。因此,从中短期来看,长三角、珠三角城市群内的卫星城、散点城市,布局机会优于京津冀。

(二)长江中游及成渝城市群虹吸效应对比分析

我们再把目光转向中西部地区,长江中游城市群是我国中部地区经济发展的核心地带,成渝城市群则是我国西部地区的经济增长极,对于房企而言,也是值得重点关注的两大区域。

与前述三大城市群有所不同,这两大城市群的发展相对还不成熟,都由相对分散的几个都市圈组成,而各个都市圈还处在“倾一省发展一城”的阶段,中心城市不断吸附周边城市的资源,因中心城市经济发展水平还不足够高,经济辐射力还有限,因此周边尚未形成经济较强的副中心城市或卫星城,而是都处于散点城市形态。那么,就长江中游及成渝城市群而言,区域中心城市哪些更值得进入?中心城市周边的散点城市又有哪些更值得布局?我们还是通过虹吸指数来进行分析探讨。

长江中游城市群由环武汉、环长沙和环南昌三个都市圈组成,三个都市圈之间尚未实现联动协同发展,而是都处于各自区域中心城市的强核发展阶段,三大省会城市发挥很强的虹吸效应,不断吸附着周边乃至全省的人口、资金、教育等资源往省会城市聚集。从三个中心城市之于其周边城市的虹吸指数来看,经济水平较高的武汉高居第一,虹吸指数达4.12,长沙、南昌二者相当,分别为2.38和2.47。但是,从长江中游城市群整体来看,武汉的虹吸效应还不足够强,还不足以形成对湖南、江西全省资源的高度吸附力,因此长江中游城市群尚没有形成一个经济实力超强的区域中心城市,而是呈多核心发展特征。

成渝城市群也属于跨区域城市群,横跨四川省和直辖市重庆,中心城市成都、重庆是两大经济增长核心,二者同样尚未形成联动协同发展态势,反而存在一定程度的竞争,成都主要对周边及四川省其他城市形成很强的虹吸效应,而重庆因为本身行政区划面积很大,其虹吸效应更多的体现为九个主城区对周边区县资源的吸附。

综合对比环武汉、环长沙、环南昌和环成都四个都市圈来看,依据核心城市及周边城市的虹吸指数,我们可以看到:对于区域中心城市,成都、武汉分别以4.51和4.12的虹吸指数领先于长沙和南昌,是更值得布局的区域中心城市;而对于周边散点城市,虹吸效应偏弱的长沙、南昌的周边城市,反而更具投资潜力。

来源:明源地产研究院

原标题:从城市群虹吸效应看应该在哪里拿地买房

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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从城市群虹吸效应看应该在哪里拿地买房

城市之间之所以存在虹吸效应,是因为中心城市往往拥有更好的基础设施、健全的公共服务、更多的就业机会、更大的上升空间,所以对发展要素有更大的吸引力。

文/夏凯

通常而言,房企在考虑是否要进驻一个城市时,会从这个城市的经济发展水平、房地产市场表现以及所处的调控政策环境来综合评判。而随着我国城市群发展特征愈来愈凸显,我们对于一个城市的研判,不仅要依据这个城市本身的经济、市场、政策的表现外,还应该从城市群的视角出发,基于城市群内核心城市的虹吸效应以及区域经济势差,来综合判断这个城市的投资布局潜力;有些在经济、市场等指标表现上并不太好的城市,不一定就不能布局,而要看这个城市在这个片区的虹吸指数。

接下来我们就结合我国五大城市群,对各城市群的虹吸指数进行对比分析,从虹吸效应的角度来判断哪些城市更具投资前景。

相关概念界定

我们先界定两个概念,一是城市群内的城市定位,二是虹吸效应的涵义、特征及其测量指标。

(一)城市群不同城市定位的划分

一般而言,城市群中不同的城市,依据地理区位及产业布局的不同,可总体归为四类城市定位:一是以金融、高科技产业为主导产业的区域中心城市,二是以高端制造业为主的区域副中心城市,三是核心城市周边的卫星城,一般具备旅游产业、特色小镇等产业优势,四是受中心城市辐射最弱的一些散点城市,后三类城市受中心城市的辐射效应依次递减,呈现明显的波纹式特征。在判断哪个城市更值得进入时,我们应该拿相同定位的城市来进行其虹吸效应的对比。

(二)虹吸效应定义及测算指标

虹吸效应是指经济发展水平较高、具有优势地位的中心城市,会不断吸附周边中小城市和小城镇的各类资源或生产要素,这是城市发展进程中的一种自然规律。城市之间之所以存在虹吸效应,是因为中心城市往往拥有更好的基础设施、健全的公共服务、更多的就业机会、更大的上升空间,所以对发展要素有更大的吸引力。除此之外,还涉及城市自身的历史禀赋、地理区位、行政等级、巨量投资、重大事件影响、产业转移等因素,都将对城市的虹吸效应产生影响。接下来我们分别来看虹吸效应的特征及其测量指标。

1. 虹吸效应的典型特征

1)虹吸效应的影响具有双重性

一方面,大城市基于自身的经济优势,不断吸附和获取周边乃至全国的资源要素,并逐渐发展成为区域中心城市、国家中心城市、甚至国际中心城市;另一方面,在这个过程中,中小城市和小城镇的资金、人口等资源不断流失,加上优秀产业的转移,致使小城市的发展面临巨大挑战,甚至衰败。

面对虹吸效应带来的城市发展差距,政府往往通过政策来抑制大城市人口规模的增长,例如北京、上海,都颁布了严控人口规模的政策举措,但是从实践来看,其人口规模控制目标总是不断被突破,其本质原因在于,当一个城市的经济表现极度优秀,必然不断吸引人口的流入,人们永远都是在用脚投票,大城市的虹吸效应是持续的甚至不断加强的。数据表明,一二线热点城市吸纳的外来人口距离其家乡越来越远,意味着这些城市的虹吸效应辐射范围越来越广。

▲一线&热点二线城市的人口抽血距离

2)虹吸效应的显现具有阶段性

从世界经验来看,城市的发展演进主要划分为四个阶段,单极城市阶段、都市圈阶段、城市群阶段和大湾区阶段。伴随着城市形态的演变,城市的虹吸效应也呈现出显著的阶段性变化:

在单极城市阶段,也就是城市形态发展的初期,中心城市依托资源、区位优势等自然禀赋,发挥虹吸效应,吸引周边中小城市的资源不断集聚,中心城市规模不断扩大、竞争力不断提高。

在都市圈阶段,中心城市持续扩大吸附力,伴随着交通基建的逐渐完善、以及农村人口向城市的迁移,周边中小城市也有一定发展,但中心城市的发展更好更快更强。

在城市群阶段,中心城市产业转型升级,朝着更高的方向发展,当其成长为特大或超大型城市时,周边城市可能会面临两种境遇:一种是核心城市虹吸效应持续放大,从劣势地区继续吸取各类优质资源,使得周边城市与中心城市的差距越来越大,所谓“大树底下不长草”,这类核心城市发展的代价是成倍的“牺牲”周边城市;另一种是核心城市在虹吸效应的基础上开始呈现外溢效应,依托中心城市产业的转移,人口、资金等资源的外溢,周边城市经济迎来增长契机,出现多个经济较好的副中心或卫星城市,形成真正的城市群均衡发展格局。

到大湾区阶段,基于全球化分工协作的引领,中心城市发挥的虹吸效应将辐射全球范围,对世界各地的人口、资金、技术等资源都将产生强大的吸引力。

2. 虹吸效应的测算指标:虹吸指数

虹吸指数,是衡量一个城市虹吸效应的指标,反映一个城市对周边城市资源的吸附力。因此,虹吸指数反映的是一个城市之于周边城市的虹吸效应,其计算逻辑,是将一个城市的经济发展水平与周边城市的平均水平去进行比较(如下图所示)。

我们基于城市研判八大新经济指标的10项细分指标数据,并赋予不同权重,来进行城市间经济发展水平的对比,进而计算得出各城市之于周边城市的虹吸指数。(关于城市研判的八大经济指标、以及虹吸指数的具体计算方式,在明源地产研究院近期即将推出的《城市新格局》研究报告中将会详细阐述)

一般而言,一个城市的经济发展水平越高,虹吸指数也会相应越高,表明一个城市的虹吸效应越强,对周边城市资源的吸附力越强。但是,虹吸指数并非越高越好,当城市群内的中心城市虹吸效应过度,意味着周边中小城市发展将受限,此时有必要对中心城市实施必要的功能疏解,辐射带动周边中小城市发展。

城市群虹吸效应对比分析

从世界经验来看,人口向城市群迁移是国际城市化的基本规律,我国五大城市群是经济增长最具活力的核心区域,也是虹吸效应最为明显的几大区域。接下来我们分别以我国五大城市群为例,对城市群内各城市的虹吸效应进行具体分析,并基于各城市的虹吸指数高低,来判断城市群内的经济势差,由此来进一步判断,城市群之间相同定位的城市,哪些城市更具投资潜力。

综合来看,我国五大城市群的发展阶段和成熟度有所不同,珠三角、长三角和京津冀经济发展水平总体较高,城市群发展相对较成熟,是引领全国经济发展的排头兵,区域中心城市不仅吸引城市群内的周边城市资源,还会对全国各地的人口等资源构成强大吸引力,因此我们将这三个城市群的虹吸效应来进行比较。而长江中游、成渝城市群,尚处于各自省会城市的强核发展阶段,城市群培育尚未成熟,因此我们将这两个城市群虹吸效应进行比较,分析核心城市哪些更值得房企进入,周边城市又有哪些更值得进入。

(一)珠三角、长三角及京津冀三大城市群虹吸效应对比

我们先从我国较成熟的长三角、珠三角、京津冀三大城市群来分析城市间的虹吸效应及区域内的经济势差。

1. 长三角城市群:一核多中心发展格局,区域内经济发展较均衡,城市布局机会多

长三角历来是鱼米之乡、经济富庶,是我国较成熟发达的城市群,据相关数据,长三角11%的人口贡献了全国20%的GDP。从城市群总体格局来看,长三角城市群由几个核心都市圈组成,苏锡常都市圈、南京都市圈、和杭州都市圈,各都市圈由点串联成面,城市群发展已具规模。从虹吸效应来看,长三角中心城市上海虹吸指数最高,为3.24,但与此同时,周边的副中心城市无锡、苏州、南京、杭州虹吸指数也均在1以上,与上海的差距并不大,而嘉兴、宁波、常州等卫星城虹吸指数也普遍在0.7以上。由此可见,长三角城市群内部经济发展相对均衡,除中心城市外,多个副中心城市均实力突出,整体而言,长三角已形成完善的多层次城市体系、一核多中心的城市发展格局。

长三角城市群内发展均衡主要源于三方面因素:一是产业集群优势,长三角地区作为国内产业发展高地,产业门类齐全,各城市的生产力总体较强;二是依托高度发达的产业,长三角吸引着全国各地人口的涌入,人口的大量涌入必然带来经济的活力和住房的需求;三是中心城市上海人口、产业等资源的外溢与转移,带动了周边城市人口的增长和产业的发展。

总体而言,以上海为领头羊、多个城市均衡发展的城市群发展格局,对于房企而言,意味着大量的城市布局机会,从实践来看,对于这片藏富于民的热土,房企已经在竞相争夺,2016年众多知名房企抢滩布局长三角,“深耕长三角”已成为众多房企城市布局的重要战略。

2. 珠三角城市群:深圳为区域领头羊,粤港澳大湾区发展规划带来更多布局机会

珠三角城市群,是我国经济发展较为成熟的另一大城市群,城市群覆盖面相较长三角较小,仅涵盖广东省9市,据相关数据,珠三角4.3%的人口贡献了全国9.2%的GDP。

我们从虹吸指数来看珠三角城市群总体格局,深圳虹吸指数最为突出,高达4.05,而省会城市广州的虹吸指数仅为1.33,由此可见,深圳已明显超越广州,成为珠三角中心城市,作为区域领头羊引领城市群发展;东莞、佛山作为区域副中心城市,虹吸效应也较为明显,虹吸指数分别为1.3和0.97,周边的卫星城珠海、中山、惠州虹吸指数也在0.7左右,而广东省其他城市则为虹吸效应偏弱的一些散点城市。总体来看,珠三角城市群发展也相对较均衡,但相较长三角,其均衡度相对低一些,中心城市的虹吸效应更为突出。

珠三角城市群的快速成长,也离不开产业的发展和人口的涌入。相较长三角的产业集群优势,珠三角在产业互补性方面更具优势,而在人口指标上,珠三角9市全部为人口净流入,较成熟的产业链条吸引着全国各地的人口涌入,带来了房地产市场的高度活跃,同时,中心城市人口在高房价的推力下开始外溢至周边城市,带动了副中心城市、卫星城市房价的上涨。

当前,随着粤港澳大湾区规划建设上升为国家战略,香港、澳门与珠三角划归为一个整体进行协同发展,这意味着香港澳门将引领珠三角融入全球产业链分工,粤港澳大湾区将成为中国经济升级的新引擎,参与全球经济竞争,湾区发展前景不可限量,这对于房企而言,必然意味着更多的城市布局机遇,从实践来看,近两年来已有众多知名房企重兵布局大湾区,抢占湾区发展先机。

3. 京津冀城市群:经济发展梯度明显,京津冀一体化有待提升

在京津冀城市群中,中心城市北京鹤立鸡群,虹吸指数达8.82,比上海、深圳的虹吸指数还要高出一倍有余。同时,更远超周边其他城市,位居第二的区域副中心城市天津,虹吸指数仅为3.62,其他卫星城或散点城市,虹吸指数都在1以下。由此可见,京津冀城市群仍处于北京一城独大、周边城市发展偏弱的格局。

从虹吸指数的差距,可以看到京津冀城市群内城市间经济发展的巨大鸿沟,作为全国的政治中心、北方的经济中心,北京的虹吸效应极强,但已经明显过度,北京对周边城市资源的吸附和抽离,极大的限制了周边中小城市的发展,周边城市产业发展相对薄弱。因此,对于京津冀而言,疏解中心城市功能,辐射带动周边城市发展已是迫在眉睫。

国家对于“雄安新区”规划建设的提出,以及“京津冀协同发展”的战略导向,正是基于这个角度出发,以缓解北京“一城独大”的局面,促进北京、天津、河北三地优势互补,带动整个北方区域的经济发展,同时也有利于平衡南北差距。随着京津冀一体化建设的推进,城市群内的非核心城市或将迎来市场价值重构,房地产市场前景可高看一眼。

对于三大城市群的布局机会而言,在区域中心城市和副中心城市近年来地价房价居高不下、政策调控高压持续的背景下,房企必然要转而关注城市群内的卫星城、散点城市的布局机会,那么三大城市群的卫星城、散点城市哪些更值得布局呢?我们从虹吸指数角度来看,如果中心城市虹吸指数比周边城市高出过多,这类卫星城或散点城市发展容易受限,资源过度被中心城市吸附;如果周边城市虹吸指数与中心城市差距相对较小,区域发展较为均衡,这类卫星城或散点城市自身也具备一定的资源吸附力,未来发展前景会更好。因此,从中短期来看,长三角、珠三角城市群内的卫星城、散点城市,布局机会优于京津冀。

(二)长江中游及成渝城市群虹吸效应对比分析

我们再把目光转向中西部地区,长江中游城市群是我国中部地区经济发展的核心地带,成渝城市群则是我国西部地区的经济增长极,对于房企而言,也是值得重点关注的两大区域。

与前述三大城市群有所不同,这两大城市群的发展相对还不成熟,都由相对分散的几个都市圈组成,而各个都市圈还处在“倾一省发展一城”的阶段,中心城市不断吸附周边城市的资源,因中心城市经济发展水平还不足够高,经济辐射力还有限,因此周边尚未形成经济较强的副中心城市或卫星城,而是都处于散点城市形态。那么,就长江中游及成渝城市群而言,区域中心城市哪些更值得进入?中心城市周边的散点城市又有哪些更值得布局?我们还是通过虹吸指数来进行分析探讨。

长江中游城市群由环武汉、环长沙和环南昌三个都市圈组成,三个都市圈之间尚未实现联动协同发展,而是都处于各自区域中心城市的强核发展阶段,三大省会城市发挥很强的虹吸效应,不断吸附着周边乃至全省的人口、资金、教育等资源往省会城市聚集。从三个中心城市之于其周边城市的虹吸指数来看,经济水平较高的武汉高居第一,虹吸指数达4.12,长沙、南昌二者相当,分别为2.38和2.47。但是,从长江中游城市群整体来看,武汉的虹吸效应还不足够强,还不足以形成对湖南、江西全省资源的高度吸附力,因此长江中游城市群尚没有形成一个经济实力超强的区域中心城市,而是呈多核心发展特征。

成渝城市群也属于跨区域城市群,横跨四川省和直辖市重庆,中心城市成都、重庆是两大经济增长核心,二者同样尚未形成联动协同发展态势,反而存在一定程度的竞争,成都主要对周边及四川省其他城市形成很强的虹吸效应,而重庆因为本身行政区划面积很大,其虹吸效应更多的体现为九个主城区对周边区县资源的吸附。

综合对比环武汉、环长沙、环南昌和环成都四个都市圈来看,依据核心城市及周边城市的虹吸指数,我们可以看到:对于区域中心城市,成都、武汉分别以4.51和4.12的虹吸指数领先于长沙和南昌,是更值得布局的区域中心城市;而对于周边散点城市,虹吸效应偏弱的长沙、南昌的周边城市,反而更具投资潜力。

来源:明源地产研究院

原标题:从城市群虹吸效应看应该在哪里拿地买房

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