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高杠杆会杀死哪些房企?

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高杠杆会杀死哪些房企?

敢于加杠杆的房企,很多已经破千亿了,百强、200强的杠杆,远高于中小房企。而不敢加杠杆的,因为规模落后,想加杠杆也加不了。

文/王恒嘉

房企所用的杠杆越来越高了,而借钱却越来越难、越来越贵了。

现在房企面临两难:

规模竞争越来越激烈,即使只是想保住排名,也要迅速扩大规模,那就必须加杠杆;

调控越来越严,借钱越来越难,要保证安全,防止资金链断裂,似乎又要去杠杆!

还该不该继续加杠杆?加到什么程度为止?如何才能保证安全?是3个天问。

明源君今天重点说三件事情:

历史证明,加杠杆和规模大小、能力强弱都是正相关的

敢于加杠杆的房企,很多已经破千亿了,百强、200强的杠杆,远高于中小房企。而不敢加杠杆的,因为规模落后,想加杠杆也加不了。

即使在同一时间,加杠杆的极限也没有标准答案,要看企业具体情况。

借钱多不怕,还得上就行;借钱贵也不怕,只要还有利润就行。加杠杆的极限在哪里,除了要看大局,还要根据企业的周转速度、现金流、溢价能力等综合判断。

加杠杆近乎一场赌博,但通过细致研究,可以不断提高胜率……

下面明源君详细来说。

01

过去敢加杠杆的,很多已成为巨头

不敢加杠杆的,现在想加也加不了

我们先来看一份克而瑞统计的,2016、2017房企的净负债率变化表。

从下表可以明显看到,总的来说,杠杆在提升,而且幅度还比较大。前200强房企的杠杆,要远高于200强以后的中小房企。在百强房企内,10--30强、50--100强这2个“冲规模”愿望最强烈的群体,杠杆又要高于其他百强。

而从时间角度来讲,20强房企的杠杆,基本都是在不断上升的。

2017年TOP20房企合约销售总额约为43400亿元,同比增长46%。

2017年销售TOP20房企总有息负债约为27811亿元,相较于2016年增长约40%。

大家发现没有,其实,销售和负债基本是同步增长的。规模和杠杆也是同步增长的。

2017,净负债超过200%的规模房企大有人在。

从2017年下半年开始,到2018年的今天,房企借钱越来越难了。

加杠杆,在过去,是一个敢不敢的问题,到现在,则成了能不能的问题。因为:

1、中小房企前端加杠杆几乎不可能了

以往开发商自有资金很少,或者空手套白狼都可以,是因为可以在拿地之前做前端融资,但现在几乎不可能了。

许多地方政府规定必须要用自有资金拿地。大房企、上市房企,实力雄厚项目多,开发节奏不一样,可以彼此调配,影响还不是很大。中小房企要想前端加杠杆几乎是不可能的。

2、部分银行只对百强,乃至前30强放款,中小房企想加杠杆也加不了

某银行现在只对地产类战略客户放贷,而他们的27家战略客户全部是地产前30强。类似的银行还有2家。另外的银行则分别把门槛设置为百强、50强等等。

银行之外,许多信托类资金要求房地产项目必须符合“432”原则(即“项目四证齐全、企业资本金达30%、开发商具二级以上资质”)。

也就是说:

过去加杠杆上规模的房企,有了继续加杠杆扩规模的资格和资源。

过去没有下定决心加杠杆扩规模的中小房企,现在想加杠杆也加不了了!

明源君认为,目前,还存在加杠杆逆袭可能的,是百强房企中排名靠后、资产负债率低的一些房企。

当然,有特殊资源的,100--200强的部分房企,也有可能逆袭,这里说的特别资源,主要是指浙江、福建一带的民间借贷资源。

有人说,不用高杠杆,房企只要做好产品做好管理,也一样能扩大规模!

明源君认为,在一个发展比较缓慢的市场,这个想法可能成立,但是在中国市场,不用高杠杆,别的方面再优秀,也会落后……

02

杠杆高不怕,还得上就行

 利息高也不怕,只要项目有利润就行

在中国,有一个和闽系、浙系齐名的房企群体:港资房企。

内地房企的许多方面,最开始都是向港资房企学习而来的的。甚至内地地产市场的基本玩法,比如按揭、预售,等等,也是向港资同行学习而来。港资房企的产品、成本、运营能力都是很强的。这一点,从其净利润率是内地房企近4倍就可以看出。如下图所示:

但是,港资房企和内地房企的销售规模,却已经不可同日而语,许多港资房企已经从如日中天变成默默无闻。地产销售百强排行榜前50名中,已经很难找到港资房企。

从2014---2017年,在内地房企销售规模几倍乃至十几倍增长的情况下,港资房企成长缓慢,大多增长不到50%,有的只有10%左右。

港资房企专业能力很强,为什么他们的规模却上不去?

问题就出在战略上。

内地房企老板,现在是以第一代创业者为主。他们白手起家,本来就啥都没有,遇到有风险又有机会的时候,是敢搏一把的,博得不好,亏点本没啥。因为地产好歹有地在,不存在完全血本无归的情况。

而港资房企,许多是富二代接班上位了,他们生下来就有钱有事业,他们非常怕“失去”。所以他们首先想的是“守成”,也就是如何让企业保有原来的规模。而金融危机的经历,让他们更保守。

2种战略表现在数字上,就是杠杆的高低。

如下图所示,内地房企的资产负债率是港资房企的2倍还多。

明源君也拜访过几家成名多年,排名却越来越靠后的内地房企,他们的共同特点都是:资产负债率低于40%。

当然,杠杆也不是越高越好,适合自己的才是最好的。

曾有老板问明源君,他们房企的杠杆,加到多少合适,明源君想了半天,没法给出一个数字性的答案,因为各家情况完全不同。

明源君下面讲几个思考的维度,这几个方面想明白了,也就知道自家加多少杠杆合适了:

1、企业目前的战略,到底是规模还是利润

一般来说,规模还没有到千亿的,都要奔着规模去,因为千亿看起来很多,但未来只有达到这个规模,生存才有保障,不至于被吃掉。

战略是规模的,只要条件允许,都要充分使用杠杆;战略是利润的,可以降一些杠杆。

2、欠钱多少无所谓,到期债务最关键。只要现金流充足,还得起就好

资产负债多少,其实并不重要。关键问题在于,每年到期的债务,你当年能不能还得上。

这个问题说到底,是现金流的问题。比如虽然借得钱很多,但当年销售、服务收入都大幅增长,回款翻倍,也没有什么问题。

3、利息高低不是最重要的,项目利润才是本质问题

扩张中,不可避免会借一些贵的钱。但是年利息这个数字本身不是最重要的。

判断这些钱能不能借,要看自己的快周转能力、溢价能力。

举例来说:

甲房企借钱利息是10%,但是从拿地到开盘只用了5个月,现金流很快回正,而且项目溢价20%,赚钱不少。

乙房企借钱利息是7%,但从拿地到开盘用了3年,也没能溢价,亏本了。

甲房企借钱虽然贵但是没问题,乙房企借钱相对便宜,却有问题。

从2017年60家重点房企的平均融资成本来看,大部分企业的融资成本呈现下行趋势,整体平均融资成本由2016年末的6.45%下降至6.08%。也就是说,他们借的钱虽然多了,但是利息也低了。

4、一般来说,现金短债比低于1就危险,而且可能带来连锁效应

一般来说,房企要不断用长债去替换短债,降低风险。

因为短债意味着马上就要还,如果还不上,那么企业信用出现问题,资本市场会有连锁反应,后果严重。

从60家重点房企来看,现金短债比最低TOP10均不足1,也就是现金无法覆盖短期债务,如果无法及时补充流动资金,还是存在一定偿债风险的。

事实上,近2年大量被收并购的房企,都是因为杠杆太高,现金流又不足,还不了钱,面临崩盘破产,才被迫出售自己的。

当然,即使完全从自家房企角度想明白了上面几个问题,也不等于就有了绝对把握。

从某个角度来说,加杠杆类似于一次赌博。但是,没有风险也就没有利润。

所以,我们要考虑的,不是完全避免风险,而是怎么在低风险的情况下,拿到相对高的利润……

03

加杠杆类似于一次赌博

 想赢要重点考虑这4个方面

首先,我们要明确,在2017年之前加杠杆的房企,90%以上都赌对了。

而在2017之后,要增加赢的概率,需要重点考虑以下4个方面:

一、行业大周期很难来救命了,但政策小周期还可以

首先来看大周期。

2015年之前,我国地产行业周期基本是3年一个循环,撑不住的时候,周期回来,房子好卖、贷款好贷,房企集体受益。

但是,这种情况近期不会再出现了。中央“房住不炒”意志很坚决,因城施策也很坚决,在长效机制出台前,现在的行业整体情况将保持。

再来看政策小周期,每个小政策都会让选对了的一部分房企受益。

比如,有媒体报道,投入棚改的资金,2016年超2万亿;2017年约1.6万亿;2018年,第一季度约3000亿。那么,参与棚改,或者在货币化棚改地区做项目的房企,也就赢得了一个小周期。

另有媒体报道,多数银行现阶段只青睐三类房地产项目:城中村改造、租赁住房(低成本拿地)、物流地产。那么做这些项目的,也就赢得了一个小周期。

政策小周期,也要关注政策收紧的情况。

这一轮借钱难,就不是没有征兆的。起源就是2016年开始加强的金融监管。2018年当前所有的工作,都是在化解资管行业彼此相关的四大风险点:监管套利、多层嵌套、刚性兑付以及资金池运作。

二、整体经济是上升还是下降,地产行业还有没有机会

明源君认为,整体经济目前比较稳定,地产行业在中国城市化率达到70%以前,仍会有比较高速的增长。

三、你可以融资的渠道有哪些?哪些还没有用?

根据天风证券研究所的统计,我国房企融资的渠道,正在发生重大变化,如下图所示:

日前,从国家发改委网站的外债管理板块公示信息发现,已有超过十家房企在不到一个月的时间申请发行境外债券。包括融创、万科、首创、金科、华远、万达、旭辉、阳光城、富力等。

2018年4月份,海外融资总额折合人民币376.12亿元,相比上月份193.44亿元大幅上升。

境外融资原本被视为境内融资的补充方式之一,但就目前的态势看,境外融资有成为房企主要融资方式的可能性。

四、高杠杆高负债,为你换来了一些怎样的资产?能否快速变现

比如,如果你是做住宅的,你的住宅在盈利情况下,能否一个月清盘?

你手里有很多土地,那么土地是否优质,是否有人愿意接盘?

如果你剩下的资产是酒店、产业、商业地产,那么他们的品牌如何,赢利情况怎样,能否抵押,抵押多少?后续能否打包成金融产品变现?

为什么要重点考虑上面4个方面?因为:

高杠杆要有高回报。一定要享受政策红利、行业红利,而不能只靠自己!

要玩高杠杆,不但要有实力,还要有渠道和技巧,多种融资渠道可以把实力最大化。

一旦遇到风险,就需要开源节流。节流停止在建项目就可以。要开源,就要把资产变现来度过难关。

 结语

如果没有想清楚上面说的这些问题,就一味加杠杆,可能会面临以下一些窘境:

杠杆和利息太高,自家开发周期长,溢价能力还不足,主要项目虽然能卖出去,但是亏本;

债务周期和市场周期不匹配。大量债务到期,手中项目却无法开盘销售,还需要资金建设。最终造成资金链断裂;

对政策判断失误,或对自身能力估计过高,项目大面积滞销,现金流严重不足,无法偿还到期债务。

以上极端情况出现的时候,就要看能否借新债还旧债,或者能否出售部分项目、土地,来度过难关。

如果融资渠道有限,不能借到新债;项目又不够优质,无人愿意接盘……那就只能是破产或者被收购了。

来源:明源地产研究院

原标题:高杠杆会杀死哪些房企?

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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高杠杆会杀死哪些房企?

敢于加杠杆的房企,很多已经破千亿了,百强、200强的杠杆,远高于中小房企。而不敢加杠杆的,因为规模落后,想加杠杆也加不了。

文/王恒嘉

房企所用的杠杆越来越高了,而借钱却越来越难、越来越贵了。

现在房企面临两难:

规模竞争越来越激烈,即使只是想保住排名,也要迅速扩大规模,那就必须加杠杆;

调控越来越严,借钱越来越难,要保证安全,防止资金链断裂,似乎又要去杠杆!

还该不该继续加杠杆?加到什么程度为止?如何才能保证安全?是3个天问。

明源君今天重点说三件事情:

历史证明,加杠杆和规模大小、能力强弱都是正相关的

敢于加杠杆的房企,很多已经破千亿了,百强、200强的杠杆,远高于中小房企。而不敢加杠杆的,因为规模落后,想加杠杆也加不了。

即使在同一时间,加杠杆的极限也没有标准答案,要看企业具体情况。

借钱多不怕,还得上就行;借钱贵也不怕,只要还有利润就行。加杠杆的极限在哪里,除了要看大局,还要根据企业的周转速度、现金流、溢价能力等综合判断。

加杠杆近乎一场赌博,但通过细致研究,可以不断提高胜率……

下面明源君详细来说。

01

过去敢加杠杆的,很多已成为巨头

不敢加杠杆的,现在想加也加不了

我们先来看一份克而瑞统计的,2016、2017房企的净负债率变化表。

从下表可以明显看到,总的来说,杠杆在提升,而且幅度还比较大。前200强房企的杠杆,要远高于200强以后的中小房企。在百强房企内,10--30强、50--100强这2个“冲规模”愿望最强烈的群体,杠杆又要高于其他百强。

而从时间角度来讲,20强房企的杠杆,基本都是在不断上升的。

2017年TOP20房企合约销售总额约为43400亿元,同比增长46%。

2017年销售TOP20房企总有息负债约为27811亿元,相较于2016年增长约40%。

大家发现没有,其实,销售和负债基本是同步增长的。规模和杠杆也是同步增长的。

2017,净负债超过200%的规模房企大有人在。

从2017年下半年开始,到2018年的今天,房企借钱越来越难了。

加杠杆,在过去,是一个敢不敢的问题,到现在,则成了能不能的问题。因为:

1、中小房企前端加杠杆几乎不可能了

以往开发商自有资金很少,或者空手套白狼都可以,是因为可以在拿地之前做前端融资,但现在几乎不可能了。

许多地方政府规定必须要用自有资金拿地。大房企、上市房企,实力雄厚项目多,开发节奏不一样,可以彼此调配,影响还不是很大。中小房企要想前端加杠杆几乎是不可能的。

2、部分银行只对百强,乃至前30强放款,中小房企想加杠杆也加不了

某银行现在只对地产类战略客户放贷,而他们的27家战略客户全部是地产前30强。类似的银行还有2家。另外的银行则分别把门槛设置为百强、50强等等。

银行之外,许多信托类资金要求房地产项目必须符合“432”原则(即“项目四证齐全、企业资本金达30%、开发商具二级以上资质”)。

也就是说:

过去加杠杆上规模的房企,有了继续加杠杆扩规模的资格和资源。

过去没有下定决心加杠杆扩规模的中小房企,现在想加杠杆也加不了了!

明源君认为,目前,还存在加杠杆逆袭可能的,是百强房企中排名靠后、资产负债率低的一些房企。

当然,有特殊资源的,100--200强的部分房企,也有可能逆袭,这里说的特别资源,主要是指浙江、福建一带的民间借贷资源。

有人说,不用高杠杆,房企只要做好产品做好管理,也一样能扩大规模!

明源君认为,在一个发展比较缓慢的市场,这个想法可能成立,但是在中国市场,不用高杠杆,别的方面再优秀,也会落后……

02

杠杆高不怕,还得上就行

 利息高也不怕,只要项目有利润就行

在中国,有一个和闽系、浙系齐名的房企群体:港资房企。

内地房企的许多方面,最开始都是向港资房企学习而来的的。甚至内地地产市场的基本玩法,比如按揭、预售,等等,也是向港资同行学习而来。港资房企的产品、成本、运营能力都是很强的。这一点,从其净利润率是内地房企近4倍就可以看出。如下图所示:

但是,港资房企和内地房企的销售规模,却已经不可同日而语,许多港资房企已经从如日中天变成默默无闻。地产销售百强排行榜前50名中,已经很难找到港资房企。

从2014---2017年,在内地房企销售规模几倍乃至十几倍增长的情况下,港资房企成长缓慢,大多增长不到50%,有的只有10%左右。

港资房企专业能力很强,为什么他们的规模却上不去?

问题就出在战略上。

内地房企老板,现在是以第一代创业者为主。他们白手起家,本来就啥都没有,遇到有风险又有机会的时候,是敢搏一把的,博得不好,亏点本没啥。因为地产好歹有地在,不存在完全血本无归的情况。

而港资房企,许多是富二代接班上位了,他们生下来就有钱有事业,他们非常怕“失去”。所以他们首先想的是“守成”,也就是如何让企业保有原来的规模。而金融危机的经历,让他们更保守。

2种战略表现在数字上,就是杠杆的高低。

如下图所示,内地房企的资产负债率是港资房企的2倍还多。

明源君也拜访过几家成名多年,排名却越来越靠后的内地房企,他们的共同特点都是:资产负债率低于40%。

当然,杠杆也不是越高越好,适合自己的才是最好的。

曾有老板问明源君,他们房企的杠杆,加到多少合适,明源君想了半天,没法给出一个数字性的答案,因为各家情况完全不同。

明源君下面讲几个思考的维度,这几个方面想明白了,也就知道自家加多少杠杆合适了:

1、企业目前的战略,到底是规模还是利润

一般来说,规模还没有到千亿的,都要奔着规模去,因为千亿看起来很多,但未来只有达到这个规模,生存才有保障,不至于被吃掉。

战略是规模的,只要条件允许,都要充分使用杠杆;战略是利润的,可以降一些杠杆。

2、欠钱多少无所谓,到期债务最关键。只要现金流充足,还得起就好

资产负债多少,其实并不重要。关键问题在于,每年到期的债务,你当年能不能还得上。

这个问题说到底,是现金流的问题。比如虽然借得钱很多,但当年销售、服务收入都大幅增长,回款翻倍,也没有什么问题。

3、利息高低不是最重要的,项目利润才是本质问题

扩张中,不可避免会借一些贵的钱。但是年利息这个数字本身不是最重要的。

判断这些钱能不能借,要看自己的快周转能力、溢价能力。

举例来说:

甲房企借钱利息是10%,但是从拿地到开盘只用了5个月,现金流很快回正,而且项目溢价20%,赚钱不少。

乙房企借钱利息是7%,但从拿地到开盘用了3年,也没能溢价,亏本了。

甲房企借钱虽然贵但是没问题,乙房企借钱相对便宜,却有问题。

从2017年60家重点房企的平均融资成本来看,大部分企业的融资成本呈现下行趋势,整体平均融资成本由2016年末的6.45%下降至6.08%。也就是说,他们借的钱虽然多了,但是利息也低了。

4、一般来说,现金短债比低于1就危险,而且可能带来连锁效应

一般来说,房企要不断用长债去替换短债,降低风险。

因为短债意味着马上就要还,如果还不上,那么企业信用出现问题,资本市场会有连锁反应,后果严重。

从60家重点房企来看,现金短债比最低TOP10均不足1,也就是现金无法覆盖短期债务,如果无法及时补充流动资金,还是存在一定偿债风险的。

事实上,近2年大量被收并购的房企,都是因为杠杆太高,现金流又不足,还不了钱,面临崩盘破产,才被迫出售自己的。

当然,即使完全从自家房企角度想明白了上面几个问题,也不等于就有了绝对把握。

从某个角度来说,加杠杆类似于一次赌博。但是,没有风险也就没有利润。

所以,我们要考虑的,不是完全避免风险,而是怎么在低风险的情况下,拿到相对高的利润……

03

加杠杆类似于一次赌博

 想赢要重点考虑这4个方面

首先,我们要明确,在2017年之前加杠杆的房企,90%以上都赌对了。

而在2017之后,要增加赢的概率,需要重点考虑以下4个方面:

一、行业大周期很难来救命了,但政策小周期还可以

首先来看大周期。

2015年之前,我国地产行业周期基本是3年一个循环,撑不住的时候,周期回来,房子好卖、贷款好贷,房企集体受益。

但是,这种情况近期不会再出现了。中央“房住不炒”意志很坚决,因城施策也很坚决,在长效机制出台前,现在的行业整体情况将保持。

再来看政策小周期,每个小政策都会让选对了的一部分房企受益。

比如,有媒体报道,投入棚改的资金,2016年超2万亿;2017年约1.6万亿;2018年,第一季度约3000亿。那么,参与棚改,或者在货币化棚改地区做项目的房企,也就赢得了一个小周期。

另有媒体报道,多数银行现阶段只青睐三类房地产项目:城中村改造、租赁住房(低成本拿地)、物流地产。那么做这些项目的,也就赢得了一个小周期。

政策小周期,也要关注政策收紧的情况。

这一轮借钱难,就不是没有征兆的。起源就是2016年开始加强的金融监管。2018年当前所有的工作,都是在化解资管行业彼此相关的四大风险点:监管套利、多层嵌套、刚性兑付以及资金池运作。

二、整体经济是上升还是下降,地产行业还有没有机会

明源君认为,整体经济目前比较稳定,地产行业在中国城市化率达到70%以前,仍会有比较高速的增长。

三、你可以融资的渠道有哪些?哪些还没有用?

根据天风证券研究所的统计,我国房企融资的渠道,正在发生重大变化,如下图所示:

日前,从国家发改委网站的外债管理板块公示信息发现,已有超过十家房企在不到一个月的时间申请发行境外债券。包括融创、万科、首创、金科、华远、万达、旭辉、阳光城、富力等。

2018年4月份,海外融资总额折合人民币376.12亿元,相比上月份193.44亿元大幅上升。

境外融资原本被视为境内融资的补充方式之一,但就目前的态势看,境外融资有成为房企主要融资方式的可能性。

四、高杠杆高负债,为你换来了一些怎样的资产?能否快速变现

比如,如果你是做住宅的,你的住宅在盈利情况下,能否一个月清盘?

你手里有很多土地,那么土地是否优质,是否有人愿意接盘?

如果你剩下的资产是酒店、产业、商业地产,那么他们的品牌如何,赢利情况怎样,能否抵押,抵押多少?后续能否打包成金融产品变现?

为什么要重点考虑上面4个方面?因为:

高杠杆要有高回报。一定要享受政策红利、行业红利,而不能只靠自己!

要玩高杠杆,不但要有实力,还要有渠道和技巧,多种融资渠道可以把实力最大化。

一旦遇到风险,就需要开源节流。节流停止在建项目就可以。要开源,就要把资产变现来度过难关。

 结语

如果没有想清楚上面说的这些问题,就一味加杠杆,可能会面临以下一些窘境:

杠杆和利息太高,自家开发周期长,溢价能力还不足,主要项目虽然能卖出去,但是亏本;

债务周期和市场周期不匹配。大量债务到期,手中项目却无法开盘销售,还需要资金建设。最终造成资金链断裂;

对政策判断失误,或对自身能力估计过高,项目大面积滞销,现金流严重不足,无法偿还到期债务。

以上极端情况出现的时候,就要看能否借新债还旧债,或者能否出售部分项目、土地,来度过难关。

如果融资渠道有限,不能借到新债;项目又不够优质,无人愿意接盘……那就只能是破产或者被收购了。

来源:明源地产研究院

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