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北京冠寓再开两店 龙湖加速发力长租公寓

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北京冠寓再开两店 龙湖加速发力长租公寓

较低的综合融资成本,支撑了龙湖冠寓的发展。

赶在端午假期前,龙湖旗下的长租公寓品牌冠寓又新增了两家门店。6月15日,位于北京的望京北路店与昌平生命科学院店正式开业。

自2017年初龙湖冠寓重庆首店开业以来,冠寓开始了全国布局。截至2018年5月底,冠寓已在全国28个一二线城市落地,开业房量逾2万间,并推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三条产品线。无论从规模还是产品结构上,龙湖已在长租公寓领域中占据一席之地。

作为新兴的风口行业,布局长租公寓的开发商都在为了规模“跑马圈地”。今年,龙湖冠寓计划将累计开业房间数量增至6.5万间。但在还未实现盈利的当下,规模背后无疑需要更大的资本力量助推。

龙湖也在尽量寻求金融机构的支持。6月12日,龙湖集团与新加坡政府投资公司(GIC,新加坡主权基金)共同设立长租公寓投资平台,专项投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目,首期投资额共计10亿美元。

在此之前,龙湖还先后与中国建设银行、中国银行、中国工商银行和中国农业银行签署战略合作协议。其中,2018年5月龙湖与工行达成的“冠寓租房分期”项目将以成都作为首发试点城市,成都龙湖冠寓租户将可以通过信用卡分期付款的方式缴纳房租。

今年3月,龙湖成功发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券,这是全国成功发行的首单住房租赁专项债券。

而在房地产市场受到调控影响之下,龙湖也显示出对持有物业的极大兴趣。在长租公寓领域,龙湖创新业务负责人韩石曾表示,冠寓未来会逐步走向轻重资产并举,最终使资产轻重比达到2:8,这在行业里并不多见。

龙湖集团冠寓总经理张智聪向界面新闻表示,我们其实在行业所讲的轻重资产基础上,还提出了一个新的‘中资产’概念。‘轻资产’我们定义为纯品牌和运营的输出与管理,‘中资产’为资产的10年以上租期租赁经营、股权合作、委托管理等方式,“重资产”即传统意义上,对于优质物业的收并购,以及开发运营。

龙湖能以中重型物业为主,是因为其较低的综合融资成本。

“2017年我们的平均借贷成本是4.5%,这是能够做重资产的前提。截止到今年5月,我们重资产方式已获取项目的数量,占总获取项目数量超过20%”,张智聪称。

界面新闻了解到,龙湖冠寓成都的金楠天街店、西安的大兴东路店、杭州的西溪蓝保店,是龙湖具有代表性的重资产项目,并且平均出租率都达到了90%以上。

“如果以高杠杆模式,再去买资产运营,从今天的利润率来讲对很多开发商来说是不足以支撑的。但同样的资产,龙湖买下来经营可能就是赚钱的,因为综合融资成本相对更低。我们的中资产概念是用比较长的租约,20年、15年,至少在10年以上,做整体改造,改造完之后再租,实际上如果按照国际上一些标准来看,这种模式已经非常重了。所以我们长期的看法是平衡公司整个现金流盘面,合理布局,态度积极但决策审慎”,张智聪表示。

为此,龙湖内部有一套自主研发的投资管理工具“龙城系统”,能通过拉通集团内部的拓展、运营、工程、财务、法务等多条职能,实现线上化的场景操作。

张智聪告诉界面新闻,龙湖的工作方式是多业务在一个平台下协同作业,地区公司也是一个平台,集团和地区公司是分工协作的关系,是两个不同的平台,我们在拿任何一个项目,从最早项目踏勘,到设计方案,到工程营造,都是基于龙湖这个大的平台去做的,通过专业化分工协作的方式去降低风险。

不过,目前龙湖还未对冠寓有利润方面的考量,尽管未来三年要做到行业前三,但龙湖给出的35%左右的毛利率,12%至15%的净利润率仅仅是轻资产项目的预期。

而同样的兴趣也体现在龙湖对商业地产的态度上。截至2017年12月26日,龙湖在重庆、杭州、南京、苏州、天津、武汉等地共拥有投资物业51个,其中包括2017年补充的10个天街项目。

根据龙湖透露的数据,至2020年龙湖商业旗下开业商场总量将超过40座。在业绩要求上,希望能在2017年达成租金收入25亿以上的税前目标,长期要求则是到2020年商业地产占公司利润份额的20%以上。

另外,长租公寓除了是一个资金成本的游戏之外,也是“效率”和“客户体验”的极致竞争。

2018年,龙湖将在冠寓地区公司的战略评价体系中引入了两个新的指标,一个是“客户满意度”,另一个是“品牌认可度”,分别占10%的权重。同时,冠寓内部还会引入北极星指标,其中一个很重要的刻度就是续租率,净推荐率和续租率都是考核地区公司冠寓负责人的重要内容。

张智聪表示,产品和服务,解决客户的核心痛点,才是冠寓存在的价值。在组织架构上,他们已经把原来“运营中心”承担的很多职能做了更细的拆分,让运营更聚焦到它最重要的职责上来。

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北京冠寓再开两店 龙湖加速发力长租公寓

较低的综合融资成本,支撑了龙湖冠寓的发展。

赶在端午假期前,龙湖旗下的长租公寓品牌冠寓又新增了两家门店。6月15日,位于北京的望京北路店与昌平生命科学院店正式开业。

自2017年初龙湖冠寓重庆首店开业以来,冠寓开始了全国布局。截至2018年5月底,冠寓已在全国28个一二线城市落地,开业房量逾2万间,并推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三条产品线。无论从规模还是产品结构上,龙湖已在长租公寓领域中占据一席之地。

作为新兴的风口行业,布局长租公寓的开发商都在为了规模“跑马圈地”。今年,龙湖冠寓计划将累计开业房间数量增至6.5万间。但在还未实现盈利的当下,规模背后无疑需要更大的资本力量助推。

龙湖也在尽量寻求金融机构的支持。6月12日,龙湖集团与新加坡政府投资公司(GIC,新加坡主权基金)共同设立长租公寓投资平台,专项投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目,首期投资额共计10亿美元。

在此之前,龙湖还先后与中国建设银行、中国银行、中国工商银行和中国农业银行签署战略合作协议。其中,2018年5月龙湖与工行达成的“冠寓租房分期”项目将以成都作为首发试点城市,成都龙湖冠寓租户将可以通过信用卡分期付款的方式缴纳房租。

今年3月,龙湖成功发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券,这是全国成功发行的首单住房租赁专项债券。

而在房地产市场受到调控影响之下,龙湖也显示出对持有物业的极大兴趣。在长租公寓领域,龙湖创新业务负责人韩石曾表示,冠寓未来会逐步走向轻重资产并举,最终使资产轻重比达到2:8,这在行业里并不多见。

龙湖集团冠寓总经理张智聪向界面新闻表示,我们其实在行业所讲的轻重资产基础上,还提出了一个新的‘中资产’概念。‘轻资产’我们定义为纯品牌和运营的输出与管理,‘中资产’为资产的10年以上租期租赁经营、股权合作、委托管理等方式,“重资产”即传统意义上,对于优质物业的收并购,以及开发运营。

龙湖能以中重型物业为主,是因为其较低的综合融资成本。

“2017年我们的平均借贷成本是4.5%,这是能够做重资产的前提。截止到今年5月,我们重资产方式已获取项目的数量,占总获取项目数量超过20%”,张智聪称。

界面新闻了解到,龙湖冠寓成都的金楠天街店、西安的大兴东路店、杭州的西溪蓝保店,是龙湖具有代表性的重资产项目,并且平均出租率都达到了90%以上。

“如果以高杠杆模式,再去买资产运营,从今天的利润率来讲对很多开发商来说是不足以支撑的。但同样的资产,龙湖买下来经营可能就是赚钱的,因为综合融资成本相对更低。我们的中资产概念是用比较长的租约,20年、15年,至少在10年以上,做整体改造,改造完之后再租,实际上如果按照国际上一些标准来看,这种模式已经非常重了。所以我们长期的看法是平衡公司整个现金流盘面,合理布局,态度积极但决策审慎”,张智聪表示。

为此,龙湖内部有一套自主研发的投资管理工具“龙城系统”,能通过拉通集团内部的拓展、运营、工程、财务、法务等多条职能,实现线上化的场景操作。

张智聪告诉界面新闻,龙湖的工作方式是多业务在一个平台下协同作业,地区公司也是一个平台,集团和地区公司是分工协作的关系,是两个不同的平台,我们在拿任何一个项目,从最早项目踏勘,到设计方案,到工程营造,都是基于龙湖这个大的平台去做的,通过专业化分工协作的方式去降低风险。

不过,目前龙湖还未对冠寓有利润方面的考量,尽管未来三年要做到行业前三,但龙湖给出的35%左右的毛利率,12%至15%的净利润率仅仅是轻资产项目的预期。

而同样的兴趣也体现在龙湖对商业地产的态度上。截至2017年12月26日,龙湖在重庆、杭州、南京、苏州、天津、武汉等地共拥有投资物业51个,其中包括2017年补充的10个天街项目。

根据龙湖透露的数据,至2020年龙湖商业旗下开业商场总量将超过40座。在业绩要求上,希望能在2017年达成租金收入25亿以上的税前目标,长期要求则是到2020年商业地产占公司利润份额的20%以上。

另外,长租公寓除了是一个资金成本的游戏之外,也是“效率”和“客户体验”的极致竞争。

2018年,龙湖将在冠寓地区公司的战略评价体系中引入了两个新的指标,一个是“客户满意度”,另一个是“品牌认可度”,分别占10%的权重。同时,冠寓内部还会引入北极星指标,其中一个很重要的刻度就是续租率,净推荐率和续租率都是考核地区公司冠寓负责人的重要内容。

张智聪表示,产品和服务,解决客户的核心痛点,才是冠寓存在的价值。在组织架构上,他们已经把原来“运营中心”承担的很多职能做了更细的拆分,让运营更聚焦到它最重要的职责上来。

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