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房企首单租赁住房REITs落地 意义不仅在于融资

保利的这次金融创新,意味着在租赁住房市场,企业融资和后续退出都有了新渠道。

图片来源:视觉中国

站在政策风口上的租赁住房市场,正逐渐得到金融层面的支持。

10月23日,央企保利地产(600048.SH)联合中联基金共同实施的租赁住房资产支持专项计划获得上交所审议通过,成为国内首单租赁住房REITs。这将意味着,租赁住房资产证券化在我国有了不错开端。

这支总规模为50亿元的租赁住房REITs,是目前市场上已获批的同类型最大规模产品,它以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1。

保利地产董事长宋广菊表示,这单产品是保利集团在住房租赁领域的首单试水,“REITs”也将成为保利集团构建“一主两翼”地产业务布局的战略性资本工具,积极开拓住房租赁市场的金融创新。

这单产品的成功落地,还验证了以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环的可行性,为今后市场上更多的租赁住房资产证券化发行提供了参考样本。

保利地产相关人士告诉界面新闻,REITs是与持有运营商业模式最佳匹配的金融工具,它们已搭建了专门的RETIs运作平台——保利瑞驰(横琴)资产管理有限公司,担任本单产品联席总协调人,其资本运作能力为本单产品的顺利实施提供了保障。

保利在租赁住房市场持续发展的信心,在这单产品成功落地后,也得到了增强,毕竟这是国内首单。上述人士称,它们将着力于以存量物业为基础,发挥社区服务的物业运营、管理能力,构建租赁住房业务的利润模式,利用REITs实施战略转型,打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出”的完整、闭合业务链条。

对于当前积极发展的住房租赁市场配套金融措施,保利这单产品的落地,还具有一定示范效益。

上海证券交易所相关人士表示,保利租赁住房REITs,是目前国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs,这单产品有助于解决房企对租赁住房投资回收周期过长的担忧。同时打通资本市场,对房企实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本,有望增强更多房企加大租赁住房投资,增加房源供给的信心和动力。

据界面新闻了解,监管层还希望通过保利这单产品的试点,对国内REITs的进一步发展、乃至公募REITs的推出发挥积极推动作用。

在政策层面,相关部门也在支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践,盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给。同时也鼓励住房租赁企业拓宽直接融资渠道,利用创新型金融工具发展住房租赁业务。

保利集团董事长徐念沙表示,租售并举已成为国家重要政策,各地政府也纷纷在国土、财税、金融等政策层面积极响应,保利集团正响应政府号召,贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,努力促进住房回归居住属性。

而国家政策层面的支持,也确定让更多参与企业在该领域的金融创新得以成行。十天前,长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已经在深交所获批发行,这是国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品破冰的标志。

此次保利租赁住房REITs的落地,以及之前长租公寓资产类REITs的成功发行,或许会让更多房企在探索地产企业商业模式转型方面得到更多鼓励。

目前密集释放的有关住房租赁方面的政策信息,正提升着房企和公众对这一板块市场的预期。将住房租赁市场,看作今后拥有不错前景而开始布局的房企也不在少数,包括保利、万科、龙湖、碧桂园等房企均在努力拓展这一块业务。

在这些房企中,保利地产布局转型业务较早。目前在租赁住房领域,它们已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会等四大品牌,项目布局十余城市。

去年11月,位于长沙保利国际广场的酒店式服务公寓——保利瑜璟阁国际公寓率先开业。这处服务式公寓将目标客户群定位在商务精英人士,初次尝试,保利便取得了高于预期的效果。

这次试水也增加了它们对公寓运营的信心。今年,保利自持运营的第二家瑜璟阁国际公寓已在广州保利天悦项目开业。由于临近每年两次的广交会举办地,大量的客户需求让这处公寓的营运效果更佳。

在长租公寓领域,保利的自主品牌“N+公寓”已于年初面世,目前完成了在重庆、西安、大连、长沙等四个城市的开业运营。

按照保利地产十三五规划的目标,在接下来的三年内,保利商业公寓板块的业务将做到内部自持和外部拓展双轨同时布局,在深耕一线城市的同时不断扩大公寓租赁的版图,利用品牌及旗下商业资源互为协同的方式做更多拓展。

对保利地产而言,这次50亿规模的租赁住房REITs成功发行,已为它们在这个领域的持续发展打下了基础,接下来如何借助好资本的力量,更加完善租赁住房的战略发展,将是他们要努力做的事情。

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