近日，两会代表提出提案称，公募REITs对防控金融风险意义重大，建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。在贷款利率走高和地产信贷政策收紧的共同作用下，REITs作为一种全新的地产融资途径重要性日益受到关注。

中国经济快速发展孕育了繁荣的房地产市场，也令公募REITs迎来了良好的发展机遇。上投摩根紧抓市场发展契机，推出国内首只跟踪富时发达市场REITs指数的指数基金，该指数覆盖多市场、多类型发达国家上市REITs，为投资者提供了一站式布局全球房产的投资机会，也为国内投资人熟悉REITs投资起到了很好的领航作用。

公募 REITs 指数基金的优势

上投摩根富时发达市场REITs指数基金拟任基金经理施虓文表示：富时房地产指数是世界上跟踪资金规模最大的房地产指数系列，具有很好的权威性及市场代表性。该指数基金是国内市场上第一只追踪全球发达地区REITs的指数型基金，指数基金从成本上看更为高效，而投资全球从区域上看具有更好的分散性。从海外的经验来看，REITs也是十分理想的长期投资品种。富时发达市场REITs指数自2006年3月30日发布以来持续分发红利，截至2017年底的指数年化收益近7%，最近五年收益达46.9%。

此外，随着全球经济的回暖，全球通胀也呈现出上行趋势，各类房产需求日益旺盛，从而推动租金价格上涨，对REITs形成利好。除了长期回报相对稳定、基本面向好、估值合理等特点外，REITs还拥有抗通胀的能力。富时数据显示，富时发达市场REITs指数年均派息率逾4%（数据统计区间：2006.3.30-2017.12.31），远高于美国近十年平均1.6%的通胀水平。

公募 REITs 指数基金的主旨与业绩

该REITs指数基金由国际部来做的，其主旨就是让投资者可以做更多可配置的资产，不断丰富的产品线，可以涉足更多不同板块的资产投资。在中国，还是缺少涉足房地产投资的，但在海外资产配置中，这一块的占比就很多。所以，在国际资产配置的推动下，做一款REITs指数基金，在推广中，让投资者加深熟悉度和接受度。

从2013 年截至到2017年12月，年平均回报率为8.0%，波动率12.3%，而A股为23.38%，REITs有助于分散投资，提升投资组合效率：标的指数与上证指数的相关性仅为0.14，尤其适合A股投资者做为资产配置的一部分。

在发布会现场上，东方证券房地产行业首席分析师竺劲对《家族办公室》记者提出的“ 公募REITs在国内面临哪些挑战，离开闸还有几重关? 相关税收问题如何处理，是否有参照？” 等问题，做出了以下解答。

东方证券房地产行业首席分析师竺劲认为：“主要还是要看产品结构有没有问题，它的主要框架，项目公司怎么设置它就很关键。因为募集之后要投一些物业，那么要用怎么样的框架去投，这里就涉及到一个资管的嵌套在里面，另外，就是双重税收这个问题，目前还解决不了。但参照的话，像新加坡和美国。比如新加坡对杠杆率，分红率进行限制，杠杆率不可以超过总资产35%，分红率超过90%才可以定义为REITs。那双重优惠就是：1.个人免税，2.公司免税。包括这里回报率也跟两个有关：1.整个物业的基础资产有关；2.中间漏出少，即与税收有关。如果中国内地市场开闸，也不可能所有物业都来做，试点的话是从一某类开始。我认为以长租公寓相对可能性比较大一点，也可能是物流，但目前也还在探讨中。”

东方证券房地产行业首席分析师竺劲表示，目前国内REITs仍以封闭型和债权型为主，与国际通行的REITS有根本差异。但香港和新加坡市场上发行的一些REITs产品，也有以国内优质物业作为基础资产的，业绩表现也相当抢眼，这说明国内某些企业的轻资产运营能力及不断提升的资产收益率，是可以满足国际化分散投资的需求的。中国的REITs市场，最关键的可能还是政策的破局和投资者习惯的培养。上投摩根富时发达市场REITs指数基金一方面能很好地培养国内投资者去认识和习惯REITs的投资，同时还能为投资人提供分享全球优质房地产增长红利的机会。

本文系Grace现场整理综合报道。