每个地产人,都想让自己成为最重要的人,因为那意味着升职加薪,更意味着自我价值的实现。
明源君认为,地产行业的发展,有四个阶段。
每个阶段,最重要的专业不一样,其对应的最重要的人也就不一样。
不考虑地域差异,就同一个城市来说的话,一般会经历下面四个阶段……
第一个阶段:营销最重要
在这个阶段。一般的房子都能卖出去。营销本身就可以改变一个项目的命运。
卖得越快,回笼资金越快,企业规模上升也就越快。营销是整个房企的动力源泉,营销人是最重要的人。这个阶段营销总上位成为总裁的并不罕见。
第二个阶段:产品最重要
在这个阶段。
要想有老带新和好的口碑传播,需要好产品;
要满足成熟客户的高要求,需要好产品;
要想卖高价,覆盖掉等待期间的财务成本,也需要好产品。
这个阶段,懂产品的人最重要。之前很多千亿房企城市总、副总是建筑相关专业出身,很多老总只管项目定位和设计,就是这个原因。
第三个阶段:投融资最重要
在这个阶段。
财务成本高的话,等得越久可能亏得越多,如果能借到便宜的钱就拥有了核心竞争力;收并购要靠金融专业完成;
完全避免风险要用对冲等金融操作手法,也就是做尽可能广的项目,哪里的项目处在低潮,就暂且放一放,让高潮区域的项目先卖;
名牌代建商出现后,只要肯出钱,就能保证项目的品牌、质量。
更重要的,因为被要求拿地一个月付全款,拿地后再去找钱很难;现房销售之后,用销售回款去还钱或者做开发也是行不通的;而自持的地块根本没办法通过销售变现,只能通过金融手段变现。这个时候,房企只有2个选择:
去杠杆,不再寻求规模的扩大。
寻求新的加杠杆方式和资金来源。
这个阶段,竞争、发展,乃至安全,都要仰仗投融资,投融资也就变得空前重要了。与投融资相关的人员上位成为总裁、副总的,将越来越多。
房地产行业“产业升级”,正在从有金融属性的“制造业”变成“纯金融行业”。
我们现在,正处在上面所说第三个阶段,还在向第四个阶段过渡。
过去房企的变现手段只有一种,那就是销售。
而第四个阶段,存量房将取代增量房,REITs等金融手段变现将取代销售变现,成为主流。
企业所有的努力,都是为了利润,也就是变现。一旦变现环节发生变化,整个链条都会发生变化……
在第三、第四阶段,懂地产投融资和REITs等的人,将很重要……
来源:明源地产研究院
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