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恒大、融创、阳光城等净利润增幅超100%

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恒大、融创、阳光城等净利润增幅超100%

恒大、融创、阳光城等净利润增幅超100%,秘诀都是这个!

图片来源:海洛创意

往年都说日子难过,都熬过来了。今年似乎真的有点难过。

BAT里的腾讯,过去13年高速发展,今年Q2竟然首次出现了负增长。至于房地产行业,由于调控层层加码,不少房企也“快不行了,有的还亏损了十几亿!

然而,正如寒冬也有梅花怒放一样。今年上半年依然有不少房企业绩十分亮眼。10余家上市房企净利润预增超200%,超过100%的房企更多。失败的企业各有各的不同,成功的企业却都是相同的。为此,明源君遴选了其中一些房企,试图找到他们的共同特性,供大家参考。

调控高压下不少房企依然增收又增利

据不完全统计,今年以来,各地实施了260余次的调控,不少房企抱怨日子十分难过。然而,最近陆续披露的半年报却显示,很多房企的营收和利润仍在增长,呈现出“增收又增利”的景象。

恒大发布的正面盈利预告显示,今年上半年税后净利润预期超520亿元,较去年同期增长125%以上;核心业务净利润预期超546亿元,较去年同期增长100%以上。大幅超过去年全年的水平(如下表)。

2017年中国恒大多项核心指标业内第一

(单位:亿元,亿平方米)

▲来源:公司年报、明源地产研究院

融创预期今年上半年归属股东净利润较去年增长超200%。碧桂园的净利润增长也较去年同期接近翻一番(如下表)。扣除投资物业评估增值后,华润置地核心股东应占溢利72.8亿元,同比增长151.8%!

2018年上半年,碧桂园各项核心指标情况

(单位:亿元,万平米)

▲来源:公司年报、明源地产研究院

推崇“骆驼文化”新城控股,呈现出来的却像凶猛的狼。今年上半年,其销售额达971.6亿元(数据来自CRIC),增幅达98%,是TOP10里面增速最快的房企,排名较去年飙升7位进入前10。同期,其利润也预增100%左右(如下图)。

▲来源:公司年报

排名略靠后的阳光城,预计2018年半年度归属于上市公司股东的净利润9.5亿~11亿,同比增长189.5%~235.2%(如下表)。华发股份今年上半年净利润13.46亿元,同比增长134.95%!融信中国则实现净利润22.5亿元,同比增长101.6%……

上半年,中南建设归母净利润为9.27亿元,大幅增长180%。中南建设表示,未来将继续关注企业的利润增长,计划3年内实现净利润翻11倍!

过去两年房企销售量价齐升结算到今年,使得利润大增

许多人很纳闷,调控这么严,为啥利润还增长这么多?我们先来看看各大利润暴增的房企自己是怎么说的——

中国恒大:利润大幅增长主要是由于期间本集团提升产品质量,增加产品附加值,降低成本费用,增加交楼面积等。

融创:溢利增长的主要原因为期间销售物业交付的面积较去年同期大幅增加……本期间的毛利率较去年同期及去年全年也取得进一步的提升。

碧桂园:业绩增加主要是集团可确认收入的物业增加,及物业的平均售价及毛利率增长所致。

阳光城:净利润较上年同期大幅增长,主要系公司迅速发展,房地产开发项目结算收入大幅增加所致。

由于数量太多,且大体类似,这里就不一一例举了。由此,我们可以看到,几乎都会被提及的是结算收入大幅增加。

衡量房企上半年的业绩,当期的销售额固然值得关注。但是,另外一个更不应该容忽视的指标是结转收入。

由于我国实行的是预售制度,销售收入反映到报表上存在一定的时滞。

今年上半年房企利润更多反映的是前期市场销售情况,即是2016年、2017年建造并预售的项目,甚至可能还有2015年建造并预售的项目。由于自2015年以来,一二三四五线城市的房价轮番上涨,上半年房企的财报数据自然亮眼。

当然,这并非真相的全部。对很多快周转的房企来说,不仅2016年的,可能2017年的项目销售收入都已经结转到今年上半年的利润中。

比如,今年上半年中南建设房地产业务毛利率达24.35%,同比增长了6.68个百分点。利润率的大幅上涨,主要是因为2016年之后中南建设获取项目开始进入结算期,历史有盈利压力的项目逐渐减少。而16年的地价其实比15年要贵。更有房企,大部分营收来自于2017年项目销售的结转。

这得益于高效运营。除此之外,利润等于项目销售结转收入减去各项成本费用所形成。因而影响房企利润的因素除了销售收入外,还包括了土地获取成本、营建成本及三项费用(销售费用、财务费用、管理费用)。

下面我们对此进行拆解,分析这些利润高速增长公司在土地获取、财务管控、运营等方面的共同点。

利润暴增的房企手握低价土储拿地方式,八仙过海各显神通

谁都知道,今天的土储决定明天的规模。事实上,今年上半年不少房企利润的大幅增加,同样得益于拿地的时间差。明源君发现,此次利润增长幅度大的房企,几乎都坐拥大量廉价的优质土储——但获取方式略有差别。

恒大是对市场温度预判准确的代表。

在2014年中期业绩会上,许家印表示,“多卖房、少买地是未来策略”。然而,在2015年4月份布置全年工作时,许家印话锋一转,“前段时间我们已上项目近20个,接下来48天,我们要大上100个项目。”

当时,市场乍暖还寒,地产行业处于去库存为基调的阶段,很多人对未来还看不清楚。看准机会的恒大选择了规模扩张。

为了在期限内完成任务,许家印给集团上下开绿灯:“无论一手项目还是二手项目,不要在付款、价格等一些细节方面犹豫,要迅速拿下优质项目,不要等到形势变化了干瞪眼。要求简政放权,权限要下放给地区公司董事长,董事长把好关,投资中心快速审批,之后直接上报董事局审批。”此外,恒大还放宽了拿地“五星标准”,配合快速拿地。

融创则以擅长收并购获取土储著称。

2016和2017年,市场热得发烫的时候,地价也高得让人缺氧。不少当时拿了地王的房企现在都哑巴吃黄连,有苦说不出。

公开市场拿地太贵,收并购相对好很多。对此,融创应该也深有体会。在2016年大规模拿地对其当年的净利即造成了一定的负面影响。但随着其改变策略,通过大规模收并购获取土储之后,拿地成本大幅下滑…

其他大大小小的并购案例就不说了,仅收购万达文旅,融创得到了13个万达城,除了海口万达城项目进展有点小问题,资产可谓优良。通过此次交易,融创将一举新增5897万平米建面的土储。土储量一下子从去年的第6位跃升至第3位!更重要的是,这些单价800元/平米(不考虑贷款)的低成本土储均分布在一二线城市!去年上半年,融创净利润大幅增长了15倍,今年又是超200%。

虽然一、二线城市的平均销售价格在下降,但得益于土地成本仅4700元/平米,使融创得以一直维持较高的销售毛利率!

新城控股的双轮驱动模式玩得很溜。

战略性布局全国的新城控股,“住宅+商业”双轮驱动的模式已经炉火纯青,截至2017年公司已有23家吾悦广场开业,预计2018年将再增18家,这种综合体拿地的模式很受地方政府的青睐,为其土地获取和利润增长打下了坚实的基础。

华润置地以专业拿下大量旧改项目。

很多房企想在一二线城市布局,但这些城市的增量开发土地很贵,而且已不多。要么通过收并购,要么做城市更新。

今年上半年华润置地的综合毛利润率为48.1%,比上年同期的35.0%大幅提升。其中开发物业毛利率由32.6%提升为48.6%;投资物业(包括酒店经营)毛利率由63.5%升至66.6%。较大程度上,得益于其城市更新。

始于2007年的大冲旧改项目,当时被称为“广东最大旧改项目”。如今,其已被打造成一个集高端住宅、写字楼、商业于一身的280万㎡城市人文综合体——华润城。今年早些时候,华润城三期开盘,更是引爆舆论高潮。

华润置地的城市更新已跳出了传统“拆迁重建”的粗放型更新模式,进而转向精细化城市设计为切入点的更新模式。凭借这种专业能力,目前华南大区仅深圳就有数十个新项目,并且已陆续进驻了东莞、湛江、珠海等城市,推进了九十余个项目的落地。

此外,合作拿地、小股操盘也是重要的方式,可以在提高市场占有率同时,也能更好的保障企业财务健康。比如在中南建设获取的80幅地块中有66块为合作开发,上半年新增项目的权益面积占比为53%,相较于2017全年新增项目68%的占比进一步下降。

降低负债率,或拓宽融资渠道  降低财务成本,财务十分稳健

根据中信建投研究发展部的测算,2016年和2017年,我国新建房地产项目的拿地价占销售价的比重均超过38%,到2018年骤降至18.33%,甚至明显低于2015年29.42%的水平。这意味着今年房地产项目的平均利润空间有所扩大。其中,二线城市的情况明显好于一线城市。但有此实力和魄力的房企,并不多见,因为没有钱。

事实上,去年以来,由于融资渠道收窄,成本升高,不少房企感觉压力山大。为了缓解紧绷的资金链,借入高成本的资金,利润被吃掉大半。

相反,利润增长较高的房企,近两年来大都较好地控制好了自身财务的安全边际。

最典型的是中国恒大,其积极响应国家去杠杆的号召,于2017年上半年赎回了全部1129亿的永续债!同时引入1300亿战略投资,资产负债率降至71.1%,净负债率更是大幅减少了近六成,大幅降低了财务成本!截至2018年6月3日止半年度的净负债率进一步大幅下降,预期由去年底的184%下降至130%以下。

负债率的下降使得其利润回升;评级机构提升其信用评级,股价大涨;信用评级提高也意味着其融资成本可以更低,相互促进。

融创2016年的毛利为13.7%,去年提升到了20.7%。盈利快速增长的同时,财务表现也更加稳健,流动性更加充裕,截至去年底,融创账面现金达到约967.2亿元,同比增长约38.5%。去年下半年开始,随着利润的释放和高质量的股权融资,融创净资产规模大幅度提升至606.4亿元,同比增长约71.2%,加上2017年不拿高价地,使得融创中国年末的净负债率水平较2017年中报下降约60个百分点,杠杆水平大幅降低。

基于融创充足的流动性和持续下降的杠杆率,今年,三大国际评级机构上调融创的评级。花旗银行也在其最研究报告中表示,伴随着2017年优异的财务表现,融创中国已经进入一个利润快速增长的轨道,预期2018-2020年可实现50%的年均复合增长率,巨大的土地储备价值将持续释放。

拓宽融资渠道也很重要。比如,为了进一步推动企业的扩张,中南建设在融资方面也积极布局,不断拓宽融资渠道,上半年的融资方式涵盖了公司债、ABS、中期票据及银行贷款等等。

多元化的融资渠道,不仅为中南建设带来充沛的资金,也进一步改善了企业财务结构,提升了抗风险能力。

融信则通过抓销售回款,连续引进战略投资者,拓展多元化融资渠道,以及在集团不同层需采取轻资产的模式引进权益类合作等多举措降低杠杆。

高周转依然是主流模式

过度追求高周转会引发诸多问题,对其进行反思很有必要。但在调控成为常态化的当下,开发商正面临融资渠道越来越窄,融资成本越来越高的窘境,提高周转率、快速回笼资金成为事关房企的生死,因此,高周转依然是很多房企的战略选择,是平衡规模和利润的重要法宝。 

中南建设的管理层认为,高周转不等同于质量问题,从市场竞争角度来看,高周转是适应市场竞争的。

因为高周转的是一个结果,是从投资的逻辑传导到运营的逻辑,再传导到营销能力和执行力的问题,这是一个过程。

中南建设高级副总裁辛琦在中期业绩会上表示,“我认为高周转更多的是从拿地的规模、投资的逻辑、和预售条件的宽严与否这几个合规的逻辑上去研判,而不是一味地通过压缩标准工期来实现。”

通过快周转的运营方式,中南得以快速回笼资金,目前,中南建设项目从拿地到开盘的平均周期为7.2~7.5个月。快周转的运营+积极的融资,使得中南置地的财务状况不断改善,持有现金较上年末增长了34%至191.8亿元;净负债率相比2017年减少了40个百分点至193%……

国泰君安对新城控股半年报的点评也指出:公司上半年业绩靓丽,具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势,继续维持“高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的盈利水平和成长性。

来源:明源地产研究院

原标题:恒大、融创、阳光城等净利润增幅超100%,秘诀都是这个!

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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恒大、融创、阳光城等净利润增幅超100%

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图片来源:海洛创意

往年都说日子难过,都熬过来了。今年似乎真的有点难过。

BAT里的腾讯,过去13年高速发展,今年Q2竟然首次出现了负增长。至于房地产行业,由于调控层层加码,不少房企也“快不行了,有的还亏损了十几亿!

然而,正如寒冬也有梅花怒放一样。今年上半年依然有不少房企业绩十分亮眼。10余家上市房企净利润预增超200%,超过100%的房企更多。失败的企业各有各的不同,成功的企业却都是相同的。为此,明源君遴选了其中一些房企,试图找到他们的共同特性,供大家参考。

调控高压下不少房企依然增收又增利

据不完全统计,今年以来,各地实施了260余次的调控,不少房企抱怨日子十分难过。然而,最近陆续披露的半年报却显示,很多房企的营收和利润仍在增长,呈现出“增收又增利”的景象。

恒大发布的正面盈利预告显示,今年上半年税后净利润预期超520亿元,较去年同期增长125%以上;核心业务净利润预期超546亿元,较去年同期增长100%以上。大幅超过去年全年的水平(如下表)。

2017年中国恒大多项核心指标业内第一

(单位:亿元,亿平方米)

▲来源:公司年报、明源地产研究院

融创预期今年上半年归属股东净利润较去年增长超200%。碧桂园的净利润增长也较去年同期接近翻一番(如下表)。扣除投资物业评估增值后,华润置地核心股东应占溢利72.8亿元,同比增长151.8%!

2018年上半年,碧桂园各项核心指标情况

(单位:亿元,万平米)

▲来源:公司年报、明源地产研究院

推崇“骆驼文化”新城控股,呈现出来的却像凶猛的狼。今年上半年,其销售额达971.6亿元(数据来自CRIC),增幅达98%,是TOP10里面增速最快的房企,排名较去年飙升7位进入前10。同期,其利润也预增100%左右(如下图)。

▲来源:公司年报

排名略靠后的阳光城,预计2018年半年度归属于上市公司股东的净利润9.5亿~11亿,同比增长189.5%~235.2%(如下表)。华发股份今年上半年净利润13.46亿元,同比增长134.95%!融信中国则实现净利润22.5亿元,同比增长101.6%……

上半年,中南建设归母净利润为9.27亿元,大幅增长180%。中南建设表示,未来将继续关注企业的利润增长,计划3年内实现净利润翻11倍!

过去两年房企销售量价齐升结算到今年,使得利润大增

许多人很纳闷,调控这么严,为啥利润还增长这么多?我们先来看看各大利润暴增的房企自己是怎么说的——

中国恒大:利润大幅增长主要是由于期间本集团提升产品质量,增加产品附加值,降低成本费用,增加交楼面积等。

融创:溢利增长的主要原因为期间销售物业交付的面积较去年同期大幅增加……本期间的毛利率较去年同期及去年全年也取得进一步的提升。

碧桂园:业绩增加主要是集团可确认收入的物业增加,及物业的平均售价及毛利率增长所致。

阳光城:净利润较上年同期大幅增长,主要系公司迅速发展,房地产开发项目结算收入大幅增加所致。

由于数量太多,且大体类似,这里就不一一例举了。由此,我们可以看到,几乎都会被提及的是结算收入大幅增加。

衡量房企上半年的业绩,当期的销售额固然值得关注。但是,另外一个更不应该容忽视的指标是结转收入。

由于我国实行的是预售制度,销售收入反映到报表上存在一定的时滞。

今年上半年房企利润更多反映的是前期市场销售情况,即是2016年、2017年建造并预售的项目,甚至可能还有2015年建造并预售的项目。由于自2015年以来,一二三四五线城市的房价轮番上涨,上半年房企的财报数据自然亮眼。

当然,这并非真相的全部。对很多快周转的房企来说,不仅2016年的,可能2017年的项目销售收入都已经结转到今年上半年的利润中。

比如,今年上半年中南建设房地产业务毛利率达24.35%,同比增长了6.68个百分点。利润率的大幅上涨,主要是因为2016年之后中南建设获取项目开始进入结算期,历史有盈利压力的项目逐渐减少。而16年的地价其实比15年要贵。更有房企,大部分营收来自于2017年项目销售的结转。

这得益于高效运营。除此之外,利润等于项目销售结转收入减去各项成本费用所形成。因而影响房企利润的因素除了销售收入外,还包括了土地获取成本、营建成本及三项费用(销售费用、财务费用、管理费用)。

下面我们对此进行拆解,分析这些利润高速增长公司在土地获取、财务管控、运营等方面的共同点。

利润暴增的房企手握低价土储拿地方式,八仙过海各显神通

谁都知道,今天的土储决定明天的规模。事实上,今年上半年不少房企利润的大幅增加,同样得益于拿地的时间差。明源君发现,此次利润增长幅度大的房企,几乎都坐拥大量廉价的优质土储——但获取方式略有差别。

恒大是对市场温度预判准确的代表。

在2014年中期业绩会上,许家印表示,“多卖房、少买地是未来策略”。然而,在2015年4月份布置全年工作时,许家印话锋一转,“前段时间我们已上项目近20个,接下来48天,我们要大上100个项目。”

当时,市场乍暖还寒,地产行业处于去库存为基调的阶段,很多人对未来还看不清楚。看准机会的恒大选择了规模扩张。

为了在期限内完成任务,许家印给集团上下开绿灯:“无论一手项目还是二手项目,不要在付款、价格等一些细节方面犹豫,要迅速拿下优质项目,不要等到形势变化了干瞪眼。要求简政放权,权限要下放给地区公司董事长,董事长把好关,投资中心快速审批,之后直接上报董事局审批。”此外,恒大还放宽了拿地“五星标准”,配合快速拿地。

融创则以擅长收并购获取土储著称。

2016和2017年,市场热得发烫的时候,地价也高得让人缺氧。不少当时拿了地王的房企现在都哑巴吃黄连,有苦说不出。

公开市场拿地太贵,收并购相对好很多。对此,融创应该也深有体会。在2016年大规模拿地对其当年的净利即造成了一定的负面影响。但随着其改变策略,通过大规模收并购获取土储之后,拿地成本大幅下滑…

其他大大小小的并购案例就不说了,仅收购万达文旅,融创得到了13个万达城,除了海口万达城项目进展有点小问题,资产可谓优良。通过此次交易,融创将一举新增5897万平米建面的土储。土储量一下子从去年的第6位跃升至第3位!更重要的是,这些单价800元/平米(不考虑贷款)的低成本土储均分布在一二线城市!去年上半年,融创净利润大幅增长了15倍,今年又是超200%。

虽然一、二线城市的平均销售价格在下降,但得益于土地成本仅4700元/平米,使融创得以一直维持较高的销售毛利率!

新城控股的双轮驱动模式玩得很溜。

战略性布局全国的新城控股,“住宅+商业”双轮驱动的模式已经炉火纯青,截至2017年公司已有23家吾悦广场开业,预计2018年将再增18家,这种综合体拿地的模式很受地方政府的青睐,为其土地获取和利润增长打下了坚实的基础。

华润置地以专业拿下大量旧改项目。

很多房企想在一二线城市布局,但这些城市的增量开发土地很贵,而且已不多。要么通过收并购,要么做城市更新。

今年上半年华润置地的综合毛利润率为48.1%,比上年同期的35.0%大幅提升。其中开发物业毛利率由32.6%提升为48.6%;投资物业(包括酒店经营)毛利率由63.5%升至66.6%。较大程度上,得益于其城市更新。

始于2007年的大冲旧改项目,当时被称为“广东最大旧改项目”。如今,其已被打造成一个集高端住宅、写字楼、商业于一身的280万㎡城市人文综合体——华润城。今年早些时候,华润城三期开盘,更是引爆舆论高潮。

华润置地的城市更新已跳出了传统“拆迁重建”的粗放型更新模式,进而转向精细化城市设计为切入点的更新模式。凭借这种专业能力,目前华南大区仅深圳就有数十个新项目,并且已陆续进驻了东莞、湛江、珠海等城市,推进了九十余个项目的落地。

此外,合作拿地、小股操盘也是重要的方式,可以在提高市场占有率同时,也能更好的保障企业财务健康。比如在中南建设获取的80幅地块中有66块为合作开发,上半年新增项目的权益面积占比为53%,相较于2017全年新增项目68%的占比进一步下降。

降低负债率,或拓宽融资渠道  降低财务成本,财务十分稳健

根据中信建投研究发展部的测算,2016年和2017年,我国新建房地产项目的拿地价占销售价的比重均超过38%,到2018年骤降至18.33%,甚至明显低于2015年29.42%的水平。这意味着今年房地产项目的平均利润空间有所扩大。其中,二线城市的情况明显好于一线城市。但有此实力和魄力的房企,并不多见,因为没有钱。

事实上,去年以来,由于融资渠道收窄,成本升高,不少房企感觉压力山大。为了缓解紧绷的资金链,借入高成本的资金,利润被吃掉大半。

相反,利润增长较高的房企,近两年来大都较好地控制好了自身财务的安全边际。

最典型的是中国恒大,其积极响应国家去杠杆的号召,于2017年上半年赎回了全部1129亿的永续债!同时引入1300亿战略投资,资产负债率降至71.1%,净负债率更是大幅减少了近六成,大幅降低了财务成本!截至2018年6月3日止半年度的净负债率进一步大幅下降,预期由去年底的184%下降至130%以下。

负债率的下降使得其利润回升;评级机构提升其信用评级,股价大涨;信用评级提高也意味着其融资成本可以更低,相互促进。

融创2016年的毛利为13.7%,去年提升到了20.7%。盈利快速增长的同时,财务表现也更加稳健,流动性更加充裕,截至去年底,融创账面现金达到约967.2亿元,同比增长约38.5%。去年下半年开始,随着利润的释放和高质量的股权融资,融创净资产规模大幅度提升至606.4亿元,同比增长约71.2%,加上2017年不拿高价地,使得融创中国年末的净负债率水平较2017年中报下降约60个百分点,杠杆水平大幅降低。

基于融创充足的流动性和持续下降的杠杆率,今年,三大国际评级机构上调融创的评级。花旗银行也在其最研究报告中表示,伴随着2017年优异的财务表现,融创中国已经进入一个利润快速增长的轨道,预期2018-2020年可实现50%的年均复合增长率,巨大的土地储备价值将持续释放。

拓宽融资渠道也很重要。比如,为了进一步推动企业的扩张,中南建设在融资方面也积极布局,不断拓宽融资渠道,上半年的融资方式涵盖了公司债、ABS、中期票据及银行贷款等等。

多元化的融资渠道,不仅为中南建设带来充沛的资金,也进一步改善了企业财务结构,提升了抗风险能力。

融信则通过抓销售回款,连续引进战略投资者,拓展多元化融资渠道,以及在集团不同层需采取轻资产的模式引进权益类合作等多举措降低杠杆。

高周转依然是主流模式

过度追求高周转会引发诸多问题,对其进行反思很有必要。但在调控成为常态化的当下,开发商正面临融资渠道越来越窄,融资成本越来越高的窘境,提高周转率、快速回笼资金成为事关房企的生死,因此,高周转依然是很多房企的战略选择,是平衡规模和利润的重要法宝。 

中南建设的管理层认为,高周转不等同于质量问题,从市场竞争角度来看,高周转是适应市场竞争的。

因为高周转的是一个结果,是从投资的逻辑传导到运营的逻辑,再传导到营销能力和执行力的问题,这是一个过程。

中南建设高级副总裁辛琦在中期业绩会上表示,“我认为高周转更多的是从拿地的规模、投资的逻辑、和预售条件的宽严与否这几个合规的逻辑上去研判,而不是一味地通过压缩标准工期来实现。”

通过快周转的运营方式,中南得以快速回笼资金,目前,中南建设项目从拿地到开盘的平均周期为7.2~7.5个月。快周转的运营+积极的融资,使得中南置地的财务状况不断改善,持有现金较上年末增长了34%至191.8亿元;净负债率相比2017年减少了40个百分点至193%……

国泰君安对新城控股半年报的点评也指出:公司上半年业绩靓丽,具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势,继续维持“高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的盈利水平和成长性。

来源:明源地产研究院

原标题:恒大、融创、阳光城等净利润增幅超100%,秘诀都是这个!

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