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方春晖:长租公寓资产证券化不是过度而是远远不够

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方春晖:长租公寓资产证券化不是过度而是远远不够

中信建投证券投资银行部总监方春晖在演讲时表示:“资产证券化并没有助推房租价格,恰恰相反,资产证券化降低了公寓企业的融资成本,为房源数量的增长助力。”

图片来源:海洛创意

文/王思文

9月7日,由《证券日报》社主办的“新业态、新变革、新需求——2018中国长租市场峰会””在北京举办。中信建投证券投资银行部总监方春晖在演讲时表示:“资产证券化并没有助推房租价格,恰恰相反,资产证券化降低了公寓企业的融资成本,为房源数量的增长助力。”

在演讲中,方春晖提出两大鲜明观点。首先,他表示,长租公寓ABS不是过度而是远远不够。他举例说,在美国主要上市公寓REITs项目中,规模最小的项目规模是68亿美元,这个规模是我国单只长租公寓ABS规模的8倍以上,不难看出,我国长租公寓ABS还有很大的发展空间。

另一个观点是:资产证券化并没有助推房租价格,恰恰相反,资产证券化降低了公寓企业的融资成本,为房源数量的增长助力。方春晖表示,长租公寓与资产证券化有两大契合点,首先,《资产证券化业务管理规定》指出:“基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利,基础设施、商业物业、等不动产财产或不动产收益权,以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。”由此来看,长租公寓符合资产证券化对基础资产的要求;其次,长租公寓的现金流特征符合资产证券化的基本理念。他说道:“如果你有一个稳定的现金流,就将它证券化”。

在会上,方春晖介绍道,ABS作为一种近几年较为火热的融资方式,目前在长租公寓领域的融资模式主要有两大类,一大类是轻资产模式,主要包括租金收入应收账款ABS和租赁贷款债权。另一大类是种资产模式,主要包括CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)和REITs。

这些ABS可以帮助长租公寓市场打造投资闭环、解决长租公寓融资难融资贵等问题。

他具体说道:“通过资产证券化,长租公寓运营企业能够将房产、装修这类缺乏流动性的资产转化为流动性较好的证券,从而获得相对较为长期的资金用来进行再投资,解决了资金占压以及融资难的问题,形成投入到产出到再投入的闭环,为业务的可持续发展提供可能。另外,资产证券化能为长租公寓运营企业提供了更为有效、成本更低的融资渠道。由于通过转化为资产支持证券,固定资产获得了流动性溢价;同时,由于稳定现金流的增信作用,长租公寓运营企业发行的资产支持证券往往可以获得比其自身更高的信用等级,从而降低筹资成本。”

事实上,目前资产证券化在长租公寓市场上的运用还是有一定的局限性。在提到这类问题时,方春晖在会上表示,目前ABS的局限主要有无法解决开发建设问题、低回报率导致难以证券化问题等。但可以通过公寓企业与金融机构共同设立Pre-ABS或Pre-REITs基金,降低公寓企业土地成本、税负成本,支持公寓运营企业规模化运营等方式来解决。方春晖还呼吁,若公募REITs推出,希望允许一定比例的资金投资于在建的项目。

在提到北京住房市场租售比波动情况,方春晖表示,目前投资回报率通常1.7%至1.8%左右,而每年的租售比一直在波动,到2018年6月份为止,租售比还是在底位。对此,方春晖预测,如果不加以人为干扰,按市场规模租售比未来会继续上扬,到达均线,甚至超过均线。

来源:证券日报

原标题:中信建投证券投资银行部总监方春晖:长租公寓资产证券化不是过度而是远远不够

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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方春晖:长租公寓资产证券化不是过度而是远远不够

中信建投证券投资银行部总监方春晖在演讲时表示:“资产证券化并没有助推房租价格,恰恰相反,资产证券化降低了公寓企业的融资成本,为房源数量的增长助力。”

图片来源:海洛创意

文/王思文

9月7日,由《证券日报》社主办的“新业态、新变革、新需求——2018中国长租市场峰会””在北京举办。中信建投证券投资银行部总监方春晖在演讲时表示:“资产证券化并没有助推房租价格,恰恰相反,资产证券化降低了公寓企业的融资成本,为房源数量的增长助力。”

在演讲中,方春晖提出两大鲜明观点。首先,他表示,长租公寓ABS不是过度而是远远不够。他举例说,在美国主要上市公寓REITs项目中,规模最小的项目规模是68亿美元,这个规模是我国单只长租公寓ABS规模的8倍以上,不难看出,我国长租公寓ABS还有很大的发展空间。

另一个观点是:资产证券化并没有助推房租价格,恰恰相反,资产证券化降低了公寓企业的融资成本,为房源数量的增长助力。方春晖表示,长租公寓与资产证券化有两大契合点,首先,《资产证券化业务管理规定》指出:“基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利,基础设施、商业物业、等不动产财产或不动产收益权,以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。”由此来看,长租公寓符合资产证券化对基础资产的要求;其次,长租公寓的现金流特征符合资产证券化的基本理念。他说道:“如果你有一个稳定的现金流,就将它证券化”。

在会上,方春晖介绍道,ABS作为一种近几年较为火热的融资方式,目前在长租公寓领域的融资模式主要有两大类,一大类是轻资产模式,主要包括租金收入应收账款ABS和租赁贷款债权。另一大类是种资产模式,主要包括CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)和REITs。

这些ABS可以帮助长租公寓市场打造投资闭环、解决长租公寓融资难融资贵等问题。

他具体说道:“通过资产证券化,长租公寓运营企业能够将房产、装修这类缺乏流动性的资产转化为流动性较好的证券,从而获得相对较为长期的资金用来进行再投资,解决了资金占压以及融资难的问题,形成投入到产出到再投入的闭环,为业务的可持续发展提供可能。另外,资产证券化能为长租公寓运营企业提供了更为有效、成本更低的融资渠道。由于通过转化为资产支持证券,固定资产获得了流动性溢价;同时,由于稳定现金流的增信作用,长租公寓运营企业发行的资产支持证券往往可以获得比其自身更高的信用等级,从而降低筹资成本。”

事实上,目前资产证券化在长租公寓市场上的运用还是有一定的局限性。在提到这类问题时,方春晖在会上表示,目前ABS的局限主要有无法解决开发建设问题、低回报率导致难以证券化问题等。但可以通过公寓企业与金融机构共同设立Pre-ABS或Pre-REITs基金,降低公寓企业土地成本、税负成本,支持公寓运营企业规模化运营等方式来解决。方春晖还呼吁,若公募REITs推出,希望允许一定比例的资金投资于在建的项目。

在提到北京住房市场租售比波动情况,方春晖表示,目前投资回报率通常1.7%至1.8%左右,而每年的租售比一直在波动,到2018年6月份为止,租售比还是在底位。对此,方春晖预测,如果不加以人为干扰,按市场规模租售比未来会继续上扬,到达均线,甚至超过均线。

来源:证券日报

原标题:中信建投证券投资银行部总监方春晖:长租公寓资产证券化不是过度而是远远不够

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