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企业月报|千亿房企数量已达去年水平(2018年9月)

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企业月报|千亿房企数量已达去年水平(2018年9月)

9月业绩环比增长18%,本月31家典型房企拿地更加谨慎,新增融资额环比上升18%,部分热点城市的楼盘项目出现降价促销,龙湖北京、武汉、江西区域换帅,绿地与多地政府签订合作协议。

图片来源:海洛创意

01、合约销售

32家房企9月业绩环比增长18%

核心观点

2018年9月,32家房企合计实现销售6089亿元,与7月业绩规模相比上升18%。2018年前三季度,32家房企整体销售规模近5万亿元,同比增长38%。第三季度32家房企整体表现较为平稳,与前两季度的平均水平基本持平。

9月, 恒大、融创、绿地单月超500亿。前三季度,TOP3房企中碧桂园累计业绩5521亿元,同比增长29%。恒大、万科累计业绩为4451亿元和4323亿元,较去年同期分别增长22%和9%。截至9月底,千亿房企数量已经达到了18家,已超过2017年全年17家千亿房企的水平。

从企业角度来说,在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下,四季度房企将继续加大货量供应。一方面,一些今年以来受城市限价影响,延迟入市的项目将在四季度大量入市,相关企业业绩将受益增长。另一方面,也会有更多持货观望的房企选择以价换量,通过降低预售价格加速项目入市,保证去化。高周转策略在保质量的前提下,仍然是目前企业的首选。

02、企业拿地

本月31家典型房企拿地更加谨慎

核心观点从2018年1-9月31家典型房企月均新增建面来看,31家典型房企中仅有15家房企超过去年平均拿地水平。从房企单月表现来看,9月31家房企在土地市场上表现相比上月更加谨慎,新增建面环比下降16%达3516万平米,成交总价环比下降37%,平均成交楼板价达到3420元/平方米,相比上月明显下滑。本月全国地市持续处于调整期,成交建面环比大幅下跌,三四线城市的跌幅最为显著,未来房企在土地投资上将更趋谨慎,拿地节奏放缓毋庸置疑。

从企业表现来看,本月31家典型房企中拿地超200万平的房企共有6家,相比上月减少2家。6家房企新增建面达2751万平方米,其中,绿地控股本月拿地规模居31家之首,拿地总量达665万平方米,拿地总价达123亿。总体而言,本月除个别规模房企补仓态度相对积极外,大多数房企拿地态度持谨慎态度,部分房企还通过收并购、协议地块等非公开、低成本渠道获取新增土储资源,其中雅居乐9月通过收并购获取33万平的土储资源。

而从新增拿地城市分布来看,本月31家典型房企拿地重心回归重点二线城市,新增建面占比超5成,主要是因为目前全国三四城市市场走势不乐观,房企将土地投资的中心聚焦在高能级的二线城市。从区域分布来看,本月中西部依然是31家典型房企布局的要塞,新增拿地建面占比接近超4成,但相比上个月建面占比有所下滑。总的来看,未来房企拿地将更加谨慎,在城市选择上也将聚焦在市场较为稳定的二线城市以及部分三四线城市。

03、企业融资

9月房企新增融资额环比上升18%

核心观点

融资总量:本月85家典型房企的融资总额为879亿元,同比下降27%,环比上升18%,本月较于2017年平均水平下降了21%。从融资结构来看,本月境外债权融资占比42%,较上个月增加23个百分点,境内债权融资占据大头达53%,但较上个月减少25个百分点。资产证券化本月融资占比2.4%,较上个月上升2.8个百分点。 2018年1-9月典型房企融资总额8269亿元,同比减少11.3%,主要是恒大去年同期引入战略投资者融资额较大,加之发行了大量境外债券以替换原有旧债券。若是剔除恒大的影响,2018年1-9月份房企融资总额8118亿元,同比减少3%,多数企业2018年1-9月份融资同比有稍微减少。

融资成本:1-9月房企新增债券类融资成本5.97%,较2017年全年有所下降,主要是因为恒大及佳兆业2017年发行多笔总额和成本都相对较高的“老换新”境外优先票据,拔高了2017年数据。剔除恒大及佳兆业影响之后,典型房企1-9月平均融资成本为6.04%,较2017年全年上升0.47个百分点。

企业表现:9月,融资总量最高的企业为中海地产,融资总量103.3亿元,为一笔两种品种混合的境外高级债券,也是本月企业融资的单笔融资额最高的企业,此外,碧桂园在9月19日发行5.5亿美元的境外优先票据,单笔融资额也较高。2018年1-9月,TOP10房企融资同比减少26.97%,若是剔除中国恒大的影响,其余TOP10房企的融资规模同比增长14.4%,前十房企在融资收紧的情况下还是有充足的融资实力。TOP11-30的房企整体融资额同比减少0.58%,平均融资额达197亿元,是融资最多的一个梯队,且融资成本较2017年增加1.08个百分点,增长也最为显著。TOP50之后的企业,在融资市场举债上较于规模房企更难,融资规模较少,融资成本较2017年全年上升0.30个百分点。TOP10房企受恒大影响、TOP31-50房企受佳兆业影响,平均融资成本结构性下降。

04、营销策略

部分热点城市的楼盘项目出现降价促销

核心观点

进入到“金九银十”传统销售旺季,楼市调控与融资收紧双重压力下,房企们普遍选择控投资、快回款的发展策略。本月部分热点城市的楼盘项目出现降价促销,以恒大、碧桂园、万科等大型房企为代表的打折促销活动陆续展开。整体来看平均折扣在9.5折左右,个别项目折扣力度可达8折。其中除了恒大持续进行的全国范围8.9折促销活动,泰禾的合肥院子打折甩卖折扣低至6.5折,融创的厦门大同府开盘当天推出8.8折优惠,万科厦门部分别墅5折甩卖,碧桂园则推出个别项目8折优惠的力度。

营销活动方面,房企营销活动表现较为活跃。从9月份进行的营销活动来看,主要分为三类:事件营销、发布会营销和联动营销。其中事件营销主要围绕节日话题展开,多家房企中秋佳节之际举办业主答谢会和嘉年华活动来吸引客户。发布会营销主要是企业的品牌发布会和秋季例会,万科在近日召开的秋季例会打出“活下去“的标语,引来万众注目。联动营销活动以金科的“一会一节”主题表现亮眼,引起广泛热议,为金科带来了大量的流量关注。

值得一提是金茂在9月初,联动无锡10处加油站,举办了为期12天的的品牌营销活动——“为了十二笔”。凡是姓名笔画为十二笔的客户,均可在蠡湖金茂府售楼处领取300元加油卡。此番活动引来线上线下热烈讨论,大大增加了其项目的曝光度。金茂多次推出围绕数字12富有创意的营销活动,源于推广其独有的“绿金品质”开发理念——12大科技系统,打造科技人居环境。通过多种形式的营销活动,展现该系统更具温情的一面,让“12大科技”理念深入人心,进而将企业品牌效应推向极致。

05、人事变动

龙湖北京、武汉、江西区域换帅

核心观点

从108家监测企业的人事变动情况来看,9月房企高管变动频率和8月相比持平,动态从前几月的离职为主,转向以新任职及委任为主,总体的变动同比浮动较小。

9月25日,龙湖集团迎来一轮高管人事调整。现龙湖集团副总裁胡浩将不再兼任集团研发部总经理,未来将专注于发展集团健康养老业务,现龙湖集团副总裁兼北京公司总经理宋海林将任命为龙湖集团副总裁兼集团研发部总经理,负责研发及研发数字化相关工作,仍然向绍明晓汇报。同时,现龙湖集团武汉公司总经理顾修铭将“补位”,担任龙湖集团北京公司总经理。现龙湖集团南昌公司总经理孙保峰任命为龙湖集团武汉公司总经理,现龙湖集团赣州公司总经理熊清水将任命为龙湖集团江西公司总经理。公告同时透露,自2018年10月1日起,龙湖集团南昌公司和赣州公司合并为龙湖集团江西公司。据了解,南昌和赣州均是龙湖集团于今年1月新进入的城市。对于上述人事变动,龙湖集团品牌部相关人士称“是一次正常的人事变动”。

9月20日,福晟国际控股集团有限公司发布公告称,童文涛获委任为该公司的执行董事及行政总裁,自2018年9月20日起生效。童文涛已与福晟国际订立服务合约,自2018年9月20日起计为期三年,其后继续生效,直至任何一方向另一方发出三个月书面通知予以终止(毋须支付赔偿)为止。资料显示,童文涛在中国建设银行工作超过20年,于2002年获委任为中国建设银行的高级经济分析师,在银行经营管理和投行资产管理业务方面拥有丰富的工作经验及知识。

06、战略动态

绿地与多地政府签订合作协议

核心观点

本月房企战略布局仍然是延续主业扩张和多元化业务两大重点内容,其中主业扩张以政企合作为主,多元化业务涉及范围广泛。本月房企主业扩张均为与政府合作模式,与政府合作一方面能帮助企业获得资金支持,降低财务风险;另一方面政府资源和政策的倾斜为项目推进提供有力帮助。多元化方面,本月企业多元化战略涉及多个业务,分别是养老、医疗、科技、办公、环保、特色小镇等。房企多元业务拓展过程中逐渐开始根据自身情况和业务特色寻找优势业务,覆盖的领域也不仅仅局限于地产相关业务,科技、环保等领域也有布局。

政企合作的PPP模式已成打造特色小镇产业地产的优秀载体,绿地继上周与徐州签订千亿产城合作协议后,本月又与苏州,陕西签订了千亿合作协议。在特色小镇产业地产的开发过程中,持续稳定的经营和资金来源是发展的关键,政企合作的PPP模式对政府而言可以缓解地方政府债务压力,帮助引入优秀的管理、人才、技术,实现产业升级的需要;而对房企来说,与政府合作可以得到政策保障,资源优势,同时也拓展了自己的融资渠道。

本月房企多元化业务内容涉及面广泛,涉及养老、医疗、科技、办公、环保、特色小镇等多个内容。目前房企多元化转型正积极进行中,各规模房企都在积极寻找适合自己的多元化方向。企业创新业务涉及领域逐渐变广,不再局限于地产相关业务,科技,环保等陌生领域也是房企积极拓展的方向,同时院企合作或与成熟企业合作开发模式能有效帮助房企开展新业务。

来源:克而瑞地产研究

原标题:企业月报:千亿房企数量已达去年水平(2018年9月)

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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企业月报|千亿房企数量已达去年水平(2018年9月)

9月业绩环比增长18%,本月31家典型房企拿地更加谨慎,新增融资额环比上升18%,部分热点城市的楼盘项目出现降价促销,龙湖北京、武汉、江西区域换帅,绿地与多地政府签订合作协议。

图片来源:海洛创意

01、合约销售

32家房企9月业绩环比增长18%

核心观点

2018年9月,32家房企合计实现销售6089亿元,与7月业绩规模相比上升18%。2018年前三季度,32家房企整体销售规模近5万亿元,同比增长38%。第三季度32家房企整体表现较为平稳,与前两季度的平均水平基本持平。

9月, 恒大、融创、绿地单月超500亿。前三季度,TOP3房企中碧桂园累计业绩5521亿元,同比增长29%。恒大、万科累计业绩为4451亿元和4323亿元,较去年同期分别增长22%和9%。截至9月底,千亿房企数量已经达到了18家,已超过2017年全年17家千亿房企的水平。

从企业角度来说,在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下,四季度房企将继续加大货量供应。一方面,一些今年以来受城市限价影响,延迟入市的项目将在四季度大量入市,相关企业业绩将受益增长。另一方面,也会有更多持货观望的房企选择以价换量,通过降低预售价格加速项目入市,保证去化。高周转策略在保质量的前提下,仍然是目前企业的首选。

02、企业拿地

本月31家典型房企拿地更加谨慎

核心观点从2018年1-9月31家典型房企月均新增建面来看,31家典型房企中仅有15家房企超过去年平均拿地水平。从房企单月表现来看,9月31家房企在土地市场上表现相比上月更加谨慎,新增建面环比下降16%达3516万平米,成交总价环比下降37%,平均成交楼板价达到3420元/平方米,相比上月明显下滑。本月全国地市持续处于调整期,成交建面环比大幅下跌,三四线城市的跌幅最为显著,未来房企在土地投资上将更趋谨慎,拿地节奏放缓毋庸置疑。

从企业表现来看,本月31家典型房企中拿地超200万平的房企共有6家,相比上月减少2家。6家房企新增建面达2751万平方米,其中,绿地控股本月拿地规模居31家之首,拿地总量达665万平方米,拿地总价达123亿。总体而言,本月除个别规模房企补仓态度相对积极外,大多数房企拿地态度持谨慎态度,部分房企还通过收并购、协议地块等非公开、低成本渠道获取新增土储资源,其中雅居乐9月通过收并购获取33万平的土储资源。

而从新增拿地城市分布来看,本月31家典型房企拿地重心回归重点二线城市,新增建面占比超5成,主要是因为目前全国三四城市市场走势不乐观,房企将土地投资的中心聚焦在高能级的二线城市。从区域分布来看,本月中西部依然是31家典型房企布局的要塞,新增拿地建面占比接近超4成,但相比上个月建面占比有所下滑。总的来看,未来房企拿地将更加谨慎,在城市选择上也将聚焦在市场较为稳定的二线城市以及部分三四线城市。

03、企业融资

9月房企新增融资额环比上升18%

核心观点

融资总量:本月85家典型房企的融资总额为879亿元,同比下降27%,环比上升18%,本月较于2017年平均水平下降了21%。从融资结构来看,本月境外债权融资占比42%,较上个月增加23个百分点,境内债权融资占据大头达53%,但较上个月减少25个百分点。资产证券化本月融资占比2.4%,较上个月上升2.8个百分点。 2018年1-9月典型房企融资总额8269亿元,同比减少11.3%,主要是恒大去年同期引入战略投资者融资额较大,加之发行了大量境外债券以替换原有旧债券。若是剔除恒大的影响,2018年1-9月份房企融资总额8118亿元,同比减少3%,多数企业2018年1-9月份融资同比有稍微减少。

融资成本:1-9月房企新增债券类融资成本5.97%,较2017年全年有所下降,主要是因为恒大及佳兆业2017年发行多笔总额和成本都相对较高的“老换新”境外优先票据,拔高了2017年数据。剔除恒大及佳兆业影响之后,典型房企1-9月平均融资成本为6.04%,较2017年全年上升0.47个百分点。

企业表现:9月,融资总量最高的企业为中海地产,融资总量103.3亿元,为一笔两种品种混合的境外高级债券,也是本月企业融资的单笔融资额最高的企业,此外,碧桂园在9月19日发行5.5亿美元的境外优先票据,单笔融资额也较高。2018年1-9月,TOP10房企融资同比减少26.97%,若是剔除中国恒大的影响,其余TOP10房企的融资规模同比增长14.4%,前十房企在融资收紧的情况下还是有充足的融资实力。TOP11-30的房企整体融资额同比减少0.58%,平均融资额达197亿元,是融资最多的一个梯队,且融资成本较2017年增加1.08个百分点,增长也最为显著。TOP50之后的企业,在融资市场举债上较于规模房企更难,融资规模较少,融资成本较2017年全年上升0.30个百分点。TOP10房企受恒大影响、TOP31-50房企受佳兆业影响,平均融资成本结构性下降。

04、营销策略

部分热点城市的楼盘项目出现降价促销

核心观点

进入到“金九银十”传统销售旺季,楼市调控与融资收紧双重压力下,房企们普遍选择控投资、快回款的发展策略。本月部分热点城市的楼盘项目出现降价促销,以恒大、碧桂园、万科等大型房企为代表的打折促销活动陆续展开。整体来看平均折扣在9.5折左右,个别项目折扣力度可达8折。其中除了恒大持续进行的全国范围8.9折促销活动,泰禾的合肥院子打折甩卖折扣低至6.5折,融创的厦门大同府开盘当天推出8.8折优惠,万科厦门部分别墅5折甩卖,碧桂园则推出个别项目8折优惠的力度。

营销活动方面,房企营销活动表现较为活跃。从9月份进行的营销活动来看,主要分为三类:事件营销、发布会营销和联动营销。其中事件营销主要围绕节日话题展开,多家房企中秋佳节之际举办业主答谢会和嘉年华活动来吸引客户。发布会营销主要是企业的品牌发布会和秋季例会,万科在近日召开的秋季例会打出“活下去“的标语,引来万众注目。联动营销活动以金科的“一会一节”主题表现亮眼,引起广泛热议,为金科带来了大量的流量关注。

值得一提是金茂在9月初,联动无锡10处加油站,举办了为期12天的的品牌营销活动——“为了十二笔”。凡是姓名笔画为十二笔的客户,均可在蠡湖金茂府售楼处领取300元加油卡。此番活动引来线上线下热烈讨论,大大增加了其项目的曝光度。金茂多次推出围绕数字12富有创意的营销活动,源于推广其独有的“绿金品质”开发理念——12大科技系统,打造科技人居环境。通过多种形式的营销活动,展现该系统更具温情的一面,让“12大科技”理念深入人心,进而将企业品牌效应推向极致。

05、人事变动

龙湖北京、武汉、江西区域换帅

核心观点

从108家监测企业的人事变动情况来看,9月房企高管变动频率和8月相比持平,动态从前几月的离职为主,转向以新任职及委任为主,总体的变动同比浮动较小。

9月25日,龙湖集团迎来一轮高管人事调整。现龙湖集团副总裁胡浩将不再兼任集团研发部总经理,未来将专注于发展集团健康养老业务,现龙湖集团副总裁兼北京公司总经理宋海林将任命为龙湖集团副总裁兼集团研发部总经理,负责研发及研发数字化相关工作,仍然向绍明晓汇报。同时,现龙湖集团武汉公司总经理顾修铭将“补位”,担任龙湖集团北京公司总经理。现龙湖集团南昌公司总经理孙保峰任命为龙湖集团武汉公司总经理,现龙湖集团赣州公司总经理熊清水将任命为龙湖集团江西公司总经理。公告同时透露,自2018年10月1日起,龙湖集团南昌公司和赣州公司合并为龙湖集团江西公司。据了解,南昌和赣州均是龙湖集团于今年1月新进入的城市。对于上述人事变动,龙湖集团品牌部相关人士称“是一次正常的人事变动”。

9月20日,福晟国际控股集团有限公司发布公告称,童文涛获委任为该公司的执行董事及行政总裁,自2018年9月20日起生效。童文涛已与福晟国际订立服务合约,自2018年9月20日起计为期三年,其后继续生效,直至任何一方向另一方发出三个月书面通知予以终止(毋须支付赔偿)为止。资料显示,童文涛在中国建设银行工作超过20年,于2002年获委任为中国建设银行的高级经济分析师,在银行经营管理和投行资产管理业务方面拥有丰富的工作经验及知识。

06、战略动态

绿地与多地政府签订合作协议

核心观点

本月房企战略布局仍然是延续主业扩张和多元化业务两大重点内容,其中主业扩张以政企合作为主,多元化业务涉及范围广泛。本月房企主业扩张均为与政府合作模式,与政府合作一方面能帮助企业获得资金支持,降低财务风险;另一方面政府资源和政策的倾斜为项目推进提供有力帮助。多元化方面,本月企业多元化战略涉及多个业务,分别是养老、医疗、科技、办公、环保、特色小镇等。房企多元业务拓展过程中逐渐开始根据自身情况和业务特色寻找优势业务,覆盖的领域也不仅仅局限于地产相关业务,科技、环保等领域也有布局。

政企合作的PPP模式已成打造特色小镇产业地产的优秀载体,绿地继上周与徐州签订千亿产城合作协议后,本月又与苏州,陕西签订了千亿合作协议。在特色小镇产业地产的开发过程中,持续稳定的经营和资金来源是发展的关键,政企合作的PPP模式对政府而言可以缓解地方政府债务压力,帮助引入优秀的管理、人才、技术,实现产业升级的需要;而对房企来说,与政府合作可以得到政策保障,资源优势,同时也拓展了自己的融资渠道。

本月房企多元化业务内容涉及面广泛,涉及养老、医疗、科技、办公、环保、特色小镇等多个内容。目前房企多元化转型正积极进行中,各规模房企都在积极寻找适合自己的多元化方向。企业创新业务涉及领域逐渐变广,不再局限于地产相关业务,科技,环保等陌生领域也是房企积极拓展的方向,同时院企合作或与成熟企业合作开发模式能有效帮助房企开展新业务。

来源:克而瑞地产研究

原标题:企业月报:千亿房企数量已达去年水平(2018年9月)

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