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2019年的上海楼市走向,也许早就定了

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2019年的上海楼市走向,也许早就定了

至于明年的房价是涨还是跌,谁都很难给出明确的答案。现在也许不是买房最好的时候,却是你唯一可以掌握的时候。

图片来源:海洛创意

一向语不惊人死不休的任志强,这次又给我们丢了一个深水炸弹。针对2019年的房价走势,任志强给出了“有钱也买不到房”回答。并提出了“2019年房价必定大幅度增涨,现在买房正是时机,错过现在你会后悔终生”的言论。

任志强的言外之意,就是说在“工资追不上房价,收入跑不赢通胀”的时代,买房才是最稳妥的赚钱之道,在此情此景中劝大家抓紧买房。

任志强对2019年房价走势的“预言”,虽说掺杂着商人的利益输送关系,但也很难直接忽视。

毕竟2018年的房地产市场发生了太大的变化,其中最明显的恐怕就是从热到冷的转变。特别是5月份以来,住建部约谈12个热点城市拉开了房价大幅度降温的序幕,而到了7月份,坚决遏制房价上涨的定位则给房地产市场完全泼了一盆冷水。

那么,房价降温会持续下去吗?还是2019年的市场如任志强所言“有钱也买不到房”呢?

作为内容的生产者,面对瞬息万变的楼市,我们只能暂时从一些楼市给到的信号来判断其走向,让“刚需自住”的大众可以花更合理的资金购买最心仪的房屋。

2019年的上海楼市走向,也许早就定了!

供应量多了,房价也就稳了

供给与需求是经济学理论的基石。有需求就有市场,有市场就会有人供应。普通的产品价格离不开供需关系,房子作为产品,其价格也同样受供需影响。

房子的供需本质上更多的是政策和开发商之间的博弈。

2017年,上海商品住宅新增供应面积约为368.66万平方米(3.4万套),同比去年,大幅下跌50.8%(46.9%);成交量为607.94万平方米(4.9万套),同比去年下降55.3%(54.2%)。

对于2017年上海商品住宅供应量和成交量双双腰斩的原因,很大程度上离不开限价政策的高压,在高压政策下,开发商觉得亏本,想等到政策放松再入市。

然而2018年,政策依然严控,且有愈来愈严之势,一直有着“现金流”压力的房企,在2019年很有可能会拿出囤货,投放市场。

在正常依然严控的态势下,2019年市场上的房子多了也就是商品的供应多了,那房子也就很难出现大幅上涨的态势。

这两年没有地王,房价也就不涨了

从2003年市场放开以来,地价占房价的比重就一直处于上升态势。土地的成本是在房地产开发商成本当中也是尤为重要的一部分,地价涨,则房价涨;地价稳,则房价稳;地价下降,房价也就降。

众所周知,2015-2017年上半年是上海频现“地王”的年代,2016上海成交商品住宅用地的最高溢价率高达到303.4%。而那个时候拍下的高价土地几乎已经入市。

△2016年上海成交商品住宅用地溢价率前6名

而2019年即将入市的楼盘的土地多是2017年下半年至今拍下的地块,这个区间的地块价格相当和谐,几乎都是底价成交。

△2017.7—2018.11上海商品住宅用地溢价率统计

当然,在某种程度上,低溢价率地块不代表低成本地块,因为某种程度上出让的初始楼板价已经卡在一个非常微妙的位置。

比如徐泾的两块3.3万的土地,周边就是卖精装修5.7万元左右,未来这些土地变成商品房后,差不多也是卖现在这个价格。

所以,这也是政策和市场之间微妙的默契。2019年,房企有利润空间,房价也不会大跌、不会大涨。

供地结构调整了 市场更向好了

2年前的上海,出让了大量市中心用地,也直接推高了那两年上海楼市的土地成本。所以很显然最近一年的土地都没有特别核心的位置了,出让的土地都处于外环外和郊环。

而近两年,上海外环内的土地,最大程度的留给了租赁市场。自2017年7月上海开始了租赁用地的出让,租赁用地的供地区域也多集中于内外环间。

所以,对于2019年的上海楼市,结构化调整会增加,尤其是租赁市场的发展机会增加,楼市趋势向好。

上海易居房地产研究院总监严跃进分析认为:从上海房地产市场的发展来看,2019年应该呈现三个特征。第一、房地产市场交易有机会反弹,尤其是供应量在增加,这使得房地产市场呈现了相对活跃的态势。第二、价格方面会有所上升,也不排除依然会有价格管控的地方。第三、结构化调整会增加,尤其是租赁市场的发展机会增加。

从上海房地产市场来说,未来新兴板块会更受关注,尤其是类似奉贤青浦等区域,会成为后续地产发展的重要领域,类似领域的发展,将具备较好的发展机会,也是房地产未来开发投资的重点区域。此类区域的工业用地等也面临较好的转性机会。

中原地产分析师卢文曦认为,2019年上海楼市是一个不断筑底夯实底部,寻找底部的过程。首先,从市场的形势来看,历史的尺度来看,市场就是一个逐步调整、逐步见底的过程。其次,从供应量来看,二手房的成交量可能会有所收缩,价格会有回短期回落。从需求来看,受325政策影响的刚需购房者,一旦拿到“房票”,很可能在试产个相对平稳时期选择入市,市场会相对好转。

2019年上海的楼市一定会比今年要好,土地成本可控,房企的忧患意识还在,国家严控下的楼市市场总会向着健康平稳的方向走。

至于明年的房价是涨还是跌,谁都很难给出明确的答案。现在也许不是买房最好的时候,却是你唯一可以掌握的时候。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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2019年的上海楼市走向,也许早就定了

至于明年的房价是涨还是跌,谁都很难给出明确的答案。现在也许不是买房最好的时候,却是你唯一可以掌握的时候。

图片来源:海洛创意

一向语不惊人死不休的任志强,这次又给我们丢了一个深水炸弹。针对2019年的房价走势,任志强给出了“有钱也买不到房”回答。并提出了“2019年房价必定大幅度增涨,现在买房正是时机,错过现在你会后悔终生”的言论。

任志强的言外之意,就是说在“工资追不上房价,收入跑不赢通胀”的时代,买房才是最稳妥的赚钱之道,在此情此景中劝大家抓紧买房。

任志强对2019年房价走势的“预言”,虽说掺杂着商人的利益输送关系,但也很难直接忽视。

毕竟2018年的房地产市场发生了太大的变化,其中最明显的恐怕就是从热到冷的转变。特别是5月份以来,住建部约谈12个热点城市拉开了房价大幅度降温的序幕,而到了7月份,坚决遏制房价上涨的定位则给房地产市场完全泼了一盆冷水。

那么,房价降温会持续下去吗?还是2019年的市场如任志强所言“有钱也买不到房”呢?

作为内容的生产者,面对瞬息万变的楼市,我们只能暂时从一些楼市给到的信号来判断其走向,让“刚需自住”的大众可以花更合理的资金购买最心仪的房屋。

2019年的上海楼市走向,也许早就定了!

供应量多了,房价也就稳了

供给与需求是经济学理论的基石。有需求就有市场,有市场就会有人供应。普通的产品价格离不开供需关系,房子作为产品,其价格也同样受供需影响。

房子的供需本质上更多的是政策和开发商之间的博弈。

2017年,上海商品住宅新增供应面积约为368.66万平方米(3.4万套),同比去年,大幅下跌50.8%(46.9%);成交量为607.94万平方米(4.9万套),同比去年下降55.3%(54.2%)。

对于2017年上海商品住宅供应量和成交量双双腰斩的原因,很大程度上离不开限价政策的高压,在高压政策下,开发商觉得亏本,想等到政策放松再入市。

然而2018年,政策依然严控,且有愈来愈严之势,一直有着“现金流”压力的房企,在2019年很有可能会拿出囤货,投放市场。

在正常依然严控的态势下,2019年市场上的房子多了也就是商品的供应多了,那房子也就很难出现大幅上涨的态势。

这两年没有地王,房价也就不涨了

从2003年市场放开以来,地价占房价的比重就一直处于上升态势。土地的成本是在房地产开发商成本当中也是尤为重要的一部分,地价涨,则房价涨;地价稳,则房价稳;地价下降,房价也就降。

众所周知,2015-2017年上半年是上海频现“地王”的年代,2016上海成交商品住宅用地的最高溢价率高达到303.4%。而那个时候拍下的高价土地几乎已经入市。

△2016年上海成交商品住宅用地溢价率前6名

而2019年即将入市的楼盘的土地多是2017年下半年至今拍下的地块,这个区间的地块价格相当和谐,几乎都是底价成交。

△2017.7—2018.11上海商品住宅用地溢价率统计

当然,在某种程度上,低溢价率地块不代表低成本地块,因为某种程度上出让的初始楼板价已经卡在一个非常微妙的位置。

比如徐泾的两块3.3万的土地,周边就是卖精装修5.7万元左右,未来这些土地变成商品房后,差不多也是卖现在这个价格。

所以,这也是政策和市场之间微妙的默契。2019年,房企有利润空间,房价也不会大跌、不会大涨。

供地结构调整了 市场更向好了

2年前的上海,出让了大量市中心用地,也直接推高了那两年上海楼市的土地成本。所以很显然最近一年的土地都没有特别核心的位置了,出让的土地都处于外环外和郊环。

而近两年,上海外环内的土地,最大程度的留给了租赁市场。自2017年7月上海开始了租赁用地的出让,租赁用地的供地区域也多集中于内外环间。

所以,对于2019年的上海楼市,结构化调整会增加,尤其是租赁市场的发展机会增加,楼市趋势向好。

上海易居房地产研究院总监严跃进分析认为:从上海房地产市场的发展来看,2019年应该呈现三个特征。第一、房地产市场交易有机会反弹,尤其是供应量在增加,这使得房地产市场呈现了相对活跃的态势。第二、价格方面会有所上升,也不排除依然会有价格管控的地方。第三、结构化调整会增加,尤其是租赁市场的发展机会增加。

从上海房地产市场来说,未来新兴板块会更受关注,尤其是类似奉贤青浦等区域,会成为后续地产发展的重要领域,类似领域的发展,将具备较好的发展机会,也是房地产未来开发投资的重点区域。此类区域的工业用地等也面临较好的转性机会。

中原地产分析师卢文曦认为,2019年上海楼市是一个不断筑底夯实底部,寻找底部的过程。首先,从市场的形势来看,历史的尺度来看,市场就是一个逐步调整、逐步见底的过程。其次,从供应量来看,二手房的成交量可能会有所收缩,价格会有回短期回落。从需求来看,受325政策影响的刚需购房者,一旦拿到“房票”,很可能在试产个相对平稳时期选择入市,市场会相对好转。

2019年上海的楼市一定会比今年要好,土地成本可控,房企的忧患意识还在,国家严控下的楼市市场总会向着健康平稳的方向走。

至于明年的房价是涨还是跌,谁都很难给出明确的答案。现在也许不是买房最好的时候,却是你唯一可以掌握的时候。

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