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净负债率暴降40倍 "扭亏"一年的房企中梁赴港IPO

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净负债率暴降40倍 "扭亏"一年的房企中梁赴港IPO

从最高点1790.2%跳至44.6%,中梁的净资产负债率一年半内降了超过40倍。

中梁控股集团有限公司董事长杨剑

今年已有8家房企赴港递交招股书之后,决心年内要赴港IPO的中梁控股集团有限公司终于姗姗来迟,作为今年上市体量最大的内地房地产企业,正式向港交所提出上市申请。

招股书显示,中梁2015年至2017年三年间的收益分别为16.19亿元、29.25亿元、140.26亿元,2018年前6个月的收益总计为97.31亿元。可以看出“黑马”中梁收益的快速增长,始于其搬迁总部至上海开启全国化的2016年。

尽管中梁在过去两年以销售额的高速增长闻名于业内,但令人惊讶的一项数据是,2015年全年、2016年全年,直至2017年6月30日,中梁都是一家处于净亏损中的房企,净亏损额分别为1.81亿元、2.70亿元以及0.17亿元。截至2017年下半年,中梁才扭亏为盈。2018年则继续保持了盈利势头,前6个月净溢利8.37亿。

界面新闻记者获悉,中梁在2018年年初就已开始进行赴港IPO的筹备工作,那时距离中梁停止净亏损只有约半年时间,这在年内申请赴港上市的房企中是“独一份”。

准备IPO前夕,中梁的“净资产负债比率”则出现了断崖式下降。2015年及2016年,其净资产负债率高达1335%以及1790.2%,这是业内罕见的高负债率,不过2017年则迅速降至339.5%,但仍处行业高位;截至2018年前6个月,中梁净资产负债率进一步降至44.6%的低点,比同期的龙湖(2018年中报54.6%)还要低,逼近万科的净负债率。

从最高点1790.2%跳至44.6%,中梁的净资产负债率在一年半时间内,降幅超过了40倍。

对于净资产负债率的大幅变动,中梁在招股书中的解释是:从1335%增至1790%,主要因为“对应业务增长,我们的融资需求不断加强以收购额外地块,同时相关物业项目尚未开始预售及产生现金流入”,而从1790%降至339.5%乃至44.6%,则是因为总权益从6.55亿元增长至23.54亿元,并至2018年上半年进一步增加至40.61亿元,“乃主要归因于我们保留了盈利的增长”。

不过界面新闻记者翻阅中梁招股书发现,由于近年来中梁追求规模扩张,其总权益“几何级数”增长主要是因为资产规模的暴涨。

在资产一项中,中梁将于合营企业及联营企业的部分投资,纳入了资产净值中并表处理。由于2017年-2018年合营企业及联营企业的快速增多,这方面的资产净值也大幅上涨。

2015年—2017年以及2018年上半年,中梁于合营企业之投资所分占资产净值分别为0.096亿元、0.28亿元、4.16亿元以及11.22亿元;于联营企业之投资所分占资产净值分别为0.40亿元、2.09亿元、4.38亿元以及6.37亿元。

以上数据同样呈现出了几何级数的增长态势。2018年前6个月,中梁于合营企业以及于联营企业所之投资所分占资产净值相加为17.59亿元,比2015年时该数据高出了17.09亿元。

业内一名资深财务人士向记者表示,合营和联营公司一般不可并表,除了每年可以获取利润,其他和本集团理论上并无关系。此外,如果作并表处理,那么持有股权一般不得低于33%,同时其他股东一致同意该方为控制人。如果持股比例低于20%,则不适合并表。

但翻阅招股书看出,中梁的合营以及联营企业中,不乏股权低于30%的项目,甚至还有持股比例仅有18%的项目。

除了“并表”,拉低中梁净资产负债率的另一项数据则是现金及银行结余。对比2015年年末和截至2018年6月30日,中梁的现金及银行结余上涨了6.5倍,从30.63亿元涨至198.61亿元。

招股书称,中梁近三年来借款总额平均利率在不断降低。2015年时,其借款总额平均实际利率高达13.4%,处于行业高位,但截至2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日,其借款总额的平均实际利率分别降为12.4%、9.9%以及9.0%,招股书中称减少主因是近期银行贷款利率下降,以及减少了利率较高的信托融资的比例。

前几年房地产行业疯狂加杠杆,一众福建、浙江房企脱颖而出,但在当前的政策环境下,这些企业都面临严峻的资金链考验。此外,赶工带来的建筑安全事故和房屋质量问题,正成为当下房地产行业最危险和高发的问题,也是监管层重点监控的领域。

另据招股书显示,现年46岁的杨剑和其配偶徐晓群,共同为中梁控股集团有限公司最终控股股东。杨剑同时担任执行董事兼董事长。他1990年7月获得浙江冶金机械技工学校汽车维修专业文凭,2016年获长江商学院高层管理教育项目证书。

同样46岁的黄春雷则担任公司执行董事兼首席执行官,2009年起,黄春雷就在上海中梁地产担任多项职务,并且自2018年1月以来担任上海中梁地产轮值总裁。杨剑的妻舅徐亮琼任执行董事及高级副总裁,负责监察与投资有关的事宜。

中梁IPO市场反响如何,仍有待观察。此外,值得注意的是,号称今年前10月已经突破千亿销售额大关的中梁,在招股书中并未正式披露其历年的合约销售额数据。

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。

中梁控股

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净负债率暴降40倍 "扭亏"一年的房企中梁赴港IPO

从最高点1790.2%跳至44.6%,中梁的净资产负债率一年半内降了超过40倍。

中梁控股集团有限公司董事长杨剑

今年已有8家房企赴港递交招股书之后,决心年内要赴港IPO的中梁控股集团有限公司终于姗姗来迟,作为今年上市体量最大的内地房地产企业,正式向港交所提出上市申请。

招股书显示,中梁2015年至2017年三年间的收益分别为16.19亿元、29.25亿元、140.26亿元,2018年前6个月的收益总计为97.31亿元。可以看出“黑马”中梁收益的快速增长,始于其搬迁总部至上海开启全国化的2016年。

尽管中梁在过去两年以销售额的高速增长闻名于业内,但令人惊讶的一项数据是,2015年全年、2016年全年,直至2017年6月30日,中梁都是一家处于净亏损中的房企,净亏损额分别为1.81亿元、2.70亿元以及0.17亿元。截至2017年下半年,中梁才扭亏为盈。2018年则继续保持了盈利势头,前6个月净溢利8.37亿。

界面新闻记者获悉,中梁在2018年年初就已开始进行赴港IPO的筹备工作,那时距离中梁停止净亏损只有约半年时间,这在年内申请赴港上市的房企中是“独一份”。

准备IPO前夕,中梁的“净资产负债比率”则出现了断崖式下降。2015年及2016年,其净资产负债率高达1335%以及1790.2%,这是业内罕见的高负债率,不过2017年则迅速降至339.5%,但仍处行业高位;截至2018年前6个月,中梁净资产负债率进一步降至44.6%的低点,比同期的龙湖(2018年中报54.6%)还要低,逼近万科的净负债率。

从最高点1790.2%跳至44.6%,中梁的净资产负债率在一年半时间内,降幅超过了40倍。

对于净资产负债率的大幅变动,中梁在招股书中的解释是:从1335%增至1790%,主要因为“对应业务增长,我们的融资需求不断加强以收购额外地块,同时相关物业项目尚未开始预售及产生现金流入”,而从1790%降至339.5%乃至44.6%,则是因为总权益从6.55亿元增长至23.54亿元,并至2018年上半年进一步增加至40.61亿元,“乃主要归因于我们保留了盈利的增长”。

不过界面新闻记者翻阅中梁招股书发现,由于近年来中梁追求规模扩张,其总权益“几何级数”增长主要是因为资产规模的暴涨。

在资产一项中,中梁将于合营企业及联营企业的部分投资,纳入了资产净值中并表处理。由于2017年-2018年合营企业及联营企业的快速增多,这方面的资产净值也大幅上涨。

2015年—2017年以及2018年上半年,中梁于合营企业之投资所分占资产净值分别为0.096亿元、0.28亿元、4.16亿元以及11.22亿元;于联营企业之投资所分占资产净值分别为0.40亿元、2.09亿元、4.38亿元以及6.37亿元。

以上数据同样呈现出了几何级数的增长态势。2018年前6个月,中梁于合营企业以及于联营企业所之投资所分占资产净值相加为17.59亿元,比2015年时该数据高出了17.09亿元。

业内一名资深财务人士向记者表示,合营和联营公司一般不可并表,除了每年可以获取利润,其他和本集团理论上并无关系。此外,如果作并表处理,那么持有股权一般不得低于33%,同时其他股东一致同意该方为控制人。如果持股比例低于20%,则不适合并表。

但翻阅招股书看出,中梁的合营以及联营企业中,不乏股权低于30%的项目,甚至还有持股比例仅有18%的项目。

除了“并表”,拉低中梁净资产负债率的另一项数据则是现金及银行结余。对比2015年年末和截至2018年6月30日,中梁的现金及银行结余上涨了6.5倍,从30.63亿元涨至198.61亿元。

招股书称,中梁近三年来借款总额平均利率在不断降低。2015年时,其借款总额平均实际利率高达13.4%,处于行业高位,但截至2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日,其借款总额的平均实际利率分别降为12.4%、9.9%以及9.0%,招股书中称减少主因是近期银行贷款利率下降,以及减少了利率较高的信托融资的比例。

前几年房地产行业疯狂加杠杆,一众福建、浙江房企脱颖而出,但在当前的政策环境下,这些企业都面临严峻的资金链考验。此外,赶工带来的建筑安全事故和房屋质量问题,正成为当下房地产行业最危险和高发的问题,也是监管层重点监控的领域。

另据招股书显示,现年46岁的杨剑和其配偶徐晓群,共同为中梁控股集团有限公司最终控股股东。杨剑同时担任执行董事兼董事长。他1990年7月获得浙江冶金机械技工学校汽车维修专业文凭,2016年获长江商学院高层管理教育项目证书。

同样46岁的黄春雷则担任公司执行董事兼首席执行官,2009年起,黄春雷就在上海中梁地产担任多项职务,并且自2018年1月以来担任上海中梁地产轮值总裁。杨剑的妻舅徐亮琼任执行董事及高级副总裁,负责监察与投资有关的事宜。

中梁IPO市场反响如何,仍有待观察。此外,值得注意的是,号称今年前10月已经突破千亿销售额大关的中梁,在招股书中并未正式披露其历年的合约销售额数据。

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。