12月26日，首届商业地产人PARTY——2018中国商业地产年会在上海雅居乐万豪酒店盛大举行，本次盛会由中国零售商业大数据生态平台赢商网主办，以“时不我待”为会议主题，共邀800位业界精英、企业代表一同“回顾过去、感受当下、共话未来”。

本次活动，以数据报告＋主题演讲＋微论坛＋平行论坛组成，活动在一场高端晚宴和2018年中国商业地产年会【金鼎奖】颁奖仪式中落下帷幕。 

此次年会的成功举办，揭开了中国商业地产史的全新篇章。

01.开幕致辞&报告发布

致辞嘉宾：吴传鲲广东赢商网数据服务股份有限公司董事长

他以“记录过去，拥抱未来”为主题，阐述中国商业地产的当下和未来。

他的精彩分享如下：

1、商业地产大宗交易活跃，未来这类大宗交易还将持续增加；

2、融资模式获得突破性进展，市场倒逼和资本创新结合之下会有越来越多以CMBS的方式来把企业的资产进行变现；

3、存量商业进入“调改期”，随着消费升级时代的到来，购物中心加速进入存量改造时期，尤其是竞争激烈的一线城市；

4、新入市项目增幅继续减缓，中国购物中心市场开始从发展期向成熟期转变；

5、内地资本市场IPO收紧，倒逼内地房企集体赴港上市；

吴总分享的第二部分是对2018年商业地产消费端、场所端、品牌端发展分析：

在消费端，90/00后人口比重增大，消费趋势趋向“猎奇性”，同时中产阶级的不断涌现，消费观念从价格敏感过渡到品质敏感，更注重“调性”，消费升级已成必然，商业运营必须迎合这种趋势；

在场所端，中国购物中心行业正处在从发展期向成熟期过渡阶段，过去快速发展带来的不均衡，给未来轻资产业务带来巨大的市场机会；

在品牌端，一线、新一城重点城市布局相对成熟后，新零售将跟随商业地产的布局，加速下沉更多新一线、二线城市，开启全国扩张，加速圈地抢占市场。

02.主题演讲

站在时代的潮头 因为自在所以精彩 演讲嘉宾：祝 林 弘阳商业集团执行副总裁

商业是对于未知的探索，对于人类感性行为的呼应，商业的本质一定是用好的服务唤醒人类对于美好生活，对于“爱与自由”的向往，在这个过程中，与消费者交心是最大的核心理念。

商业地产主要核心就是“人、货、场”三个要素，无论是操盘手还是企业，主要解决就是“人、货、场”这三件大事。对城市的深入研究和商业地产企业自身的组织管理能力，也是商业能否成功的关键，商业的发展离不开对消费者的研究或大数据的研究；

未来商业，我认为可能更多是一个无边界的场景，能够承载文化并驱动人类的进步，它不能是一成不变的钢筋混凝土，更多的应该成为城市之眼，精神的地标，成为一个集合社交、艺术、体验、生活方式于一体的传播者，来影响一座城。

餐饮新零售重新定义城市配套

演讲嘉宾：吴皓食云集创始人

未来餐饮新零售基础设施和服务趋势将是：全渠道、全场景、闭环、线上线下一体化运营、连锁经营。近年来，线上线下餐饮结合尤为明显，如阿里从线上零售端往“餐饮+零售”切出来一个盒马，京东切出来7-Fresh，还有永辉的超级物种，未来，线上与线下结合，零售与餐饮结合的业态将以更大体量出现。

由于近年来，中国人口和互联网红利面临枯竭，无论是线上还是线下，都面临着巨大的压力。因此，线上线下都在往中间走，这是融合的必然性。

除了成本结构影响以外，消费和流量端的变化是驱动线上线下结合的重要因素。首先是消费场景的变化决定了流量分布的变化，餐饮企业为迎合年轻人“慵懒”的消费习惯，外卖占比增加。其次是流量成本的变化决定了餐饮形态的变化，随着几大平台“外卖战”的结束，流量成本在快速提升，外卖比堂食流量成本还要高，促使很多只在线上做餐饮的品牌开始在线下开店。餐饮形态的变化决定了基础设施及服务的变化。

综上所述，市场更需要全渠道、全场景、闭环、线上线下一体化运营、连锁经营的餐饮企业。 

03. WINLIVE启动暨战略签约仪式

为了更好服务中国商业地产，为了更好的连接异业，IP，艺术资源，为了让生活现场更有趣，赢商网的全新产品WINLIVE应运而生。WINLIVE依托赢商网优势平台，基于商业地产大数据赋能，通过整合创新为购物中心和品牌输出内容，以及快闪活动，为品牌客户提供营销活动的智慧选址以及针对内容及营销活动作出基于数据的分析——广东赢商网数据服务股份有限公司董事长吴传鲲一番介绍，揭开了“WINLIVE”的神秘面纱。

五段精彩的VCR揭晓了WINLIVE项目的首批合作伙伴，新晋界画廊创始人兼CEO—米雪；正经做梦创始人兼CEO—郑国慰；HAST品牌主理人—JOY；守白文化艺术有限公司CEO —Lucy；王小慧艺术机构创始人—王小慧。

随后，首批合作嘉宾一同上台与赢商网一起开启WINLIVE项目的启动仪式。

04.高端对话

微论坛（一）消费场景与消费需求的变与不变

主持嘉宾：

朱逸江苏智儒投资管理有限公司董事长

对话嘉宾：

林宝泰光控安石（上海）商业管理有限公司营运管理中心总经理

吴镝北京紫光海阔科技有限公司商管公司总裁

孙旭东景枫投资集团执行总裁

臧光伟南京一九一二集团副总裁

杜一莉香港兴业国际集团租务及管理助理总经理

楚连胜小杨生煎董事总经理

孙瑜爱马马术联合创始人

关于购物中心的场景，打造场景的差异化终极目标其实就是形成购物中心的IP，从建筑的外观，从内外部的空间，从公共的装饰装修劳动店铺的形象到环境氛围的营造等等，可以说无所不用其极。而如何突破自我？让购物中心场景满足顾客的消费需求，是业界同仁极其关心的问题。

林宝泰：消费需求有两个维度：基本面的需求和更深层面的消费需求，后者需要不同层面去引导、启发和刺激。消费场景首先要满足基本需求，另外还要刺激或者引导消费者有一个更深层面的消费需求，且随着消费需求的变化，消费场景需要不断更新。

今天的消费场景和消费需求是相辅相成、相互促进的，因此，做消费场景，最重要的是研究消费者，只有研究好消费者，明确消费客群和消费倾向，才可以营造场景时，更加精准化和有目的性。

在网络化的时代，人与人之间的情感沟通是特别重要的，就是走进一个店内，消费者即便不知道什么产品，但这个店给予了有温度、有情感的感觉，这样的场景打造才称得上成功。

吴镝：消费场景对消费行为影响巨大，要想带动消费行为，消费场景需要本身的商业和消费群体契合，和本身公司的旗帜符合，未来的购物中心将更倾向于互动。

消费场景与消费需求的变与不变，首先要追求什么会产生消费。个人认为，消费场景占据消费行为的50%，甚至某种场景特别符合消费者需求时，消费占比会超过50%。其次，要分析什么样的消费者会对怎样的场景产生怎样的认同。

过去的购物中心需要不断改变装修，因为五年前的产品，已经老化了或者不符合五年后消费者心理。未来，整个购物中心或整个商业地产的场景应该更倾向于互动，也就是装置越来越多，装饰越来越少。例如，换一盏灯的时候，可以变换另外一种场景也更容易与人产生互动。在日本，有一个老式的购物中心，不再改变装修，而是引进一个公司，那个公司是以AR、VR和灯光技术为主的，所有产品打造都是通过灯光、AR和VR技术与人产生互动，这个原本快死掉的商场变成了网红。

孙旭东：场景消费是一新词，但是没关系，不管怎么包装主要关注的还是需求。消费者的需求是需求侧的需求和供给侧的需求，特别是供给侧的需求，也就是消费者不知道自己想要什么的时候，供给侧就为其创造这个需求。比如现在购物中心里的博物馆、美术馆、马术俱乐部、射击俱乐部、二次元动漫、互联网游戏等，都是创造一种需求，研究并满足消费者内心需求尤为重要；

场景消费关注的始终是消费者需求，只有消费者内心的需求或者内心的渴望得到了满足，商业地产才可以完完全全应对互联网带来的冲击。

臧光伟：互联网、消费升级、供给过剩影响场景与需求的关系。首先移动互联网让不认识、不接触的陌生人，甚至让一些虚拟信任形成大额交易，取代了以往的强关系消费。其次是消费升级，现在用户思维逻辑里，更多讲究客户深度的参与，消费体验包括更精准的转化。再者是不可避免的商业供给过剩，竞争同质化。

由于规划建筑，甚至成本等因素，消费场景在相当一段时间内是相当固化的，但是它和现在目前所处消费需求日益更新的环境，是不匹配的，这是商业地产人要想办法解决的。

消费场景固化和消费需求的关系。比如一九一二是主题商业街区，会在里面打造一个相对而言高颜值、产品硬件更通用更长效，同时又能标准复制的硬件标准，而在情景上个性化，并进一步扩大。现在很多商业体主要功能还是购物和餐饮，一九一二除了一些新零售，很多都是文化型的项目，这种商业再叠加内容，收到的效果不错。

杜一莉：随着时代变迁，顾客对品质化、个性化的需求就越来越强，但本质的东西是不会改变的。在过去几年的招商和开业的过程，深刻的体会是消费场景的一些变化和不变，比如线上和线下。早前几年的大家觉得线上和线下/电商和实体商业之间是不兼容的，他们不是你死就是我活，但这几年就发现这个界限其实越来越模糊，而且线上和线下开始互相靠拢。从这一点可以看出，无论是哪种场景，只要能满足消费者的个性化需求，它就是成功的。

在过去几年中我们也总结出来一些消费需求“不变的本质”。共有四点：第一，如果是时尚产业，一定要符合这个时代的潮流，与时俱进；第二，虽然很多商业形态都在跨界、创新，但做好本行更重要；第三，城市化的生活时尚是大家的追求；第四，Happy Family，商场作为一个大平台，需要营造出家的感觉并让消费者感受到体验式快乐。

楚连胜：谈了很多关于90后、00后的需求，包括他们特色，我认为他们生活在一个非常好的时代，让他们可以恣意张扬自己的消费个性，可是人的消费需求都是相通的，90后，00后的某些消费需求之所以极其特殊，甚至难以捉摸，那是因为他们还很年轻，到他们为人父母，消费需求同样会返璞归真，所以购物中心不用舍本逐末，基本的消费和家庭消费业态还是要做好的。

今天讲到很多变与不变的问题，而在最基础的衣食住行基础方面，我觉得人们需求不会发生太大的变化。比如餐饮行业，如今餐饮店面、用餐形式变化非常大，但最后还是要落到口味，还是要回归到最基本的需求上来，至于那些变化的潮牌、一时的网红和所谓哄动一时的东西最终会流逝。

孙瑜：由于消费需求的转变，原先的消费场景已经不能满足。现在消费需求有两种，一种是有需消费，就是所谓的消费者本身存在的需求；一种是无需求消费，这种顾客进入商场不清楚自己想要什么，所以会因为消费场景衍生出一些刺激性消费，即冲动性消费。

以传统马术为例，消费者对它原先的需求较为简单，就是娱乐、休闲、可能成年人还会有一个健身方面的想法。如今，消费需求有所转变，所以不能只把马术当做作为一种娱乐业态来做。就爱马马术而言，我们现在转型做商场马术教育，更多是把它看作为一种产品，一种教育，就和大家认识到的钢琴和舞蹈一样。

而由于消费需求的升级，购物中心原先的消费场景已经不能满足需求，这给我们马术行业提供了广阔的市场空间，它可以成为购物中心中的独特场景化业态。

微论坛（二）购物中心如何在存量之中寻找增量

主持嘉宾：

房金亮柏利城商业管理咨询有限公司董事长

对话嘉宾：

穆忠坤盈石（上海）副总裁

邓汝舜合生商业华东区总经理

汪小筱日日煮联合创始人、总经理

戚渊尚至音环境音乐联合创始人

就购物中心如何在存量之中寻找增量这个议题，主持嘉宾房金亮将它扩展为三个有针对性的小问题，第一：存量时代下，现在的问题点和机遇点？第二：作为商业人，您的企业是如何应对存量问题？第三：未来，您认为购物中心以及整个商业的增量在哪里？围绕房总的发问，各位对话嘉宾你来我往，唇枪舌战，现场对话气氛热烈。

穆忠坤：目前购物中心存量增速虽然有所下降，但从增长的规模来看，依然非常迅速，这对当下很多商业项目带来了很大的压力和挑战，尤其是对随着房地产快速发展的20年被商业化的这些开发企业，提出了更高的要求。

回顾2018年，中国经济经历了中美贸易战、房地产的拐点、金融去杠杆等大事件。这些事件在波及到我们消费的同时，也将波及到购物中心行业的整体发展，甚至对于未来经济走势，都会有一些深远的影响。

虽然购物中心行业面临着来自诸多方面的巨大压力，但其前景依然较为积极。而针对具体项目的开发和运营，穆忠坤认为商业项目的开发和运营成功要遵循一些逻辑，包括最开始的选址、定位和设计。如果前面三步出问题，后期单纯靠招商和运营去调改，难度是非常大的。另一方面从现在做运营的角度来讲，购物中心要保持一种快速的变化，以满足消费者不断变化的消费需求。

邓汝舜：存量时代最大的问题是购物中心的同质化。当今的商业综合体在商业空间的打造和后期运营上，存在着千篇一律的情况。当有项目提出新的概念和玩法时，其他购物中心就会争相模仿、重复。

在存量时代下，购物中心运营者更多关注的是商业空间的打造和创新这方面硬件上的因素，往往会忽略商业空间所提供的服务。其实优秀的服务才是关键，必不可少。因为只有做好服务和内容，提升项目品质，实现自身的发展才是购物中心应对商业同质化大环境的一条出路。

再者，商业运营者应该认清自己，从实际情况提升项目品质，竞争不可盲目。邓汝舜坦言就像自己操盘的合生汇，地处购物中心云集的五角场，但并不会将万达、百联作为自己的竞争对手，合生汇要做的只是做好自己。只有在认清自己的情况下，才能更好的从硬件和服务上提高自己。

汪小筱：日日煮2012年在香港成立，以内容起家，涉及的领域是美食生活类，经过3、4年耕耘，日日煮在香港甚至国内美食新媒体里做到了首位。2018年日日煮线上聚集，在某种程度上可以称之为垂直领域里“粉丝数的顶峰”，然而在存量累积过程中，日日煮也遇到了瓶颈。

为了将生态闭环打造的更加全面，日日煮从线上延伸至线下。2017年12月19日，日日煮第一家线下实体店正式开业，这是在存量之中寻找增量的一个实践，其重点在于售卖体验。相较于其他实体店陈列的各种商品，日日煮兜售的却是一个个课程套餐。

未来，日日煮希望与购物中心有更多的联动，形成互补互通，商场客流和自身品牌客流能够良性循环，这也是未来品牌和商场健康发展的一种共赢方式。

戚渊：在商业地产存量时代之下，不同商业体都在用各种各样的方式突围或者增强各方面的体验角度，通过不同的手段，不同的渠道，不同的价码引入各种各样的IP，各种形式。但是在这其中有些代价是非常庞大的，并且引来的只不过是一部分人在那些拍些照而已，能否转换为消费成为了未知数，而这也正是很多商业项目运营者所困惑的。

音乐对于商业项目影响显而易见，如何去用正确的音乐来满足购物中心的软环境，这其实是一个非常专业的课题。在莱彻斯特大学的两个教授研究中，正确情绪节奏的背景音乐是可以帮助顾客延长27%逗留时间，增加71%的购买可能，最后带来341％的绩效提升，音乐对交易的辅助作用是很强大的。一个好的音乐其实可以潜移默化减少消费者的步履速度，从而达到促进消费的可能。

05. 晚宴开幕2018中国商业地产年会【金鼎奖】系列入围奖项颁发

晚宴主题分享；赢商的朋友

致辞嘉宾：广东赢商网数据服务股份有限公司董事长吴传鲲

做商业地产行业的综合服务平台，未来，赢商会在你们的协同下，进化的更好；

当商业地产发展从增量发展到存量、聪明的商业地产人总能找到变量、进而带来新的增长，共享，将能带来更好的中国商业地产。

谈未来趋势——细分小众化，才是未来的增量和爆发力，另辟蹊径的突破

谈新零售——精准之中的爆发，在大数据的助力之下新零售品牌异军突起

商业地产是简单的加法，未知的世界才能有更多想象的空间

06. 平行论坛

在本届年会平行论坛——走进光大安石·商业地产金融闭门会上，围绕”购物中心金融化 存量时代商业地产破局之道“这一主题，光大安石资管副总裁/光控安石商管总裁周颂明 、赢商网总裁周艳斌 、福晟集团华东区助理总裁陈祝全 、百联资产控股CEO程大利、 协信星光商业首席战略官兼首席财务官龚霄翔 、仁恒置地集团商业事业部总经理胡伟津、月星集团总裁助理兼投资管理中心执行总经理贾耀勇、新天地集团商业事业部总经理/酒店事业部总经理蒋鹏、 东渡国际集团商业地产事业部总经理倪敏、绿城资产管理集团副总经理、绿城酒店资产管理有限公司董事长倪武英、景枫投资集团执行总裁孙旭东、祥生地产集团商管中心总经理申智、龙盛商业总经理汪帆、 外高桥集团森兰置地副总经理王海松、上海百业信集团董事长杨百根、光明地产华都集团总经理虞颂明、上亿集团董事/意博集团总裁助理张新敏、中铁集团南京分公司副总经理周权等企业高层齐聚一堂，共同探讨存量时代背景下商业地产破局新思路。