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这轮博弈中,改需和刚需都有问题要解决

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这轮博弈中,改需和刚需都有问题要解决

改需、刚需,轮流坐庄。

文|吴海棠

改善性需求与刚性需求,是两股在重庆楼市相互博弈、此消彼长的力量。从2012年到2018年,改善型产品的市场份额逐年增加。而铭腾机构近期发布的数据显示,刚需型产品正在重回市场主位。

现在——改需“消”,要承受来自多方的阻力;刚需“长”,则要有进化的能力。

力量反转

2017年被称为重庆楼市改善性需求的“爆发年”,大量高端项目入市。其表现亦不俗,洋房、别墅等改善型产品强势分流高层等刚需型产品的市场份额。铭腾数据显示,高层的成交占比已从2012年的82%降至2018年的72%,缩水10个百分点。

(图片来源于铭腾)

然而,若将2018年的“大饼”分摊至每个月则会发现,以洋房和别墅为代表的“改善阵营”、以高层为主的“刚需阵营”,两者之间的力量对比又发生了改变,进入新一轮博弈周期。去年6月是改变发生的拐点。

(图片来源于铭腾)

2018年1-6月,洋房和别墅的成交占比虽小有起伏,但始终保持稳中有升的态势,并在6月达到最高点。从7月开始,情况反转,楼市的天秤逐月向高层倾斜,并将此种“倾斜”保持至今。根据铭腾最新公布的数据计算,2019年2月高层的成交占比直逼80%,比去年1月提高5个百分点。

反转的原因,克而瑞重庆公司总经理王伟表示,当楼市横盘阶段到来,改善型客户和投资型客户进入观望期,“但是刚需是不受市场被动影响的,只要有足够的支付能力,就会选择合适的时机入手。另一方面,重庆城市化、产业化的发展导入了更多人口、带来了更多刚需。”

改需承受阻力

此番“此消彼长”中,充当重要推手的楼市横盘期不会在短期内结束。所以,改善型客户的观望情绪不会在短期内消散,改善型产品在未来一段时间内或会面临较大的去化压力。而暂时“失意”的改需阵营要承受的阻力不止于此。

锐理数据显示,2018年拍卖成交的32宗住宅类用地中,1.0-2.5容积率占比79%,其中1.0-1.5容积率超3成。改善型产品不仅要面对高层的“狙击”,更要面对内部竞争的“消耗”。另外,2018年成交的土地中,8宗楼面地价破“9”,且有11个板块的房地比超过60%,房企可操作的利润空间下降。较高的地价、较低的利润空间,如何在提高溢价的同时保障流量,亦是改善型产品必须解决的难题。

王伟认为,房企的应对策略大约会分为两类。其一,拿到高地价项目的房企会等到市场好转后再入市,“目前大家普遍认为市场会在第三季度有一个抬头期,所以很多高地价项目预计会在三季度入市”。其二,没有高地价项目的房企“上半年可以通过流量型项目跑量,换取下半年的利润期”。

对照改善型产品可能面临的高压,势头正劲的刚需型产品应该可以用比较轻松的姿态继续巩固自己的市场份额。事实上,并非如此。

刚需进阶品质

2019年2月高层的市场份额接近80%,重回2012年“82%”的绝对主场。但是,7年前的楼市景象和现在一样吗?答案显而易见。那么,高层还能用7年前的套路满足现在的购房者吗?

根据铭腾统计的数据,2018年1月-2019年1月,功能性更强的二房半最受青睐,成交占比约36.89%;兼备舒适性的三房及三房半与其平分秋色,合计占比约36.59%。而一房半及两房的占比仅10.64%,比四房及以上的房型还低3个百分点。购房者对房型的偏好已经变化。

(图片数据来源于铭腾)

既然刚需已不再是当年的刚需,高层自然也不能再是当年的高层。重庆同策置业顾问有限公司研策中心总监雷婧雯指出,重庆城市能级的提升、区域吸附力的增强,扩大了刚需群体的基数。另一方面,地价提高、低密土地增多,催涨房价的同时也考验着高层的溢价能力;而居民收入的增加,提高了人们对生活品质的要求。“因此,相较于从前,高层在综合实力上应更加强劲,产品配置、物业服务或其它给到购房者的配套,均向品质化住宅靠拢。”

换言之,综合市场、经济、城市几个层面的变化,高层只有在把握成交占比回升的同时,契合“品质居住时代”的大趋势,进化为“品质刚需”,才能持续、稳定的发挥主场优势。

比如,快速、主动地适应高层产品结构的变化。雷婧雯补充,“从居住需求上看,会越来越偏向功能与舒适兼备的产品。三口之家的2个卧室1个书房、四口之家的3个卧室1个书房,是二房半到三房半的主力。一房半到一房则是融城青年过渡的不二之选。而总价比一房半高、功能与其类似的二房,能够覆盖的客群将越来越少。”

新一轮博弈中,改善型产品需要冲破多重阻力;刚需型产品则要随时保持进化能力。值得注意的是,无论哪一种“力”,都必须依靠产品质量来推动。而“良币”的竞争下,购房者将是最终受益方。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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这轮博弈中,改需和刚需都有问题要解决

改需、刚需,轮流坐庄。

文|吴海棠

改善性需求与刚性需求,是两股在重庆楼市相互博弈、此消彼长的力量。从2012年到2018年,改善型产品的市场份额逐年增加。而铭腾机构近期发布的数据显示,刚需型产品正在重回市场主位。

现在——改需“消”,要承受来自多方的阻力;刚需“长”,则要有进化的能力。

力量反转

2017年被称为重庆楼市改善性需求的“爆发年”,大量高端项目入市。其表现亦不俗,洋房、别墅等改善型产品强势分流高层等刚需型产品的市场份额。铭腾数据显示,高层的成交占比已从2012年的82%降至2018年的72%,缩水10个百分点。

(图片来源于铭腾)

然而,若将2018年的“大饼”分摊至每个月则会发现,以洋房和别墅为代表的“改善阵营”、以高层为主的“刚需阵营”,两者之间的力量对比又发生了改变,进入新一轮博弈周期。去年6月是改变发生的拐点。

(图片来源于铭腾)

2018年1-6月,洋房和别墅的成交占比虽小有起伏,但始终保持稳中有升的态势,并在6月达到最高点。从7月开始,情况反转,楼市的天秤逐月向高层倾斜,并将此种“倾斜”保持至今。根据铭腾最新公布的数据计算,2019年2月高层的成交占比直逼80%,比去年1月提高5个百分点。

反转的原因,克而瑞重庆公司总经理王伟表示,当楼市横盘阶段到来,改善型客户和投资型客户进入观望期,“但是刚需是不受市场被动影响的,只要有足够的支付能力,就会选择合适的时机入手。另一方面,重庆城市化、产业化的发展导入了更多人口、带来了更多刚需。”

改需承受阻力

此番“此消彼长”中,充当重要推手的楼市横盘期不会在短期内结束。所以,改善型客户的观望情绪不会在短期内消散,改善型产品在未来一段时间内或会面临较大的去化压力。而暂时“失意”的改需阵营要承受的阻力不止于此。

锐理数据显示,2018年拍卖成交的32宗住宅类用地中,1.0-2.5容积率占比79%,其中1.0-1.5容积率超3成。改善型产品不仅要面对高层的“狙击”,更要面对内部竞争的“消耗”。另外,2018年成交的土地中,8宗楼面地价破“9”,且有11个板块的房地比超过60%,房企可操作的利润空间下降。较高的地价、较低的利润空间,如何在提高溢价的同时保障流量,亦是改善型产品必须解决的难题。

王伟认为,房企的应对策略大约会分为两类。其一,拿到高地价项目的房企会等到市场好转后再入市,“目前大家普遍认为市场会在第三季度有一个抬头期,所以很多高地价项目预计会在三季度入市”。其二,没有高地价项目的房企“上半年可以通过流量型项目跑量,换取下半年的利润期”。

对照改善型产品可能面临的高压,势头正劲的刚需型产品应该可以用比较轻松的姿态继续巩固自己的市场份额。事实上,并非如此。

刚需进阶品质

2019年2月高层的市场份额接近80%,重回2012年“82%”的绝对主场。但是,7年前的楼市景象和现在一样吗?答案显而易见。那么,高层还能用7年前的套路满足现在的购房者吗?

根据铭腾统计的数据,2018年1月-2019年1月,功能性更强的二房半最受青睐,成交占比约36.89%;兼备舒适性的三房及三房半与其平分秋色,合计占比约36.59%。而一房半及两房的占比仅10.64%,比四房及以上的房型还低3个百分点。购房者对房型的偏好已经变化。

(图片数据来源于铭腾)

既然刚需已不再是当年的刚需,高层自然也不能再是当年的高层。重庆同策置业顾问有限公司研策中心总监雷婧雯指出,重庆城市能级的提升、区域吸附力的增强,扩大了刚需群体的基数。另一方面,地价提高、低密土地增多,催涨房价的同时也考验着高层的溢价能力;而居民收入的增加,提高了人们对生活品质的要求。“因此,相较于从前,高层在综合实力上应更加强劲,产品配置、物业服务或其它给到购房者的配套,均向品质化住宅靠拢。”

换言之,综合市场、经济、城市几个层面的变化,高层只有在把握成交占比回升的同时,契合“品质居住时代”的大趋势,进化为“品质刚需”,才能持续、稳定的发挥主场优势。

比如,快速、主动地适应高层产品结构的变化。雷婧雯补充,“从居住需求上看,会越来越偏向功能与舒适兼备的产品。三口之家的2个卧室1个书房、四口之家的3个卧室1个书房,是二房半到三房半的主力。一房半到一房则是融城青年过渡的不二之选。而总价比一房半高、功能与其类似的二房,能够覆盖的客群将越来越少。”

新一轮博弈中,改善型产品需要冲破多重阻力;刚需型产品则要随时保持进化能力。值得注意的是,无论哪一种“力”,都必须依靠产品质量来推动。而“良币”的竞争下,购房者将是最终受益方。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。