文 / 界面陕西 张伟

现实往往比预期来得更快一些。西安住宅市场已经出现了均价超过3万元/㎡的楼盘，尽管目前只有三个项目，但依然在房价平稳的西安楼市里格外显眼。未来房价一路攀升还是承压横盘？一切都有待市场的检验。

房价升级，均价超3万的房源“登堂入市”

3月29日晚，西安市物价局发布了商品住房价格公示项目名单（2019年第10批）（总第八十六批），本次公示涉及3个项目，共计606套房源。

此次房价公示的3个项目为天诚·蔷薇公馆、曲江·玫瑰园二期、绿城·高新诚园（翼中心）。本次房价公示最大的看点在于：本次公示的房源价格普遍较高，最便宜的天诚·蔷薇公馆项目均价也达22964元/㎡，而曲江·玫瑰园二期均价达32473元/㎡、绿城·高新诚园房源均价达33059元/㎡。

另外，绿城·高新诚园价格涨幅惊人。该项目本次推出3#楼，产品为高层精装房源，均价达33059元/㎡。而在2018年6月19日物价局第42批房价公示时，该项目为毛坯房源，均价为23690元/㎡。不到1年时间，价格上涨了9369元/㎡。即便是升级为精装提升了房价， 但上涨幅度涨幅也是让人“猝不及防”。

西安高新区CBD核心区域的绿城·高新诚园项目，位于科技八路与太白南路十字，目前在售的是临街的2号楼，总房源150多套，据置业顾问介绍目前还剩下20多套，均价在23690元/㎡，总价在396万-405万之间。

据介绍，绿城·高新诚园占地150亩，可供开发的面积为76亩左右，在2016年拿地的时候每平方米的楼面积折合为9400元/㎡。整个项目分2期开发，1期由1栋服务式公寓，7栋大平层产品组成，其中1其项目的2、3号楼于2018年7月1日开盘，均为毛坯房。

而此次公布的3号楼为精装修房源，为31层共计96套，均价33078元/㎡，价格区间29720-37930元/㎡，面积区间212.31-385.42㎡，最低价格29720元/㎡。

值得注意的是，绿城·高新诚园项目原为陕西华翼房地产有限责任公司开发，2018年开盘时定名为翼中心，后被浙江绿城集团收购，改名为绿城·高新诚园。

为何短短不到一年时间均价就上涨了近1万元？

“主要在精装修的配置上，所有的装修基本上都是按照西安市场的顶配标准，除了中大国际9号，就是我们这个项目了；其次是在地段上，这个项目主要在木塔寨公园版块，距离唐延路高新核心区域步行在10分钟左右，周边的配套设施已经非常成熟了；最重要的是，这个项目是纯粹的改善型项目。也都是目前市场比较热推的大平层项目。” 置业顾问表示，目前2号楼基本售罄，3号楼开盘基本就在清明节前后。对于该项目的销售前景，她表示乐观，“未来这里都是管家式一站服务，车位配比1:2。在高新这块基本上也很难有这样的地段了。”

西安房价整体平稳，豪宅房价检验市场成色

对于此次房屋价格超越30000元/㎡的三个项目，界面陕西联系到了美城股份市场研究中心总监沈玮，她表示这次公示的三个项目比较特殊，超30000元/㎡的价格也是对西安房地产市场的一次试水。

首先，目前3月份西安房地产市场住宅销售的网签数据还未出炉，从物价局备案的价格来看，除去目前公示的这三个豪宅项目以外，西安房地产市场的均价还是总体呈现稳定态势，整体保持在12000元/㎡左右，并且从去年年底基本上都保持在这个价格水平。

天诚·蔷薇公馆、曲江·玫瑰园二期、绿城·高新诚园这三个项目比较特殊，天诚·蔷薇公馆属于别墅，其余的两个项目属于豪宅，所以整体的价格一下就被拔高了，而且因为都是精装房，所以这个价格也并不算出位。

对于市场前景，沈玮认为还是要看价格与品质是否匹配。

绿城·高新诚园此前的销售情况就非常一般；天诚·蔷薇公馆所处的未央湖版块目前大部分的项目还是以城改房和烂尾房为主，区域价值还并未完全凸显；玫瑰园一期项目则已经成功打造出其豪宅的品性，所以大家一提到玫瑰园，就能将其与豪宅联系起来，再者玫瑰园所坐在的区域本身就是豪宅扎堆，相对来说，玫瑰园二期可能在这三个项目中的市场前景比较乐观。

另外，绿城·高新诚园与玫瑰园二期都是首期投放到西安市场上均价超过30000元的大平层项目，所以也是对西安房地产市场上的一个非常有效的验证。如果市场接受度比较高，那么未来西安房地产市场还是非常乐观，其他项目的房价还会有所提升；如果市场反应冷淡，则表明西安的房价到了一个阶段性天花板； 最后，沈玮表示西安房价上涨的潜力很大，第一人口越来越多，人口是房价上涨最基本的动力；第二是供需关系，这一点可以从近期房地产摇号项目增多，3月分市场回暖就可以看出目前还是求大于供，属于卖方市场；第三，西安这两年的规划、产业的落地比前两年的力度明显加大，因此西安房价上涨依旧具有很大的潜力。

在沈玮看来，目前西安的楼市处于横盘期，这个过程开放商经过市场的优胜劣汰，优质的项目永远不缺拥趸，劣质的项目依旧无人问津，最终被淘汰。“从目前物价局公示的近几期普通住宅的价格来看，单批的价格涨幅都保持在1%之内，这也表明了目前政府一直在积极地稳定房价，防止房价暴涨。”

进入特大城市序列，西安房价未来走向何方？

截至2019年3月17日，官方消息显示西安常住人口已经突破1000万大关，达到特大城市人口标准，未来的目标是城市人口是要达到1500万人口的超大城市。

作为经济体量与人口相仿的郑州与武汉目前的房价又处于一个什么样的价格区间呢？ 据最新统计，郑州截至2018年底，总人口达1013.6万人，2月份的房屋均价为15357元/m²；武汉截至2018年底，总人口突破1100万人，2月份的房屋均价为保持在17500元/m²。

对此，陕西省社会科学院学术委员会副主任张宝通表示，“近两年得益于西安宽松的落户政策，城市涌入超百万人口，房价上涨是必然趋势，但是西安在副省级城市中的房价依旧处于中等水平，西安市的房价总体上来说还是比郑州、武汉、成都要低，因此还具有上涨空间” ，“我们要看到西安房价下跌的可能性微乎其微，但是涨速快慢以及涨幅大小最终还是要取决于政策的宏观调控。现在的北上广深一线城市房价基本稳定，因此未来房价的增长点主要集中在其他省会城市” 。