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一份改变未来的最新文件,它将如何影响你的房产投资逻辑?

重仓大城市。

图片来源 视觉中国

4月8日国家发改委印发了一份也许将会深刻改变中国未来面貌的重磅通知。

这份文件,间接宣布了福州、南昌、无锡、珠海等热点城市放开限购。

它的出台,是对盘桓数十年之久的户籍壁垒最重一击。

它的出台,也意味着中国的城镇化思路彻底翻篇,中小城市已死,未来是大都市圈的天下。

这份通知全名为《2019年新型城镇化建设重点任务》,该文件称是“为深入贯彻落实中央经济工作会议精神特制定”。

大方向重新明确,底层逻辑已改,亿万人的资产布局也必须适时而变。

01

《重点任务》说,要加快农业转移人口市民化——城区常住人口 100 万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制,城区常住人口 300 万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

这是继中小城市和小城镇取消落户限制之后,中央消除户籍壁垒的又一举措。

每一个放宽落户限制的城市,都等于变相取消限购,只要基本面良好,不排除会出现新一轮的楼市暗涌。

所以,我们必须要先搞清楚,哪些是全面放开的Ⅱ型大城市,哪些是全面放宽的Ⅰ型大城市,哪些又是超大特大城市。

根据国务院2014年发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》:

Ⅱ型大城市:城区常住人口100万以上300万以下

Ⅰ型大城市:300万以上500万以下

特大城市:500万以上1000万以下

超大城市:1000万以上

城区是一个专业概念。它是指在市辖区和不设区的市,区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域。

所以在统计城区常住人口的时候,一定要剔除掉两个数字:

1、农村地带不统计。河北保定常住人口超过一千万,在全国能排前十,但是保定最多算Ⅱ型大城市,别说超大城市了,连特大城市都没摸到边。因为保定的城镇化起步较晚,村民太多。

2、下边的县级市/县所辖人口不统计。苏州全域的常住人口有1072万,比南京的843万还多。但南京被《长江三角洲城市群发展规划》钦定为特大城市,苏州仅为大城市,就是因为苏州下边有很多县级市如昆山太仓,所以统计城区常住人口的时候远远小于南京,挺吃亏的。

城区常住人口非常重要。它决定了城市的等级,也左右了企业的商业布局。但很诡(搞)异(笑)的是,你在全国任何一个官方网站上都找不到明确的公开数据。

所以,我们决定采用住建部的《2017年城市建设统计年鉴》,用城区人口+城区暂住人口来统计。可能会与真实情况有一点出入,但已是目前最具参考价值的数据了。

经过智谷趋势的统计,城区常住人口超过100万以上的Ⅱ型大城市,总共有65个,包括乌鲁木齐、贵阳、石家庄、汕头、珠海、无锡、兰州等。

备注:关于人口统计,官方有不同的口径,导致数据比较混乱。所以重点任务也说了,要“改进城市人口统计工作,开展各城市的城区常住人口统计前期工作”。文章所提及的佛山、东莞、重庆几个城市,其城区常住人口争议性较大。随着数据的越发透明化,这几个城市的城市规模需要适时调整。期待官方的一锤定音。

(制图:伽蓝)

未来这些城市将全面取消落户限制。

河北省会石家庄是出手最快的。早在今年3月,“国际庄”就出台文件彻底放开户籍制度,拿着户口本和身份证就能零门槛落户。目测很快就会有更多省会城市跟进。

在65个Ⅱ型大城市当中,至少有13个城市颁布过限购政策。

比如说福州、南昌、珠海、无锡、唐山、佛山、赣州、保定、海口、淮安、秦皇岛、常州,外地人要在这些地方买房,需要缴纳1~5年的社保或个税。

但《重点任务》的出台,等于宣告了这十几个城市的限购政策沦为一张废纸。以后外地人通过零门槛落户的方式,便可以长驱直入,限购徒有虚名。

不过,不是每一个城市都值得上车。你黄局长觉得,最有增长潜力的城市,是处于大都市圈的无锡、常州、珠海、佛山。

为什么这么说?

原因是多方面的,限于篇幅,这里我就不具体展开了。感兴趣的朋友,可以来我们4月20日在上海举行的“智谷趋势春季演讲”, 直接点击文末“阅读原文”报名。

那个时候,我会告诉你答案。

02

任务提出,“城区常住人口 300 万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制”

(制图:伽蓝)

根据我们的统计,Ⅰ型大城市总共有13个,包括西安、哈尔滨、青岛、长春、济南、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波。

中央赋予的改革任务是,这些城市将“全面放开放宽落户条件”。听起来,这跟Ⅱ型大城市要“全面取消落户限制”好像差不多,两者有区别吗?

当然有。关键就在“重点群体”身上。目前重点群体共分为八类:

前四类为农村青年参军退伍、转业后升学将户口迁入的人口;在城镇就业居住5年以上的人口;举家迁徙的农业转移人口;新生代农民工。

后四类为高校毕业生;职业院校毕业生;技术工人;留学归国人员。

结合地方上发布的文件可知,对于不同群体有不同的政策指向:

对农民工是全面放宽。未来这十几个城市将对农民工取消一些歧视性门槛,并在积分入户的设置上对农民工提高分值、增加权重。以后农民工落户厦门、大连、青岛、合肥会容易很多。

对有学历的人是全面放开。做到能放全放、应落尽落,取消年龄、社保、计划生育等方面的限制。厦门的做法是,只要与该市用人单位依法签订劳动(聘用)合同或者依法持有营业执照后,便能落户。

虽然这几个大城市,没办法像石家庄那样能够自由落户,但未来的门槛真的会低到史无前例。

在中国,文凭就是房票就是楼市通行证的态势越来越强。厦门、合肥一直是二线城市当中的楼市热点,未来更值得我们密切关注。

你想想看,全中国历年来单单大学生就有上亿人,加上技术工人和海归,这个数字更是不得了。

03

任务提出,

“超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。城市政府要探索采取差别化精准化落户政策,积极推进建档立卡农村贫困人口落户。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。压实地方政府主体责任,强化督促和监测评估。”

“大幅增加落户规模”这个表述,很容易让人理解成中央管控一线城市人口规模的思路发生转变。

其实,北京、上海确定无疑是要做减量发展的,之前限定的常住人口分别为2300万人、2500万人,目前已经快到天花板了,对于人口流入仍会继续管控。

所以北上的“大幅增加落户规模”,其实还是把人口规模的总盘子限定死,不是你外地人想来就来的,但在既有的人口存量当中,我会作出技术性调整,降低年龄、学历的入户权重,提高社保缴纳年限和居住年限,尽量消化一些非本地户籍人士。

该政策最利好的,是那些已经在北上工作好几年、切切实实作出过贡献的普通人。

反观广州、深圳,虽然还有一定的上升空间,但中心城区人口密度过高,未来仍会严格控制人口规模。即便大幅增加落户规模,也主要是降低郊区、新区的落户条件,推动新增人口往外围集聚。

总体来说,今天的文件对北京、上海的房产刺激不明显,对广深传统市中心以外的地方则是个利好,比如说黄埔区,南沙区。

至于特大城市,最重要的一点是这句话:允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

根据我们的统计,特大城市有10个,分别为武汉、重庆、天津、成都、东莞、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳。

(制图:伽蓝)

该项举措一旦落地,就意味着以后在这些地方,只要租个房子,有稳定的住所就能落户集体户。

这个集体户,跟大城市放开放宽落户条件的“家庭户”有所不同,也就是说,它不能帮助你的下一代直接获取优质基础教育。

但它最大的好处,就让你能够拿到一张房票,绕开强二线城市的限购政策。

04

长期以来,中国的城镇化一直有两种路线之争。一种是发展大城市,一种是就地城镇化发展中小城市,两种路线打架很厉害。

中央选择的是第二种。

所以长期以来,我们的规划思路一直是“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇”。

今天这份文件的意义在于,它宣告了中央的调控思路正在发生重大变化。

中央正在给大城市的扩张松绑。中央明确无误的告诉你,以后我要发展大城市了。

原因主要有两个,一个是中国越来越意识到,户籍制度严重阻碍大城市发挥规模效应,第二个是经济下行压力之下,地方政府又将大规模减税降负,财政收支会比较紧张,所以要导入人口,捡起房地产这根拐杖。

来源:智谷趋势

最新更新时间:04/09 12:39
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