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房贷利率若回调至基准,是2019年买房关键时点

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房贷利率若回调至基准,是2019年买房关键时点

从成交数据来看,实际上看不出房价有明显的下降,只有在一手住宅调控比较严厉的区域,房价平稳甚至出现下跌,但二手住宅的房价稳定上涨,抗跌能力非常强。

文|黎珏伶

身价5000万元,只能蹲着等买豪宅,到冒雨排队买网红盘,再到降价潮、贷款利率维权,深圳楼市在2018年呈现出分裂的购房现象。

分裂现象也直接导致了分裂的结论,有的人说深圳房价跌了,有的人说深圳房价没有跌。对此,在1月13日界面楼谈举办的“如何掐住灰犀牛命运的咽喉”的年终私享会上,美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,“一手房选择性上涨、二手房全面上涨”。

何倩茹表示,从亲身感受或者从成交数据来看,实际上看不出房价有明显的下降,只有在一手住宅调控比较严厉的区域,房价平稳甚至出现下跌,但二手住宅的房价稳定上涨,抗跌能力非常强。

即将到来的2019年,何倩茹认为存在太多不确定性,但政策上有四个点可以关注,第一,限购、限贷、限售、限价等政策不会放松;第二,租赁住房仍会持续快速发展;第三,首套房贷款利率下调;第四,深圳各区域的非普通住宅价格线有上调的机会。

何倩茹解释称,深圳每个区域都有一条非普通住宅控制线,即常说的“豪宅线”,这一条线从2015年开始至今没有调整过,但2019年有可能上调,上调的固定时间为4月、10月,这是值得大家注意的买房时间点。

“2019年首套房贷利率有可能回调至基准利率,真正有购房需求的家庭一定要关注这一时间点”,何倩茹强调,如果利率回调至基准,建议购房者立马出手,因为市场很可能马上就要回暖。

2018年四大关键政策

第一,3月28日出台的“三价合一”政策,简单来讲是指房屋真实成交价、网签备案合同价及评估价统一。商业银行在办理房屋贷款业务时,以备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

这就导致了两种情况:一是首付款提高,如果想少缴税,以较低的备案价过户,则意味着贷款金额相对来讲也比较低,等同于首付款上涨,首次置业的购房者的首付款可能会高于三成。二是如果按照真实成交价备案,意味着交易税费上涨。

政策公布到现在的交易情况来看,大部分购房者还是会选择按照真实成交价贷款,虽然税费会增加,但是贷款金额比较接近实际的支付能力。何倩茹透露,“三价合一政策执行后,深圳市政府会越来越清楚地掌握二手房真实交易价格,所以未来评估价也会上调,越来越接近于真实成交价,以后大家想通过这个方法避税是无效的。”

第二,总部用地采取挂牌方式出让,这一政策对一些总部企业来说影响更大。

第三,“二次房改”政策,2018-2035年,深圳市新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,只有50万套是普通商品住宅。这一政策的出台决定了深圳未来17年的住宅市场供应结构,商品住宅的供应量会明显下降,商品住宅供应处于相对低位的情况,在未来会变得更加严峻。

第四,“731新政”,限制法人单位购买住宅,新购住宅限售3年,商务公寓限售5年。“731新政”出台后,全市住宅交易陷入低位,直到12月才稍微回暖。

从2017年到2018年,现行首套房一般执行基准利率,五年期以上为4.9%,这一数字在过去两年没有调整过。但从2018年4月开始,首套房执行利率从可以享受0.9折优惠上涨到基准利率,再进一步上涨到1.1倍利率,直到12月中下旬,首套房的贷款利率才下降至上浮10%。

上述四大政策和金融政策,直接影响了2018年深圳楼市成交走势,过去一年的住宅成交量只有微幅上涨。

二手住宅价格全面上涨

2018年,深圳一、二手住宅备案量在压力中小幅上行,全市一手住宅成交29396套,同比上涨13.8%;二手住宅共成交 64627套,同比轻微上涨1.6%。

从全市范围来看,一手住宅价格选择性上涨,宝安、福田、龙岗均呈上涨趋势,全市均价54120元/平方米,同比下跌0.6%;二手住宅房价全面上涨,均价54748元/平方米,同比上涨4.3%。

去年房价到底有没有跌?何倩茹表示,从亲身感受或者从成交数据来看,实际上看不出房价有明显的下降,只有在一手住宅调控比较严厉的区域,房价平稳甚至出现下跌,但二手住宅的房价稳定上涨,抗跌能力非常强。

2018年成交热门一手楼盘基本上分布在城市的外围区域,如宝安、龙岗外围;二手楼盘反而分布在中心区域。何倩茹认为,有购房需求的家庭如果想购买新房,只能选择偏远区域,二手房则在关内也有很多选择。

租金方面,2018年深圳住宅年租金水平为86元/平方米,同比上涨9.9%。全年租金水平涨幅高于二手房价涨幅,租金回报率从去年的1.78%上升至1.88%,达到2015年中以来的最高位。

分区域来看,福田租金价格最高,为111元/平方米,南山、罗湖次之;关内莲塘、翠竹区域的租金相对来说比较低,租客可以关注,但想要买房收租的话则要慎重。

何倩茹认为,近年来很多人通过买房赚到了钱,实际上赚的是住宅溢价带来的获利,而不是传统意义上投资房地产得到的租金回报,如果大家日后再想在房地产行业得到稳定的回报,必须要注意租金回报率的情况。不过,商铺变动性很大,投资需要眼光,也需要谨记“高风险高收益”这句话。

从购房年龄上看,七成以上购房者在40岁以下,女性占比略高。刚需支撑市场,需求向60-90平方米户型、500万元以下的中低端产品集中,均价4-6万/平方米物业覆盖将近70%的客户。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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房贷利率若回调至基准,是2019年买房关键时点

从成交数据来看,实际上看不出房价有明显的下降,只有在一手住宅调控比较严厉的区域,房价平稳甚至出现下跌,但二手住宅的房价稳定上涨,抗跌能力非常强。

文|黎珏伶

身价5000万元,只能蹲着等买豪宅,到冒雨排队买网红盘,再到降价潮、贷款利率维权,深圳楼市在2018年呈现出分裂的购房现象。

分裂现象也直接导致了分裂的结论,有的人说深圳房价跌了,有的人说深圳房价没有跌。对此,在1月13日界面楼谈举办的“如何掐住灰犀牛命运的咽喉”的年终私享会上,美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,“一手房选择性上涨、二手房全面上涨”。

何倩茹表示,从亲身感受或者从成交数据来看,实际上看不出房价有明显的下降,只有在一手住宅调控比较严厉的区域,房价平稳甚至出现下跌,但二手住宅的房价稳定上涨,抗跌能力非常强。

即将到来的2019年,何倩茹认为存在太多不确定性,但政策上有四个点可以关注,第一,限购、限贷、限售、限价等政策不会放松;第二,租赁住房仍会持续快速发展;第三,首套房贷款利率下调;第四,深圳各区域的非普通住宅价格线有上调的机会。

何倩茹解释称,深圳每个区域都有一条非普通住宅控制线,即常说的“豪宅线”,这一条线从2015年开始至今没有调整过,但2019年有可能上调,上调的固定时间为4月、10月,这是值得大家注意的买房时间点。

“2019年首套房贷利率有可能回调至基准利率,真正有购房需求的家庭一定要关注这一时间点”,何倩茹强调,如果利率回调至基准,建议购房者立马出手,因为市场很可能马上就要回暖。

2018年四大关键政策

第一,3月28日出台的“三价合一”政策,简单来讲是指房屋真实成交价、网签备案合同价及评估价统一。商业银行在办理房屋贷款业务时,以备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

这就导致了两种情况:一是首付款提高,如果想少缴税,以较低的备案价过户,则意味着贷款金额相对来讲也比较低,等同于首付款上涨,首次置业的购房者的首付款可能会高于三成。二是如果按照真实成交价备案,意味着交易税费上涨。

政策公布到现在的交易情况来看,大部分购房者还是会选择按照真实成交价贷款,虽然税费会增加,但是贷款金额比较接近实际的支付能力。何倩茹透露,“三价合一政策执行后,深圳市政府会越来越清楚地掌握二手房真实交易价格,所以未来评估价也会上调,越来越接近于真实成交价,以后大家想通过这个方法避税是无效的。”

第二,总部用地采取挂牌方式出让,这一政策对一些总部企业来说影响更大。

第三,“二次房改”政策,2018-2035年,深圳市新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,只有50万套是普通商品住宅。这一政策的出台决定了深圳未来17年的住宅市场供应结构,商品住宅的供应量会明显下降,商品住宅供应处于相对低位的情况,在未来会变得更加严峻。

第四,“731新政”,限制法人单位购买住宅,新购住宅限售3年,商务公寓限售5年。“731新政”出台后,全市住宅交易陷入低位,直到12月才稍微回暖。

从2017年到2018年,现行首套房一般执行基准利率,五年期以上为4.9%,这一数字在过去两年没有调整过。但从2018年4月开始,首套房执行利率从可以享受0.9折优惠上涨到基准利率,再进一步上涨到1.1倍利率,直到12月中下旬,首套房的贷款利率才下降至上浮10%。

上述四大政策和金融政策,直接影响了2018年深圳楼市成交走势,过去一年的住宅成交量只有微幅上涨。

二手住宅价格全面上涨

2018年,深圳一、二手住宅备案量在压力中小幅上行,全市一手住宅成交29396套,同比上涨13.8%;二手住宅共成交 64627套,同比轻微上涨1.6%。

从全市范围来看,一手住宅价格选择性上涨,宝安、福田、龙岗均呈上涨趋势,全市均价54120元/平方米,同比下跌0.6%;二手住宅房价全面上涨,均价54748元/平方米,同比上涨4.3%。

去年房价到底有没有跌?何倩茹表示,从亲身感受或者从成交数据来看,实际上看不出房价有明显的下降,只有在一手住宅调控比较严厉的区域,房价平稳甚至出现下跌,但二手住宅的房价稳定上涨,抗跌能力非常强。

2018年成交热门一手楼盘基本上分布在城市的外围区域,如宝安、龙岗外围;二手楼盘反而分布在中心区域。何倩茹认为,有购房需求的家庭如果想购买新房,只能选择偏远区域,二手房则在关内也有很多选择。

租金方面,2018年深圳住宅年租金水平为86元/平方米,同比上涨9.9%。全年租金水平涨幅高于二手房价涨幅,租金回报率从去年的1.78%上升至1.88%,达到2015年中以来的最高位。

分区域来看,福田租金价格最高,为111元/平方米,南山、罗湖次之;关内莲塘、翠竹区域的租金相对来说比较低,租客可以关注,但想要买房收租的话则要慎重。

何倩茹认为,近年来很多人通过买房赚到了钱,实际上赚的是住宅溢价带来的获利,而不是传统意义上投资房地产得到的租金回报,如果大家日后再想在房地产行业得到稳定的回报,必须要注意租金回报率的情况。不过,商铺变动性很大,投资需要眼光,也需要谨记“高风险高收益”这句话。

从购房年龄上看,七成以上购房者在40岁以下,女性占比略高。刚需支撑市场,需求向60-90平方米户型、500万元以下的中低端产品集中,均价4-6万/平方米物业覆盖将近70%的客户。

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