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东莞楼市大败局

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东莞楼市大败局

亏损是暂时的吗?会蔓延到深圳吗?

图片来源:海洛创意

文|黎珏伶

“只见贼吃肉,不见贼挨打。”这句话用在今年的东莞地产商身上,一点都不为过。

6月6日,位于东莞虎门镇滨海大道与常德路交汇处的龙光玖龙玺开盘,推出90多套精装修95-120平方米3-4房,均价2.7万元/平方米。现场销售人员介绍,一个周末已经去化得差不多。

几乎同一时间,四公里外的万科滨海大都会也推出127-143平方米4房,以及50套142平方米的小院别墅。洋房均价约3万元/平方米,别墅均价4万元/平方米。到目前为止,别墅已售出20多套。

50分钟车程之外的黄江镇融创公园首府,于早前5月20日推出8号楼住宅产品,紧接着加推5号楼住宅,精装交付均价2.4万元/平方米。现场销售人员透露,8号楼已售罄,5号楼也卖得不错,接下来将加推7号楼。

听上去这些项目销售情况乐观,但一位东莞TOP10房企人士告诉界面楼谈,这些项目要么是利润不高,要么就是亏本出售。其中缘由是地价高,以及上一阶段东莞地价、房价暴涨时,在土地拍卖时加入了自持面积、自持时间、配建人才房等限制性因素。

从拍地时间来看,融创最早拿地,恰好赶上了2016年东莞土拍的高峰期。当年9月27日,经过与十余家房企激烈竞争,融创19.5亿元夺得黄江宝山社区地块,折合楼面价2.04万元/平方米,溢价率高达689%,一跃成为东莞单价地王第二名。

土地成本、建安成本、装修费再加上3年资金成本,如今融创公园首府均价2.4万元/平方米,显然是“面包”没有卖过“面粉”。

2018年1月11日,万科拿下滨海大都会地块,付出的代价是总价9.14亿元+自持面积30%+自持70年,折合楼面价1.52万元/平方米。这是东莞首宗以自持年限70年出让的商住地。因为地段较好,万科滨海大都会3万元/平方米的价格不算低,但需要注意的是,一整栋公寓都将由万科自持。

龙光则是以12.53亿元+自持面积50%拿下这宗虎门金洲社区地块,折合楼面价约1.4万元/平方米。剔除自持面积后,项目可售楼面价高达2.8万元/平方米,是东莞单价最高的商住地,也是东莞首宗竞自持租赁地块。如今按照2.7万元/平方米精装出售,对于开发商而言,利润也是少之又少。

在东莞楼市,项目亏本卖的现象并不仅限于上述案例。2018年某“世界500强”房企以3.8亿元+自持面积5%+自持年限不低于5年的条件拿下大岭山地块,折合楼面价约1.5万元/平方米,如今项目售价也仅约2.2万元/平方米。

一位业内人士透露,当时该房企的莞深区域负责人是按照3万元/平方米的价格做的测算。在房价暴涨时期,乐观进行财务测算,是这一轮新房大败局的根源。

也有消极面对的地产商,北大资源在2016年拿下黄江人民公园旁的商住地块后,直到今日尚未开发。该地块一度创下东莞史上总价最高、楼面价最高的双料地王记录,总价34.3亿元、楼面价2.53万元/平方米,溢价率高达662.22%。

东莞世联行策划总监曾文豪告诉界面楼谈,2015-2016年东莞楼市暴涨,在售项目每个星期甚至每天都在调价,再加上当时尚未出台限购政策,很多开发商都认为东莞新房单价可以破3万元、4万元,所以拍下的都是高价地。

房地产市场瞬息万变,2017年东莞出台“限购令”,市场迅速降至冰点。按照东莞限购要求,非本市户籍居民家庭购买新建商品住房,首套需要缴纳1年以上社保,二套需要缴纳2年以上社保,并且2年内限制出售。

“当时拍地的预期太高了,但现在真实市场又没有达到那个水平。”曾文豪透露,2015年东莞商品房整体去化中,深圳客户占比60%。限购政策出台后,深圳客户被拒之门外,东莞本土客整体购买力不足,城区以外的区域需求也并没有达到当年的水平,导致了如今普遍出现的“亏本卖”现象。

公众号“置业珠三角”创始人兼总编辑阿方认为,在房住不炒的大环境下,限价的影响力也不可小觑,开发商为了能在一个城市持续运转,哪怕一两个项目亏钱,也只能进行下去。

合富辉煌东莞公司统计数据显示,2015年东莞一手商品房签约金额首破千亿达1094亿元,签约面积首次达到1109万平方米;一手住宅签约均价约9797元/平方米,直逼万元大关,同比上涨6.9%。2016年延续上一年的行情,成交量仍处于历史高位,房价涨幅40%刷新历史记录,约1.38万元/平方米。

限购政策出台后,东莞楼市的成交量不断下行,房价也渐趋稳定。东莞中原战略研究中心统计数据显示,2018年东莞商品房成交面积633万平方米,同比大幅下降28.2%,创八年新低。洋房均价约1.73万元/平方米,同比上涨6.62%。

阿方认为,这些数据并不能反映全部市场情况,部分数据其实延后了一年,因为开发商允许购房者推迟一年提供社保证明。

界面楼谈走访东莞市场了解到,非本地户籍家庭买首套房确要缴纳一年社保,但本科及以上学历只需要半年社保。无论是一年还是半年,都可以“先上车后补票”,也就是买房一年后才会显示备案。有趣的是,个别项目首付不够还可以申请“首付贷”,一年分期还完即可,不上征信。

东莞中原二级市场总经理万文华坦承,限购以后东莞的客量下降得比较厉害,成交确实在下行,市场分化现象也比较明显。城区板块因为有本地客支撑,销售情况尚可;东南临深板块如塘厦、凤岗、清溪等,深圳客“退潮”以后成交比较差;西部板块如滨海板块的成交也不是特别理想。过去三年东莞土地成交较少,进而导致新增供应减少,新项目对市场的刺激力度也不够。

亏损是短暂的吗?无论是阿方,还是曾文豪、万文华,都持有一个相同的观点:长期看好东莞市场。处于大湾区核心地带,区位优势明显;房地产基本面良好;粤港澳大湾区发展规划纲要出台;轨道交通逐步完善,再加上广州、深圳地价高等因素,使得东莞长期来看发展潜力较大。

2019年上半年,东莞土拍市场火爆,也反映了开发商对东莞前景的看好。前两个月,东莞多宗商住地以最高限价被提前锁定,如融创29秒内18次报价,凭借封顶条件足足提前17天抢下沙田地块;保利仅花了3分钟提前13天竞得万江胜利地块;深圳豪宅开发商鹏瑞地产用了8分30秒,提前1天11个小时将南城地块收入囊中。

“对于新进入东莞的国资投、闽系、京派开发商来说,他们可能不太在乎一两个项目的赚钱问题,更多是考虑战略布局的问题。”曾文豪判断。

阿方也认为,如果现在房地产开发商不布局,未来的日子就会很难过。万文华说,如今东莞很多项目的价格已经翻了一倍,短期房价对地价的兑现能力确实面临很大的压力。因此,未来三到五年,东莞将处于消化、平稳发展阶段,在消化原有高涨幅的基础上,随着人口流入、产业调整以及规划落地,增添新的活力和购买力。

不仅是在东莞,深圳也有类似情况,前期某闽系房企拿下高价地块,三年多未入市,如要求入市也会出现亏损现象;某北方房企拿下要求现房出售的地块,如今因为限价因素,一旦未申请到高预售价格,也将陷入亏损。

但愿市场越来越好,越来越理智。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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图片来源:海洛创意

文|黎珏伶

“只见贼吃肉,不见贼挨打。”这句话用在今年的东莞地产商身上,一点都不为过。

6月6日,位于东莞虎门镇滨海大道与常德路交汇处的龙光玖龙玺开盘,推出90多套精装修95-120平方米3-4房,均价2.7万元/平方米。现场销售人员介绍,一个周末已经去化得差不多。

几乎同一时间,四公里外的万科滨海大都会也推出127-143平方米4房,以及50套142平方米的小院别墅。洋房均价约3万元/平方米,别墅均价4万元/平方米。到目前为止,别墅已售出20多套。

50分钟车程之外的黄江镇融创公园首府,于早前5月20日推出8号楼住宅产品,紧接着加推5号楼住宅,精装交付均价2.4万元/平方米。现场销售人员透露,8号楼已售罄,5号楼也卖得不错,接下来将加推7号楼。

听上去这些项目销售情况乐观,但一位东莞TOP10房企人士告诉界面楼谈,这些项目要么是利润不高,要么就是亏本出售。其中缘由是地价高,以及上一阶段东莞地价、房价暴涨时,在土地拍卖时加入了自持面积、自持时间、配建人才房等限制性因素。

从拍地时间来看,融创最早拿地,恰好赶上了2016年东莞土拍的高峰期。当年9月27日,经过与十余家房企激烈竞争,融创19.5亿元夺得黄江宝山社区地块,折合楼面价2.04万元/平方米,溢价率高达689%,一跃成为东莞单价地王第二名。

土地成本、建安成本、装修费再加上3年资金成本,如今融创公园首府均价2.4万元/平方米,显然是“面包”没有卖过“面粉”。

2018年1月11日,万科拿下滨海大都会地块,付出的代价是总价9.14亿元+自持面积30%+自持70年,折合楼面价1.52万元/平方米。这是东莞首宗以自持年限70年出让的商住地。因为地段较好,万科滨海大都会3万元/平方米的价格不算低,但需要注意的是,一整栋公寓都将由万科自持。

龙光则是以12.53亿元+自持面积50%拿下这宗虎门金洲社区地块,折合楼面价约1.4万元/平方米。剔除自持面积后,项目可售楼面价高达2.8万元/平方米,是东莞单价最高的商住地,也是东莞首宗竞自持租赁地块。如今按照2.7万元/平方米精装出售,对于开发商而言,利润也是少之又少。

在东莞楼市,项目亏本卖的现象并不仅限于上述案例。2018年某“世界500强”房企以3.8亿元+自持面积5%+自持年限不低于5年的条件拿下大岭山地块,折合楼面价约1.5万元/平方米,如今项目售价也仅约2.2万元/平方米。

一位业内人士透露,当时该房企的莞深区域负责人是按照3万元/平方米的价格做的测算。在房价暴涨时期,乐观进行财务测算,是这一轮新房大败局的根源。

也有消极面对的地产商,北大资源在2016年拿下黄江人民公园旁的商住地块后,直到今日尚未开发。该地块一度创下东莞史上总价最高、楼面价最高的双料地王记录,总价34.3亿元、楼面价2.53万元/平方米,溢价率高达662.22%。

东莞世联行策划总监曾文豪告诉界面楼谈,2015-2016年东莞楼市暴涨,在售项目每个星期甚至每天都在调价,再加上当时尚未出台限购政策,很多开发商都认为东莞新房单价可以破3万元、4万元,所以拍下的都是高价地。

房地产市场瞬息万变,2017年东莞出台“限购令”,市场迅速降至冰点。按照东莞限购要求,非本市户籍居民家庭购买新建商品住房,首套需要缴纳1年以上社保,二套需要缴纳2年以上社保,并且2年内限制出售。

“当时拍地的预期太高了,但现在真实市场又没有达到那个水平。”曾文豪透露,2015年东莞商品房整体去化中,深圳客户占比60%。限购政策出台后,深圳客户被拒之门外,东莞本土客整体购买力不足,城区以外的区域需求也并没有达到当年的水平,导致了如今普遍出现的“亏本卖”现象。

公众号“置业珠三角”创始人兼总编辑阿方认为,在房住不炒的大环境下,限价的影响力也不可小觑,开发商为了能在一个城市持续运转,哪怕一两个项目亏钱,也只能进行下去。

合富辉煌东莞公司统计数据显示,2015年东莞一手商品房签约金额首破千亿达1094亿元,签约面积首次达到1109万平方米;一手住宅签约均价约9797元/平方米,直逼万元大关,同比上涨6.9%。2016年延续上一年的行情,成交量仍处于历史高位,房价涨幅40%刷新历史记录,约1.38万元/平方米。

限购政策出台后,东莞楼市的成交量不断下行,房价也渐趋稳定。东莞中原战略研究中心统计数据显示,2018年东莞商品房成交面积633万平方米,同比大幅下降28.2%,创八年新低。洋房均价约1.73万元/平方米,同比上涨6.62%。

阿方认为,这些数据并不能反映全部市场情况,部分数据其实延后了一年,因为开发商允许购房者推迟一年提供社保证明。

界面楼谈走访东莞市场了解到,非本地户籍家庭买首套房确要缴纳一年社保,但本科及以上学历只需要半年社保。无论是一年还是半年,都可以“先上车后补票”,也就是买房一年后才会显示备案。有趣的是,个别项目首付不够还可以申请“首付贷”,一年分期还完即可,不上征信。

东莞中原二级市场总经理万文华坦承,限购以后东莞的客量下降得比较厉害,成交确实在下行,市场分化现象也比较明显。城区板块因为有本地客支撑,销售情况尚可;东南临深板块如塘厦、凤岗、清溪等,深圳客“退潮”以后成交比较差;西部板块如滨海板块的成交也不是特别理想。过去三年东莞土地成交较少,进而导致新增供应减少,新项目对市场的刺激力度也不够。

亏损是短暂的吗?无论是阿方,还是曾文豪、万文华,都持有一个相同的观点:长期看好东莞市场。处于大湾区核心地带,区位优势明显;房地产基本面良好;粤港澳大湾区发展规划纲要出台;轨道交通逐步完善,再加上广州、深圳地价高等因素,使得东莞长期来看发展潜力较大。

2019年上半年,东莞土拍市场火爆,也反映了开发商对东莞前景的看好。前两个月,东莞多宗商住地以最高限价被提前锁定,如融创29秒内18次报价,凭借封顶条件足足提前17天抢下沙田地块;保利仅花了3分钟提前13天竞得万江胜利地块;深圳豪宅开发商鹏瑞地产用了8分30秒,提前1天11个小时将南城地块收入囊中。

“对于新进入东莞的国资投、闽系、京派开发商来说,他们可能不太在乎一两个项目的赚钱问题,更多是考虑战略布局的问题。”曾文豪判断。

阿方也认为,如果现在房地产开发商不布局,未来的日子就会很难过。万文华说,如今东莞很多项目的价格已经翻了一倍,短期房价对地价的兑现能力确实面临很大的压力。因此,未来三到五年,东莞将处于消化、平稳发展阶段,在消化原有高涨幅的基础上,随着人口流入、产业调整以及规划落地,增添新的活力和购买力。

不仅是在东莞,深圳也有类似情况,前期某闽系房企拿下高价地块,三年多未入市,如要求入市也会出现亏损现象;某北方房企拿下要求现房出售的地块,如今因为限价因素,一旦未申请到高预售价格,也将陷入亏损。

但愿市场越来越好,越来越理智。

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