第一太平戴维斯:上海住房市场维持平稳

第一太平戴维斯方面表示,2019年上半年上海住房市维持了相对平稳的政策环境,供应及需求较为匹配,商品住宅价格稳定。在价格稳定的加持下,相对温和的政策环境或将持续至下半年。一手高端市场供应方面,2019年下半年上海预计将会有大量新增供应,预计有十余个单价十万以上的项目,共计3,000多套高端住宅入市。其中,苏州河沿岸及陆家嘴滨江仍为热门板块。

写字楼市场预计有大量新增供应入市,同时贸易战间接负面影响市场租赁需求,导致写字楼市场基本面面临严峻考验,2019年下半年资本化率预计会有进一步的上升。

具体来看:

2019年第二季度,核心商务区只有一个全新写字楼-古北SOHO入市,为市场带来约70,300平方米办公面积。截至季末,全市核心商务区甲级写字楼存量推升至近900万平方米。二季度,非核心商务区共迎来三个全新项目交付入市,为市场带来约17.1万平方米新增供应,同时将非核心商务区写字楼存量推升至420万平方米。

预计下半年还将迎来约150万平方米新增供应。持续供过于求的局面进一步加剧项目之间竞争,业主愿意给出更多带看奖励,同时提高中介佣金比例。

上海零售市场2019年下半年市场将迎来约80万平方米新增供应,其中有两个项目超过10万平方米且均位于浦东。

一手住宅市场方面,第二季度截至6月23日,新建商品住房已达约209万平方米,较上季度上升43.6%,与去年一季度相比上升47.9%。截至6月23日,一手商品住宅成交量共计约189万平方米,环比上涨32.9%,较去年同期同比上涨30.4%。一手商品住宅成交均价达到每平方米人民币54,200元,环比小幅下跌4.1%。

第二季度截至6月23日,一手高端公寓市场本季度迎来3.3万平方米的新增供应,较第一季度整体供应下降了38.6%。新增供应均来自已有项目的加推批次。淮海名邸及静安府共计为市场带来185套新增供应。一手高端公寓成交量共计约16.9万平方米,预计到季度末总成交与上季度持平。一手高端公寓价格指数较上季度变化不大, 平均价格达到约每平方米人民币110,000元。

截至6月23日,上海共成交九块纯居住用地。成交占地面积共计60.5万平方米,可建面积共计94.5万平方米,平均成交楼板价为人民币每平方米22,000元。除多块位于金山、崇明等市郊区域地块外,另有两块位于中心城区的纯住宅销售土地出让:一块位于静安市北高新技术服务业园区,楼面价达到人民币每平方米47,100元;另一块位于杨浦区江浦社区,楼面价达人民币每平方米53,000元。

截至6月23日,上海共成交四幅租赁用地,以零溢价成交。可建面积共计约15.1万平方米。其中位于松江、青浦的两块楼面平均成交价格约人民币每平方米3,500元左右;位于静安市北高新区及虹口凉城板块的楼面平均成交价格则分别达到7,500元及9,400元。

第二季度市场共完成约人民币198亿元的大宗成交,使得2019年上半年成交总额达人民币710亿元。第二季度Brookfield以超过人民币100亿从绿地收购了绿地黄浦滨江项目。尽管市场仍然活跃,但是买家和卖家之间对于资本化率的预计存在约0.5%左右的差异,导致市场上一些成交的谈判周期延长。

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