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楼市调控三年,“炒房客”销声匿迹

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楼市调控三年,“炒房客”销声匿迹

看不到深圳楼价有大幅反弹的可能性。

图片来源:网络

文|黎珏伶

深圳已是盛夏,太阳明晃晃照在脸上,刺眼又火辣,但李念的心情很好,他刚刚选了一套88平方米的海景房。

“喜欢这个位置,南山这个价格还算比较便宜。”这是一个备受深圳新贵青睐的南山豪宅楼盘,吸引了众多像李念一样从海外留学回来的年轻人。

均价11.6万元/平方米,88平方米只做一房,对于奋斗几十年才能在深圳买一套房的工薪阶层而言,花一千万买一套这样的房肯定“不划算”,但对于习惯了舒适的“new money”而言,价格的概念已经不存在。

跟李念同时在等车的两人看起来像是一对父女,他们神色焦急,脚边还立着一个行李箱。寥寥数语得知,他们从湖北过来深圳买房,这是他们的首套房,买了套117平方米的户型自住,选完房马上就要赶回去了。

“富人嫌太小,穷人叹价高”,这个楼盘呈现出口碑分化的评价。但令人惊讶的是,这个楼盘开盘当天交出了销售460套、去化率76%的优异“成绩单”。

纵观深圳2019年上半年,一边是“不放松”的调控政策,一边是多个楼盘畅销,市场情绪跌宕起伏,变幻莫测。

楼市的投资者们,一直在说“触底反弹”了,这种喜讯在现实中一直没有到来,深圳楼市在稳定中始终还夹杂了悲观情绪。

Q房网数据研究中心报告透露,今年上半年,深圳合计成交约1.77万套新房住宅,同比增加38.09%,成交面积约172.05万平方米,同比增加33.51%,创下“深八条”颁布以来深圳楼市的成交新高。

因深圳住建局3月以后停止公布新房价格,所以此次半年度沿用一季度全市均价。2019年第一季度,全市新房住宅成交均价为54086元/平方米,环比上涨0.04%,同比下跌0.2%,依然保持坚挺。

二手房方面,上半年深圳二手住宅共成交约3.12万套,同比下跌7.55%;成交均价为55296元/平方米,同比下跌3.4%。总体来看,上半年深圳新房住宅成交表现亮眼,二手住宅相对平稳中略有下降。

这样的结果,从此前楼盘的开盘情况也可窥知一二。截至6月30日,深圳一共有46个项目批准预售,住宅占比近7成。界面楼谈统计其中12个较为热门的住宅或公寓项目发现,其中有3个项目开盘当天去化超过5成,1个项目去化约6成,5个项目去化约7成,1个项目开盘即清盘、当天售罄。

比起去年下半年的低迷状态,深圳楼市已然有所回温。

典型住宅项目如福田绿景红树湾壹号,加推海景大户型房源,开盘去化约70%;南山豪宅盘半岛城邦四期当天去化率约76%,签约金额超过60亿元,113平方米、117平方米户型售罄,102平方米、135平方米户型基本卖光;华强城三期推出463套住宅,999人认筹,3小时售罄。

公寓项目如华润深圳湾瑞府,推售143套公寓,均价15.8万元/平方米,整体去化近5成,8千万400平户型秒光;会展湾·中港开盘当天20分钟劲销828套公寓,去化近7成。

6月24日下午,深圳集中出让5宗住宅用地,吸引80多家房企到场,37家房企参与竞拍,揽金224亿元,也是今年上半年不得不提及的一件“大事”。

2016年至今,深圳楼市已经在调控中走过了三年时间,一手房、二手房的成交量也随着各项政策的出台起起落落。

当年3月25日,深圳发布限购新政,规定二套房首付由3成提高至4成;非深户居民的购房社保年限从1年改为3年。同年10月4日,“深八条”出台,调控进一步升级。非深户限购1套住房,需提供5年及以上社保;无房无贷,首付最低3成;无房但有贷款记录的,首付不低于5成;二套房首付不低于7成。

消息一出,市场热度急速下降,10月新房住宅出现历史性的零批售。深圳房地产信息网监测数据显示,2016年深圳新房住宅累计成交4.04万套,较2015年6.65万套大幅减少39.1%,成交均价反而同比大涨59.9%,至53454元/平方米。二手房的成交量也大减,同比减少23.1%,共成交约10.76万套。

调控仍在继续。2017年1月19日,深圳规土委发布限价令,规定了拟申请预售项目属首次申请预售的,申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价;周边无同类项目参考的,可参照周边同类二手房价格。

2018年,楼市调控政策再度加码。3月28日起,深圳正式执行“三价合一”制度,即统一网签价、银行评估价和实际成交价,遏制二手房市场“阴阳合同”和“高评高贷”现象。7月31日,“731新政”出台,暂停企业买房;新购买的商务公寓5年限售、商品住房3年限售;离婚2年内贷款,首付7成;离婚前无房无贷仍按照3成执行,仅有一套房则按5成执行。

调控政策再严苛,依然抵挡不住深圳刚需旺盛的买房需求,亦抵挡不住深圳人强劲的购买力。且不说今年多个项目去化良好,犹记得2018年年中,海上世界·双玺在蛇口希尔顿酒店开盘,推出194套住宅,666人认筹,购房者、家属、工作人员、媒体济济一堂,身价5000万的“土豪”们只能蹲在角落。

同年6月底,华润城·润府三期开盘前夕,众人冒雨排队看样板间,甚至排队“离婚”、排队打征信报告。最后,6776人抢741套房源,中签率只有10.9%,开盘当天润府三期即售罄。

持续高压环境下,当前的深圳楼市是否已经如调控所愿,达到了理想状态?如果已经是理想中的市场,又该如何解释去年至今年楼市的波诡云谲?

“绝对的理想状态很难达到,只要有利好或者大利空,市场就会出现相应波动。”深圳中原董事总经理郑叔伦表示,政府调控的理想目标是房价稳、地价稳、预期稳,市场大幅波动则是非理想状态。

郑叔伦认为,深圳去年下半年非常低迷,今年上半年先升后降,上升快,下滑幅度也大,价格上也有小幅上升,总体很难说是理想状态。但是,近两年深圳成交虽有波动,房价基本稳定,在一定程度上来说,调控已经颇见成效。

“暴涨之后有可能出现暴跌,尤其是在经济转型阶段。但现在中美之间存在摩擦,价格也没有出现暴跌,应该是得益于这一轮的调控。”房产大象创始人王波也表示,调控达到了一定的效果,表现在价格没有出现暴涨,并且从目前的成交情况来看,首次置业的人超过了一半。

据深圳房地产信息网监测,2017年深圳新房住宅成交均价实现“十二连跌”,为54445元/平方米,同比略涨1.9%。新房住宅成交2.58万套,同比下跌3成,创10年新低。二手房同样下降超过3成,共成交7.38万套。

2017年积压的购房需求在2018年得以释放,但“三价合一”政策和“731新政”的出台,依然对楼市造成重创。最终,全市新房住宅均价54120元/平方米,成交2.94万套,较2017年增长13.8%,远低于近十年的平均成交量。二手住宅的成交量约为7.30万套,挂牌均价61869元/平方米,表现平淡。

对于今年上半年的成交回升,郑叔伦将原因归结为深圳需求量大。他表示,深圳供不应求的总体格局不会改变,且经济增长依然迅猛,支撑力度大,加上大湾区规划,长期投资价值依然较高。

“深圳或者全国的最大问题是严重缺乏投资渠道。”深港房地产专家罗振坤分析,近两年部分楼盘热销,一方面是因为限价政策使楼盘出现“让利价”,很多人抱着占便宜的心态去买房。另一方面,大家在浮躁的社会里比较迷茫,股票不敢炒、P2P爆雷、实业投资成本高,因此,一大部分手持现金的人转向投资中长线物业。

深圳如此强大的购买力,有朝一日是否会突破调控的束缚、出现“反弹”现象,这是一个令人担心的问题。毕竟在寸土寸金的深圳,想要买一套房并不是一件容易的事情,甚至凑足家里6个钱包也难以企及。

罗振坤认为,虽然今年深圳的成交量上涨,但价格稳定,看不出市场有很大的波动。国家现行的调控政策不是“一刀切”,而是因城施策,北上广深的调控政策不会放松,自然也看不到深圳在价格方面大幅反弹的可能性。

“我相信未来一段时间内,政府不会让房价快速上涨,也不会快速下跌,所以未来应该是暂时波动。”王波持相同态度。他进一步补充,今后一手住宅在政府的调控下,窄幅波动,以上涨为主。部分片区会因为规划调整利好、城市更新、配套完善等机会,价格上涨较快。

与前三年相比,成交量下滑,投资客大幅减少,刚需成交占据主导,是深圳楼市最显著的变化。乐有家研究中心数据显示,深圳投资客占比已从2017年的14%下降至2018年的9%,刚需买房成主流,占比高达73%。

离场的投资客大多是短期“投机者”。由于深圳经济长期看好,再加上粤港澳大湾区发展规划纲要出台,中长期投资者逐渐增多,很多机构投资者开始大量收购深圳物业。戴德梁行研究院统计发现,深圳今年上半年共录得大宗交易11笔,大宗交易总额达253.6 亿元,同比上涨超9成。

对于今年下半年的楼市发展趋势,郑叔伦认为,下半年市场多变,政策上伴随着利好、利空,预计豪宅税调整、征信收紧等汇聚,成交有波动,但上不去,也难降至去年下半年的低谷,总体保持平稳。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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深圳已是盛夏,太阳明晃晃照在脸上,刺眼又火辣,但李念的心情很好,他刚刚选了一套88平方米的海景房。

“喜欢这个位置,南山这个价格还算比较便宜。”这是一个备受深圳新贵青睐的南山豪宅楼盘,吸引了众多像李念一样从海外留学回来的年轻人。

均价11.6万元/平方米,88平方米只做一房,对于奋斗几十年才能在深圳买一套房的工薪阶层而言,花一千万买一套这样的房肯定“不划算”,但对于习惯了舒适的“new money”而言,价格的概念已经不存在。

跟李念同时在等车的两人看起来像是一对父女,他们神色焦急,脚边还立着一个行李箱。寥寥数语得知,他们从湖北过来深圳买房,这是他们的首套房,买了套117平方米的户型自住,选完房马上就要赶回去了。

“富人嫌太小,穷人叹价高”,这个楼盘呈现出口碑分化的评价。但令人惊讶的是,这个楼盘开盘当天交出了销售460套、去化率76%的优异“成绩单”。

纵观深圳2019年上半年,一边是“不放松”的调控政策,一边是多个楼盘畅销,市场情绪跌宕起伏,变幻莫测。

楼市的投资者们,一直在说“触底反弹”了,这种喜讯在现实中一直没有到来,深圳楼市在稳定中始终还夹杂了悲观情绪。

Q房网数据研究中心报告透露,今年上半年,深圳合计成交约1.77万套新房住宅,同比增加38.09%,成交面积约172.05万平方米,同比增加33.51%,创下“深八条”颁布以来深圳楼市的成交新高。

因深圳住建局3月以后停止公布新房价格,所以此次半年度沿用一季度全市均价。2019年第一季度,全市新房住宅成交均价为54086元/平方米,环比上涨0.04%,同比下跌0.2%,依然保持坚挺。

二手房方面,上半年深圳二手住宅共成交约3.12万套,同比下跌7.55%;成交均价为55296元/平方米,同比下跌3.4%。总体来看,上半年深圳新房住宅成交表现亮眼,二手住宅相对平稳中略有下降。

这样的结果,从此前楼盘的开盘情况也可窥知一二。截至6月30日,深圳一共有46个项目批准预售,住宅占比近7成。界面楼谈统计其中12个较为热门的住宅或公寓项目发现,其中有3个项目开盘当天去化超过5成,1个项目去化约6成,5个项目去化约7成,1个项目开盘即清盘、当天售罄。

比起去年下半年的低迷状态,深圳楼市已然有所回温。

典型住宅项目如福田绿景红树湾壹号,加推海景大户型房源,开盘去化约70%;南山豪宅盘半岛城邦四期当天去化率约76%,签约金额超过60亿元,113平方米、117平方米户型售罄,102平方米、135平方米户型基本卖光;华强城三期推出463套住宅,999人认筹,3小时售罄。

公寓项目如华润深圳湾瑞府,推售143套公寓,均价15.8万元/平方米,整体去化近5成,8千万400平户型秒光;会展湾·中港开盘当天20分钟劲销828套公寓,去化近7成。

6月24日下午,深圳集中出让5宗住宅用地,吸引80多家房企到场,37家房企参与竞拍,揽金224亿元,也是今年上半年不得不提及的一件“大事”。

2016年至今,深圳楼市已经在调控中走过了三年时间,一手房、二手房的成交量也随着各项政策的出台起起落落。

当年3月25日,深圳发布限购新政,规定二套房首付由3成提高至4成;非深户居民的购房社保年限从1年改为3年。同年10月4日,“深八条”出台,调控进一步升级。非深户限购1套住房,需提供5年及以上社保;无房无贷,首付最低3成;无房但有贷款记录的,首付不低于5成;二套房首付不低于7成。

消息一出,市场热度急速下降,10月新房住宅出现历史性的零批售。深圳房地产信息网监测数据显示,2016年深圳新房住宅累计成交4.04万套,较2015年6.65万套大幅减少39.1%,成交均价反而同比大涨59.9%,至53454元/平方米。二手房的成交量也大减,同比减少23.1%,共成交约10.76万套。

调控仍在继续。2017年1月19日,深圳规土委发布限价令,规定了拟申请预售项目属首次申请预售的,申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价;周边无同类项目参考的,可参照周边同类二手房价格。

2018年,楼市调控政策再度加码。3月28日起,深圳正式执行“三价合一”制度,即统一网签价、银行评估价和实际成交价,遏制二手房市场“阴阳合同”和“高评高贷”现象。7月31日,“731新政”出台,暂停企业买房;新购买的商务公寓5年限售、商品住房3年限售;离婚2年内贷款,首付7成;离婚前无房无贷仍按照3成执行,仅有一套房则按5成执行。

调控政策再严苛,依然抵挡不住深圳刚需旺盛的买房需求,亦抵挡不住深圳人强劲的购买力。且不说今年多个项目去化良好,犹记得2018年年中,海上世界·双玺在蛇口希尔顿酒店开盘,推出194套住宅,666人认筹,购房者、家属、工作人员、媒体济济一堂,身价5000万的“土豪”们只能蹲在角落。

同年6月底,华润城·润府三期开盘前夕,众人冒雨排队看样板间,甚至排队“离婚”、排队打征信报告。最后,6776人抢741套房源,中签率只有10.9%,开盘当天润府三期即售罄。

持续高压环境下,当前的深圳楼市是否已经如调控所愿,达到了理想状态?如果已经是理想中的市场,又该如何解释去年至今年楼市的波诡云谲?

“绝对的理想状态很难达到,只要有利好或者大利空,市场就会出现相应波动。”深圳中原董事总经理郑叔伦表示,政府调控的理想目标是房价稳、地价稳、预期稳,市场大幅波动则是非理想状态。

郑叔伦认为,深圳去年下半年非常低迷,今年上半年先升后降,上升快,下滑幅度也大,价格上也有小幅上升,总体很难说是理想状态。但是,近两年深圳成交虽有波动,房价基本稳定,在一定程度上来说,调控已经颇见成效。

“暴涨之后有可能出现暴跌,尤其是在经济转型阶段。但现在中美之间存在摩擦,价格也没有出现暴跌,应该是得益于这一轮的调控。”房产大象创始人王波也表示,调控达到了一定的效果,表现在价格没有出现暴涨,并且从目前的成交情况来看,首次置业的人超过了一半。

据深圳房地产信息网监测,2017年深圳新房住宅成交均价实现“十二连跌”,为54445元/平方米,同比略涨1.9%。新房住宅成交2.58万套,同比下跌3成,创10年新低。二手房同样下降超过3成,共成交7.38万套。

2017年积压的购房需求在2018年得以释放,但“三价合一”政策和“731新政”的出台,依然对楼市造成重创。最终,全市新房住宅均价54120元/平方米,成交2.94万套,较2017年增长13.8%,远低于近十年的平均成交量。二手住宅的成交量约为7.30万套,挂牌均价61869元/平方米,表现平淡。

对于今年上半年的成交回升,郑叔伦将原因归结为深圳需求量大。他表示,深圳供不应求的总体格局不会改变,且经济增长依然迅猛,支撑力度大,加上大湾区规划,长期投资价值依然较高。

“深圳或者全国的最大问题是严重缺乏投资渠道。”深港房地产专家罗振坤分析,近两年部分楼盘热销,一方面是因为限价政策使楼盘出现“让利价”,很多人抱着占便宜的心态去买房。另一方面,大家在浮躁的社会里比较迷茫,股票不敢炒、P2P爆雷、实业投资成本高,因此,一大部分手持现金的人转向投资中长线物业。

深圳如此强大的购买力,有朝一日是否会突破调控的束缚、出现“反弹”现象,这是一个令人担心的问题。毕竟在寸土寸金的深圳,想要买一套房并不是一件容易的事情,甚至凑足家里6个钱包也难以企及。

罗振坤认为,虽然今年深圳的成交量上涨,但价格稳定,看不出市场有很大的波动。国家现行的调控政策不是“一刀切”,而是因城施策,北上广深的调控政策不会放松,自然也看不到深圳在价格方面大幅反弹的可能性。

“我相信未来一段时间内,政府不会让房价快速上涨,也不会快速下跌,所以未来应该是暂时波动。”王波持相同态度。他进一步补充,今后一手住宅在政府的调控下,窄幅波动,以上涨为主。部分片区会因为规划调整利好、城市更新、配套完善等机会,价格上涨较快。

与前三年相比,成交量下滑,投资客大幅减少,刚需成交占据主导,是深圳楼市最显著的变化。乐有家研究中心数据显示,深圳投资客占比已从2017年的14%下降至2018年的9%,刚需买房成主流,占比高达73%。

离场的投资客大多是短期“投机者”。由于深圳经济长期看好,再加上粤港澳大湾区发展规划纲要出台,中长期投资者逐渐增多,很多机构投资者开始大量收购深圳物业。戴德梁行研究院统计发现,深圳今年上半年共录得大宗交易11笔,大宗交易总额达253.6 亿元,同比上涨超9成。

对于今年下半年的楼市发展趋势,郑叔伦认为,下半年市场多变,政策上伴随着利好、利空,预计豪宅税调整、征信收紧等汇聚,成交有波动,但上不去,也难降至去年下半年的低谷,总体保持平稳。

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