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行业透视| 近30年沪深两市营收TOP100里的房企身影

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行业透视| 近30年沪深两市营收TOP100里的房企身影

在“狼多肉少”的当下,房企要如何实现“活下去、活得好”的目标?

图片来源:海洛创意

自首个上市房企万科挂牌A股以来,已经过近三十年,这些年内,房地产规模发生了翻天覆地的变化,房地产上市企业也由8家增至130家,数量大幅增长。但受国家宏观经济形势、产业结构变迁的影响,房地产发展的道路并非一帆风顺,行业格局也发生了巨大变化。本文从上市企业营收排名入手,梳理近30年百强企业格局的变化情况,进而了解其中房企发展的历史变迁和规模格局。

1

百强格局:环保限制化工板块走向没落

房地产助力建筑、银行迎来大发展

1990年12月19日,上海证券交易所开始正式营业,自此A股规模走上了近30年的快速发展道路,上市百强企业总规模(营业收入额)由1991年的431亿元增至2018年的269219亿元,增长了623倍。与此同时,上市百强企业格局也经历了较大变迁;近30年以来,各板块营收格局发生了较大变化,银行、建筑装饰、非银金融等板块营收占比大幅提升,商业贸易、生物医药、机械设备、钢铁等板块占比明显缩小,市场逐渐走向没落。 

具体而言,大部分时间占据百强企业营收额第一位的一直都是化工板块,尤其是工业化进程迅猛的2001年,单单中国石化一家企业营收就占百强企业总营收的25%。随着国家近些年环保督查、整治,化工产业占比逐渐下滑,2018年已经降至12.1%,不及2001年的一半。 

取而代之的,2018年占据百强企业营收榜第一位的是建筑装饰行业,营收额占比为15.2%,究其原因,一是由于人们对居住环境的品质逐渐提升,高档次、个性化住宅装饰消费需求逐步扩大,配套服务的标准也在不断提升,为住宅装饰行业带来了持续的业务需求和增长空间;另一方面,近些年房地产行业规模增长迅猛,也为建筑装饰行业的发展产生了巨大推动力。 

与建设装饰行业走势一致,银行板块在近些年迎来较快发展,尤其是伴随着房价的上升,按揭买房成为主流,“房奴”人群数量大幅增加,使得银行板块营收大幅攀升,居于各板块营收榜第二位。 

房地产板块也经历了较大的沉浮。在1991年,即有7家企业跻身百强,合计营收占比在百强中排在第十,但自此之后即在很长一段时间维持“低迷”,甚至在2000年前后的数年内,只有万科一家房企能够跻身上市百强。直到2011年后,在商品房量价高速增长的推动下,才真正迎来了爆发式的上涨。

2

房企身影:百强中房企数量仍不及30年前主因不少优秀企业转道香港上市

在A股市场开启的次年,1991年万科A挂牌深交所,成为中国首个上市的房地产公司,也树立了房地产企业走向规范化管理的标杆,在之后的28余年时间里,中国房地产行业的发展进入快速发展期,规模蒸蒸日上;百强企业中房地产板块的总营收由1991年的16亿元增至2018年的10127亿元,同比增加632倍,与百强房企规模增幅基本一致。 

不过,房地产板块的表现并非一帆风顺。1991年有7家房企营收名列百强,而到了2001年,随着银行、交通运输、通信等板块企业的快速发展,大部分房企被挤出百强,仅剩下万科一家房企,并且营收排名由1991年的26位降至50位,这一时期的房地产板块是相对没落的,并且这一局面一直延续10多年,2011年,百强房企中除了万科依然坚守在50位,仅增加了一家保利地产,以470亿元的营收居于百强企业第70位。 

房地产企业迎来飞速发展是在2011年之后,2018年百强企业中房地产企业数量增至5家,并且上市仅4年的绿地控股以3484亿元的营收居于TOP100中第17位,超过一直以来的霸主万科,并且保利地产也延续着较快的发展速度,在全国多地生根发芽,其2018年营收排在百强企业中第34位,此外,招商蛇口和华夏幸福也为例百强企业榜,分别位列第73位和77位。整体上看,虽然2018年百强企业中房企数量不及1991年,但大部分企业排名较1991年有所提升,标杆房企质量大幅提升。 

还要一点要注意的是,由于A股在地产行业管控较严、融资一贯偏紧,导致房企在内地上市困难重重,许多优秀的规模房企不得不转道香港上市。如果房企在A股上市限制相对宽松的话,碧桂园、恒大等企业势必会在沪深百强中占据更多位置,房地产板块营收占比将会大幅增加,在各行业板块的排名也会有较大提升。

联系百强企业中房企营收占比变化来看,在1991-2018年间,也经历了快速回落到迅速上升的U型走势,在各板块的排名也是呈现“先降后升”的趋势,在1991、2005、2011、2018年,房地产板块排名由第10位降至20位、再升至15位、再升至第8位。 

出现这一现象的原因主要是由于房地产板块相关企业在A股入市较早,1991年有144家企业入市,其中有10家房企,这一比重明显高于2018年3663家上市企业中的130家房企,后期其他板块企业大规模入场A股,房地产板块的百强营收占比被大规模稀释,最突出的当属2005年,房地产板块营收占比仅有1.2%;在1999-2011年间,房地产板块营收占比长时间延续在2%以下。 

直到2011年之后,房地产板块又迎来蓬勃发展,尤其是2018年,百强房企中房地产板块营收占比升至3.8%,较1991年营收占比微增0.1个百分点。究其原因,一方面是2011年以来商品房销售金额的逐年攀升,另一方面则是由于行业集中度的不断提高,使得万科、保利等房地产头部企业营收大幅攀升。

3

房企规模格局:集中度在波动中快速攀升不少昔年百强坠入“寂寂无名”之列

进一步将研究样本扩展到全部上市企业,房地产板块的营收占比也经历了先降后升的趋势。房地产企业入市较早,在1997年以前房地产营收占比多在4%以上,仅次于建筑材料板块,但自1998年之后,受实体经济迅猛发展、地产行业集中度低迷等因素影响,房地产板块的发展速度一度严重落后,尤其是2005年房地产板块的营收仅有684亿元,仅占全行业的1.1%,严重落后于建筑材料、轻工制造、电子、计算器、机械设备、纺织、汽车、电气设备和生物医药等板块,位居第19位。

直到2014年受经济下行影响,为稳经济增长、重启“去库存”,实行较为宽松的刺激政策以后,房地产板块营收占比才重回4%以上,房地产板块营收占比开启新一轮的快速增长。 

值得注意的是,自2016年下半年、2017年多城又重启“四限”,中央开启长效调控之后,2017年、2018年房地产板块营收增速再度低于全行业,营收占比较2016年有所回落。

就地产板块企业营收集中度来看,可以看到近30年来头部企业集中度迅速攀升,在2001年,排名前10%的企业,其营收集中度为37%,而到了2018年,这一比例则骤然上升至67%。 

即便是在经营规模和盈利能力较强的上市企业中,房地产行业的集中度也越来越高。而那些处于后端的中小规模房企营收占比越来越少,以1992年上市的绿景控股为例,其1991年营收(根据招股说明书披露)为0.67亿元,在百强企业中排在90位,而其2018营收额仅0.17亿元,仅为1991年营收的1/4,在房企中处于垫底位置,更谈不上入百强之列了。当然不仅仅是绿景控股一家公司,在1991年入百强之列的7家房企除万科外,其余6家均寂寂无名,均无缘上榜百强房企。

4

房企利润水平:规模房企强者恒强企业整体利润增长进入平稳期

截止目前,已有不少规模上市房企陆续披露了2019年上半年的业绩预告。相较于2018年同期房企利润水平的大幅增长,今年企业整体的利润规模在上了一个台阶之后,进入到一个平稳期。

结合CRIC发布的销售榜单也可以发现,规模房企的利润表现出强者恒强的特点,其中保利、绿地2019年上半年归母净利润分别预期增长59.1%和45.7%至103.5亿元和88.2亿元;金科、泰禾、蓝光的归母净利润增速也在2018年的基础上有进一步提升。此外,融创、首开、阳光城等房企2019年上半年归母净利润增速则较去年同期和全年均有一定放缓,利润增长进入平稳期。

面对市场的调整下行,房企行业间竞争将进一步加剧。据统计,2019年上半年预计盈亏的基本都是200强之外规模较小的房企。从长期来看,特别是对于中小规模房企而言,未来的利润增长仍将面临较大的压力。企业要想活下去,做大做强是唯一的出路。 

展望未来,考虑到中央政治局会议重提“房住不炒”,并首提不将房地产作为短期刺激经济的手段,已然释放房地产调控仍需从紧执行的信号,预计下半年房地产市场不容乐观。鉴于当前房地产市场需求相对疲软,在“狼多肉少”的当下,房企要实现“活下去、活得好”的目标,一方面要坚持“促销售、抓回款”策略,做到活下去,另一方面,还要在保住主业的同时,加大多元化投资力度,围绕“地产类”下游行业,尤其是近些年发展较为迅猛的装修装潢、租赁等衍生行业加强投资,才能活得好。

来源:克而瑞地产研究

原标题:近30年沪深两市营收TOP100里的房企身影

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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在“狼多肉少”的当下,房企要如何实现“活下去、活得好”的目标?

图片来源:海洛创意

自首个上市房企万科挂牌A股以来,已经过近三十年,这些年内,房地产规模发生了翻天覆地的变化,房地产上市企业也由8家增至130家,数量大幅增长。但受国家宏观经济形势、产业结构变迁的影响,房地产发展的道路并非一帆风顺,行业格局也发生了巨大变化。本文从上市企业营收排名入手,梳理近30年百强企业格局的变化情况,进而了解其中房企发展的历史变迁和规模格局。

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百强格局:环保限制化工板块走向没落

房地产助力建筑、银行迎来大发展

1990年12月19日,上海证券交易所开始正式营业,自此A股规模走上了近30年的快速发展道路,上市百强企业总规模(营业收入额)由1991年的431亿元增至2018年的269219亿元,增长了623倍。与此同时,上市百强企业格局也经历了较大变迁;近30年以来,各板块营收格局发生了较大变化,银行、建筑装饰、非银金融等板块营收占比大幅提升,商业贸易、生物医药、机械设备、钢铁等板块占比明显缩小,市场逐渐走向没落。 

具体而言,大部分时间占据百强企业营收额第一位的一直都是化工板块,尤其是工业化进程迅猛的2001年,单单中国石化一家企业营收就占百强企业总营收的25%。随着国家近些年环保督查、整治,化工产业占比逐渐下滑,2018年已经降至12.1%,不及2001年的一半。 

取而代之的,2018年占据百强企业营收榜第一位的是建筑装饰行业,营收额占比为15.2%,究其原因,一是由于人们对居住环境的品质逐渐提升,高档次、个性化住宅装饰消费需求逐步扩大,配套服务的标准也在不断提升,为住宅装饰行业带来了持续的业务需求和增长空间;另一方面,近些年房地产行业规模增长迅猛,也为建筑装饰行业的发展产生了巨大推动力。 

与建设装饰行业走势一致,银行板块在近些年迎来较快发展,尤其是伴随着房价的上升,按揭买房成为主流,“房奴”人群数量大幅增加,使得银行板块营收大幅攀升,居于各板块营收榜第二位。 

房地产板块也经历了较大的沉浮。在1991年,即有7家企业跻身百强,合计营收占比在百强中排在第十,但自此之后即在很长一段时间维持“低迷”,甚至在2000年前后的数年内,只有万科一家房企能够跻身上市百强。直到2011年后,在商品房量价高速增长的推动下,才真正迎来了爆发式的上涨。

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房企身影:百强中房企数量仍不及30年前主因不少优秀企业转道香港上市

在A股市场开启的次年,1991年万科A挂牌深交所,成为中国首个上市的房地产公司,也树立了房地产企业走向规范化管理的标杆,在之后的28余年时间里,中国房地产行业的发展进入快速发展期,规模蒸蒸日上;百强企业中房地产板块的总营收由1991年的16亿元增至2018年的10127亿元,同比增加632倍,与百强房企规模增幅基本一致。 

不过,房地产板块的表现并非一帆风顺。1991年有7家房企营收名列百强,而到了2001年,随着银行、交通运输、通信等板块企业的快速发展,大部分房企被挤出百强,仅剩下万科一家房企,并且营收排名由1991年的26位降至50位,这一时期的房地产板块是相对没落的,并且这一局面一直延续10多年,2011年,百强房企中除了万科依然坚守在50位,仅增加了一家保利地产,以470亿元的营收居于百强企业第70位。 

房地产企业迎来飞速发展是在2011年之后,2018年百强企业中房地产企业数量增至5家,并且上市仅4年的绿地控股以3484亿元的营收居于TOP100中第17位,超过一直以来的霸主万科,并且保利地产也延续着较快的发展速度,在全国多地生根发芽,其2018年营收排在百强企业中第34位,此外,招商蛇口和华夏幸福也为例百强企业榜,分别位列第73位和77位。整体上看,虽然2018年百强企业中房企数量不及1991年,但大部分企业排名较1991年有所提升,标杆房企质量大幅提升。 

还要一点要注意的是,由于A股在地产行业管控较严、融资一贯偏紧,导致房企在内地上市困难重重,许多优秀的规模房企不得不转道香港上市。如果房企在A股上市限制相对宽松的话,碧桂园、恒大等企业势必会在沪深百强中占据更多位置,房地产板块营收占比将会大幅增加,在各行业板块的排名也会有较大提升。

联系百强企业中房企营收占比变化来看,在1991-2018年间,也经历了快速回落到迅速上升的U型走势,在各板块的排名也是呈现“先降后升”的趋势,在1991、2005、2011、2018年,房地产板块排名由第10位降至20位、再升至15位、再升至第8位。 

出现这一现象的原因主要是由于房地产板块相关企业在A股入市较早,1991年有144家企业入市,其中有10家房企,这一比重明显高于2018年3663家上市企业中的130家房企,后期其他板块企业大规模入场A股,房地产板块的百强营收占比被大规模稀释,最突出的当属2005年,房地产板块营收占比仅有1.2%;在1999-2011年间,房地产板块营收占比长时间延续在2%以下。 

直到2011年之后,房地产板块又迎来蓬勃发展,尤其是2018年,百强房企中房地产板块营收占比升至3.8%,较1991年营收占比微增0.1个百分点。究其原因,一方面是2011年以来商品房销售金额的逐年攀升,另一方面则是由于行业集中度的不断提高,使得万科、保利等房地产头部企业营收大幅攀升。

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房企规模格局:集中度在波动中快速攀升不少昔年百强坠入“寂寂无名”之列

进一步将研究样本扩展到全部上市企业,房地产板块的营收占比也经历了先降后升的趋势。房地产企业入市较早,在1997年以前房地产营收占比多在4%以上,仅次于建筑材料板块,但自1998年之后,受实体经济迅猛发展、地产行业集中度低迷等因素影响,房地产板块的发展速度一度严重落后,尤其是2005年房地产板块的营收仅有684亿元,仅占全行业的1.1%,严重落后于建筑材料、轻工制造、电子、计算器、机械设备、纺织、汽车、电气设备和生物医药等板块,位居第19位。

直到2014年受经济下行影响,为稳经济增长、重启“去库存”,实行较为宽松的刺激政策以后,房地产板块营收占比才重回4%以上,房地产板块营收占比开启新一轮的快速增长。 

值得注意的是,自2016年下半年、2017年多城又重启“四限”,中央开启长效调控之后,2017年、2018年房地产板块营收增速再度低于全行业,营收占比较2016年有所回落。

就地产板块企业营收集中度来看,可以看到近30年来头部企业集中度迅速攀升,在2001年,排名前10%的企业,其营收集中度为37%,而到了2018年,这一比例则骤然上升至67%。 

即便是在经营规模和盈利能力较强的上市企业中,房地产行业的集中度也越来越高。而那些处于后端的中小规模房企营收占比越来越少,以1992年上市的绿景控股为例,其1991年营收(根据招股说明书披露)为0.67亿元,在百强企业中排在90位,而其2018营收额仅0.17亿元,仅为1991年营收的1/4,在房企中处于垫底位置,更谈不上入百强之列了。当然不仅仅是绿景控股一家公司,在1991年入百强之列的7家房企除万科外,其余6家均寂寂无名,均无缘上榜百强房企。

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房企利润水平:规模房企强者恒强企业整体利润增长进入平稳期

截止目前,已有不少规模上市房企陆续披露了2019年上半年的业绩预告。相较于2018年同期房企利润水平的大幅增长,今年企业整体的利润规模在上了一个台阶之后,进入到一个平稳期。

结合CRIC发布的销售榜单也可以发现,规模房企的利润表现出强者恒强的特点,其中保利、绿地2019年上半年归母净利润分别预期增长59.1%和45.7%至103.5亿元和88.2亿元;金科、泰禾、蓝光的归母净利润增速也在2018年的基础上有进一步提升。此外,融创、首开、阳光城等房企2019年上半年归母净利润增速则较去年同期和全年均有一定放缓,利润增长进入平稳期。

面对市场的调整下行,房企行业间竞争将进一步加剧。据统计,2019年上半年预计盈亏的基本都是200强之外规模较小的房企。从长期来看,特别是对于中小规模房企而言,未来的利润增长仍将面临较大的压力。企业要想活下去,做大做强是唯一的出路。 

展望未来,考虑到中央政治局会议重提“房住不炒”,并首提不将房地产作为短期刺激经济的手段,已然释放房地产调控仍需从紧执行的信号,预计下半年房地产市场不容乐观。鉴于当前房地产市场需求相对疲软,在“狼多肉少”的当下,房企要实现“活下去、活得好”的目标,一方面要坚持“促销售、抓回款”策略,做到活下去,另一方面,还要在保住主业的同时,加大多元化投资力度,围绕“地产类”下游行业,尤其是近些年发展较为迅猛的装修装潢、租赁等衍生行业加强投资,才能活得好。

来源:克而瑞地产研究

原标题:近30年沪深两市营收TOP100里的房企身影

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