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房地产又来“新周期“,从“大会定调+央行喊话”看端倪!

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房地产又来“新周期“,从“大会定调+央行喊话”看端倪!

每年这个时候花费点时间经历把中央政治局大会的内容通读并消化吸收,不仅能看懂下半年乃至明年上半年的整个经济形势,顺便防止自己被当作韭菜割了……

众所周知,每年7月的中央政治局会议,都是定调上半年的经济发展情况,给下半年整体经济形势定基调的。

所以下半年楼市、股市怎么走,哪个方向可以寻找投资机会,都可以在大会里体现。

你可以对那些时不时把什么“大变局”、“大震动”、“变天了”这一类的标题党文章视而不见,但是一定要每年这个时候花费点时间经历把整个大会的内容通读并消化吸收,不仅能看懂下半年乃至明年上半年的整个经济形势,顺便防止自己被当作韭菜割了,也许还能在其中找到机会,抓住机遇!

大会列出提纲,下半年就是根据提纲填充具体内容!

越来越紧的市场

稳定——坚决遏制房价上涨——重申房住不炒

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

除了收紧还是收紧,从2017年,提出“房住不炒”房地产长效机制开始,“收紧”一直是对房地产整个形势最好的概括!据说很多一线营销岗位人士,深读完都在辗转反侧,深夜无睡,盘算着自己下半年职业发展去向。

并不是危言耸听,从2017-2019,短短几年的时间,“后房地产时代”已经到来!

2017 年7月份会议强调了要坚定不移深化供给侧结构性改革,深入推进“三去一降一补”。明确提出要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

这一年一二线开始调控,三四线楼市进入牛市。

2018年7月会议认为上半年经济“稳中有变”,所以首次提出六个稳,将稳就业置于首位,同时提出了“坚决遏制房价上涨”,用词空前强硬。下半年三四线棚改货币化安置比例大幅度减少,三四线楼市进入下跌通道。

2019年,大会再一次重申了“房住不炒”的定位,并且明确表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。可见房地产放开,短期是没戏了。

关注两个方向:旧改+城市群引力

大会提到的新的建设方面,则明确要关注两个方向

一是“实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程,加快推进信息网络等新型基础设施建设”。

旧改是利好一二线城市老小区的。因为三四线大多都是新房市场,本身就是供大于求的市场,去库存还是很难的,没有对存量二手房旧改的必要。

二是提到“加快重大战略实施步伐,提升城市群功能”,这一点也契合了房产投资的逻辑,关注城市群的发展。那么,资源就要向大城市倾斜。在房住不炒的前提下,买房自住,就要选择城市群的中心城市、次中心城市了。未来环长三角、环珠三角,还有环京区域还是置业的重点城市。

抑制房地产,兴实业、兴制造业、资本要流向实体经济

房地产的融资端其实最近2-3年一直在收紧,而今年更为严峻。7月份以来,68家信托公司共发行323只房地产集合信托产品,规模仅达655.8亿元,较6月份的605只1084.51亿元的规模,在发行数量上“缩水”了46.6%,在发行规模上下降了40%。

7月29日,央妈召开银行业座谈会,主要提到了四句话:

1)各类银行转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放,加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。

2)提高制造业中长期贷款和信用贷款占比。

3)严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。

4)加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

以后银行不要老给房地产放款了、多给制造业放长款、某些高杠杆的房企要注意了。这短短的几句话就意味着房地产获取资金难度将逐步增大,资金成本将越来越高。

不仅是刚需最难,高周转房企更难

事实上,5月份以来决策层已经开始了收紧房地产融资的又一轮监管动作,房贷利率上升,买房的刚需们,本想趁着这波信贷宽松期能享受到更低的房贷利率,谁曾想不仅没等来4.9%的基准利率,反而利率上浮却在进一步提高。

现在买吧,房价想落了,怕亏;等等吧,利率又要上浮了,也怕亏。现在刚需购房者除了关心房价高低,更得关心利率高低,好不好批贷款!虽说,刚需什么时候上车都没错。但最近贷款查的比以前更严,批贷、放贷从年中就开始难上加难了。

而那些高周转,负债率高、融资成本高的房企们,估计真的要哭死在2019之冬了。

可以预见,政策收紧的确定趋势下,房企今明两年在资金端将面临较大考验。债务集中到期的压力不容忽视。房企融资出现分化,部分房企生存压力凸显,尤其是中小型及原本就存在经营、财务问题的房企。“左手拿地、右手融资”的高周转模式将面临巨大考验。

长期来看,本次政治局会议的表态信号意义明确,房地产调控正向常态化乃至长效机制迈进,在稳增长与防风险之间寻求平衡。在此背景下,未来高层更多考虑的是处置房地产业高杠杆风险、以防风险来保障稳增长,同时降低其投资属性及对实体产业的挤出效应。

几年一个周期的概念是过去时了

3年一个房地产周期的概念早已是过眼云烟,8月9日晚间,央行发布了2019年第二季度中国货币政策执行报告,指明了下一阶段央行的六大主要政策思路。单独提到房地产的部分,“紧”字又被提及。此次报告再次强调了不将房地产作为短期刺激经济的手段。

报告强调,按照“因城施策”的基本原则,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

值得注意的是,近期,央行屡次“点名”房地产。

日前召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会提出,保持房地产金融政策连续性、稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

央行2019年下半年工作电视会议也提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。

2019,“紧“字当头,大家还是”稳“字为重吧!

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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每年这个时候花费点时间经历把中央政治局大会的内容通读并消化吸收,不仅能看懂下半年乃至明年上半年的整个经济形势,顺便防止自己被当作韭菜割了……

众所周知,每年7月的中央政治局会议,都是定调上半年的经济发展情况,给下半年整体经济形势定基调的。

所以下半年楼市、股市怎么走,哪个方向可以寻找投资机会,都可以在大会里体现。

你可以对那些时不时把什么“大变局”、“大震动”、“变天了”这一类的标题党文章视而不见,但是一定要每年这个时候花费点时间经历把整个大会的内容通读并消化吸收,不仅能看懂下半年乃至明年上半年的整个经济形势,顺便防止自己被当作韭菜割了,也许还能在其中找到机会,抓住机遇!

大会列出提纲,下半年就是根据提纲填充具体内容!

越来越紧的市场

稳定——坚决遏制房价上涨——重申房住不炒

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

除了收紧还是收紧,从2017年,提出“房住不炒”房地产长效机制开始,“收紧”一直是对房地产整个形势最好的概括!据说很多一线营销岗位人士,深读完都在辗转反侧,深夜无睡,盘算着自己下半年职业发展去向。

并不是危言耸听,从2017-2019,短短几年的时间,“后房地产时代”已经到来!

2017 年7月份会议强调了要坚定不移深化供给侧结构性改革,深入推进“三去一降一补”。明确提出要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

这一年一二线开始调控,三四线楼市进入牛市。

2018年7月会议认为上半年经济“稳中有变”,所以首次提出六个稳,将稳就业置于首位,同时提出了“坚决遏制房价上涨”,用词空前强硬。下半年三四线棚改货币化安置比例大幅度减少,三四线楼市进入下跌通道。

2019年,大会再一次重申了“房住不炒”的定位,并且明确表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。可见房地产放开,短期是没戏了。

关注两个方向:旧改+城市群引力

大会提到的新的建设方面,则明确要关注两个方向

一是“实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程,加快推进信息网络等新型基础设施建设”。

旧改是利好一二线城市老小区的。因为三四线大多都是新房市场,本身就是供大于求的市场,去库存还是很难的,没有对存量二手房旧改的必要。

二是提到“加快重大战略实施步伐,提升城市群功能”,这一点也契合了房产投资的逻辑,关注城市群的发展。那么,资源就要向大城市倾斜。在房住不炒的前提下,买房自住,就要选择城市群的中心城市、次中心城市了。未来环长三角、环珠三角,还有环京区域还是置业的重点城市。

抑制房地产,兴实业、兴制造业、资本要流向实体经济

房地产的融资端其实最近2-3年一直在收紧,而今年更为严峻。7月份以来,68家信托公司共发行323只房地产集合信托产品,规模仅达655.8亿元,较6月份的605只1084.51亿元的规模,在发行数量上“缩水”了46.6%,在发行规模上下降了40%。

7月29日,央妈召开银行业座谈会,主要提到了四句话:

1)各类银行转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放,加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。

2)提高制造业中长期贷款和信用贷款占比。

3)严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。

4)加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

以后银行不要老给房地产放款了、多给制造业放长款、某些高杠杆的房企要注意了。这短短的几句话就意味着房地产获取资金难度将逐步增大,资金成本将越来越高。

不仅是刚需最难,高周转房企更难

事实上,5月份以来决策层已经开始了收紧房地产融资的又一轮监管动作,房贷利率上升,买房的刚需们,本想趁着这波信贷宽松期能享受到更低的房贷利率,谁曾想不仅没等来4.9%的基准利率,反而利率上浮却在进一步提高。

现在买吧,房价想落了,怕亏;等等吧,利率又要上浮了,也怕亏。现在刚需购房者除了关心房价高低,更得关心利率高低,好不好批贷款!虽说,刚需什么时候上车都没错。但最近贷款查的比以前更严,批贷、放贷从年中就开始难上加难了。

而那些高周转,负债率高、融资成本高的房企们,估计真的要哭死在2019之冬了。

可以预见,政策收紧的确定趋势下,房企今明两年在资金端将面临较大考验。债务集中到期的压力不容忽视。房企融资出现分化,部分房企生存压力凸显,尤其是中小型及原本就存在经营、财务问题的房企。“左手拿地、右手融资”的高周转模式将面临巨大考验。

长期来看,本次政治局会议的表态信号意义明确,房地产调控正向常态化乃至长效机制迈进,在稳增长与防风险之间寻求平衡。在此背景下,未来高层更多考虑的是处置房地产业高杠杆风险、以防风险来保障稳增长,同时降低其投资属性及对实体产业的挤出效应。

几年一个周期的概念是过去时了

3年一个房地产周期的概念早已是过眼云烟,8月9日晚间,央行发布了2019年第二季度中国货币政策执行报告,指明了下一阶段央行的六大主要政策思路。单独提到房地产的部分,“紧”字又被提及。此次报告再次强调了不将房地产作为短期刺激经济的手段。

报告强调,按照“因城施策”的基本原则,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

值得注意的是,近期,央行屡次“点名”房地产。

日前召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会提出,保持房地产金融政策连续性、稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

央行2019年下半年工作电视会议也提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。

2019,“紧“字当头,大家还是”稳“字为重吧!

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