文 | 证券日报 左永刚

在房地产市场低迷周期，房地产走势难掩其热点属性。10月20日，在北京举行的由北京大学经济学院、华夏新供给经济学研究院共同主办的2019年第三季度宏观经济形势分析会聚焦住房问题，国内诸多研究领域学者展开激烈讨论。

房地产税作用之争

“我反对设立房地产税，因为以下几个问题没有解决，如房地产税在经济学领域的定义仍有争议；房地产税的前提是划分房屋类型，目前我国的房屋类型有20多种，没有地方政府完成此项工作；出台房地产税先要厘清居民财产；房地产税是一个折旧税还是一个创新税仍有争议等等。”北京大学经济学院院长董志勇在上述会议上表示。

他表示，“如果以上问题不加以解决，贸然征收房地产税，而且希望用它增加地方税收，希望用它抑制房价，希望用它调节收入分配结构，我个人觉得是很困难的。”

与董志勇截然相反的观点也大有市场，在同一场合，财政部原财政科学研究所所长、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康则始终支持推进房地产税立法，他认为房地产税是住房保有环节必须啃硬骨头的改革。房地产税并不是要把房价压下来，它会使房地产市场上产生“压舱促稳”的建设性的积极作用。“这样一个作用不能包打天下，但也不能我们就因此对它轻视，这是可选项里的必选项。”

“跟房地产相关的这么多复杂因素其中的一个配套事项，就是房地产税，它会遏制炒房，此外，房地产税还涉及到分税制体制改革，以及实现地方政府职能转变等，因此房地产税是在一个机制里，需要通过配套改革，使这些正面效应得到最大的发挥。”贾康强调。

房地产市场发展长效机制待推出

不过，在观点碰撞之余，此次会议产生了较多共识。当前，住房问题的解决面临新挑战、亟需新思路。华夏新供给经济学研究院理事长、民生银行董事长洪崎认为，房地产既连接投资与消费、实体与金融、民生与增长，也关系到地方政府收入，并事关开发商、银行和居民的切身利益，具有牵一发而动全身的作用。面对国内外形势的深刻变化，迫切需要加快构建房地产市场发展长效机制，这是实现房地产市场预期理性回归，以及促进经济、金融及社会稳定的重要抓手。

为此，民生银行研究院团队分析了房地产调控政策和住房相关制度存在的问题，通过梳理德国、新加坡、美国和日本等国家住房制度改革的国际经验，北京、深圳、上海和重庆等地方政府住房制度改革实践，运用供给侧结构性改革有关理论，形成了房地产市场长效发展机制的建议。

“构建新型房地产调控和长效机制已成当务之急。”中国新供给经济学50人论坛副秘书长、民生银行研究院院长黄剑辉认为应该构建长效房地产调控机制及长效发展机制。

具体来看，他认为，一是未来要由价格目标型调控转向发展型调控；二是未来调控方向既要激活供给，也要激活需求，即要转向“双激活”；三是今后应该转向实现政府和市场的“双到位”，政府要做政府该做的事情，让市场做市场该做的事情。

“我国房地产今天正处于从增量时代向存量时代转移的过程。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，现在需要加快建立一个包容性、可持续的住房供给体系。坚持包容性原则，需要关注城市中2亿流动人口的居住问题；坚持可持续原则，要盘活存量，把租购市场打通；坚持市场化原则，引导和鼓励市场主体提供多样化的住房，满足多元需求的住房产品；坚持政府中性原则，让市场需求自然释放。