文 | 经济观察网 饶贤君

11月1日，曹舟南创办的蓝绿双城在一周年这天举办了“首届共建者大会”，对其首创的“共建”模式进行了阐释。

曹舟南介绍，“共建”主要包括四种类型：小股操盘、融资代建、纯代建、合作开发，基本原则是“价值创造、利润兜底、售价对赌、超额分成”，目标是在投资和开发分离的趋势下，采用新的商业模式，解决产品和服务的品质问题，化解规模增长矛盾，理顺开发主体权责利关系。

曹舟南表示，“共建”的四项原则会写进双方合同里，蓝绿双城对投资人、委托方的态度是包盈包亏，“根据项目的增值部分分成，只要完成合同设定的盈利目标，我们就要按照利润分成，如果完不成，那么开发期间的费用由我们承担。”

和代建一字之差，“共建”是曹舟南对自己在绿城时代重点打造的代建模式发起的挑战。

2010年，绿城房产建设管理有限公司成立，其后，绿城建设的代建业务逐步成长为绿城集团的一大支柱，根据绿城中国（03900.HK）的年度报告，2018年绿城代建业务销售额为552亿元，占绿城集团总销售额35.29%，2017年这一比例是29.39%。

曹舟南是绿城代建业务的主导者之一，因此，他了解代建业务的软肋，“代建说白了，做好做坏一个样，很粗糙”，代建模式能够走通的前提是房企能够拿到高额的土地红利，行业只追求效率而不追求质量。

不过，曹舟南认为，这样的时代已经宣告结束。

房地产市场的调控不会松懈，这是曹舟南对绿城时代经验总结、离开绿城后不断思索得出的结论，“去年的一手房交易量公开的有14万亿多，以我在这个行业多年的理解和直觉判断，一手房的实际交易量在未来几年会降到5万亿左右。”

曹舟南认为，目前存量房地产市场中，真正被居住的房子数量不足50%，超过一半的房子是投资、投机属性，“房住不炒”政策的核心是让住房回归居住、服务的功能，让房地产行业回归制造业、服务业，“对政府调控，我举双手赞成，不然这个行业面前的是万丈深渊”。

蓝绿双城的共建模式是否是房地产行业下半场的最优解？曹舟南其实也并不确定，他直言，在今年1月蓝绿双城的第一次亮相时，他心中满是忐忑，但远超出他预期的公司发展进度给了他信心，截至目前，蓝绿双城签约项目30个，规划建筑面积超过1000万平方米，可售货值超过800亿元，储备项目超过 300 个。

虽然刚刚诞生一年，曹舟南已经开始展望上市，他表示，在落地项目达到100个的时候，蓝绿双城基本已符合上市条件，“有很多大的战略投资机构始终在跟着我们，我们争取早点上市”。

事实上，除去许多追随曹舟南来到蓝绿双城的老绿城人，股权激励及对上市的展望是目前处于创业阶段的蓝绿双城吸引人才的最重要砝码，曹舟南称自己在绿城中国时的薪资达到1800万元，创业后，薪资是100万元，他笑言，“房地产行业的薪资太不合理了，哪个制造行业动不动工资几百万几千万的？”

由一批老绿城人创业打造的蓝绿双城，绿城基因之浓厚显而易见，会后，在曹舟南等高管与媒体的交流里，“品质”、“服务社会”、“责任”等关键词频频出现。

例如，蓝绿双城“物理开发+数字开发”的双开发模式包含了塑造未来社区、TOD2.0、青年创业公寓、新型养老公寓、小微综合体等创新品类。

曹舟南对青年创业公寓有着别样的执念，“这并不是长租公寓，我在绿城中国一套长租公寓都没有做，长租公寓在杭州的回报率大概是2.5%，这中间的财务费用和贷款5.5%，做一套赔一套。青年创业公寓不一样，现在各个城市放开落户，住房问题是吸纳人才最大的问题，青年创业公寓就是为青年人才提供创业阶段的第一套住房，我的理想房价是1万元/平方米，主力户型60平方米，一对青年夫妇工作几年就可以覆盖按揭。”

诸如此类对改变房地产行业现状、履行房地产行业居住服务责任的“情怀”在蓝绿双城的各个品类中都有所体现，曾经被视作“宋卫平接班人”的曹舟南似乎准备以另起炉灶的方式完成“接班”，事实上，蓝绿双城的名字是宋卫平所起，宋卫平此前也曾表示可以做蓝绿双城的首席产品官和高级顾问。

但曹舟南并不打算简单地成为另一个绿城，他对记者说，蓝绿双城的愿景是成为最好的那座城，在品质上，蓝绿双城要超越目前所有的房地产企业，包括绿城在内，“如果有一天很多人跟我说，蓝绿双城项目做的很烂，那我就不做了，可能有这么多员工要养活，还会留个位数的项目，这是我的承诺。