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17万老旧小区改造仍待破题

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17万老旧小区改造仍待破题

改造哪些小区、改造哪些项目、改成什么样、改造资金从何而来,是在开展老旧小区改造工作之后必然面临的问题。

编者按

城镇老旧小区改造是涉及上亿居民的民生工程,是中央高度关注的百姓“身边事”。当下全国各地正在如火如荼地开展老旧小区改造工程,但这项庞大的工程目前仍有许多难题待解。

《法治周末》本期关注这项工程的成效与问题,以期为这份民生答卷求解。

老旧小区改造试点目前在全国多地如火如荼地进行,据各地初步摸查,目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,量大面广。

改造哪些小区、改造哪些项目、改成什么样、改造资金从何而来,是在开展老旧小区改造工作之后必然面临的问题。

文|法治周末记者 肖莎

责编|马蓉蓉

城市是个多面体。

从北京的国贸CBD往南3公里,有一个近80万平方米的超大社区劲松社区。如果说国贸的关键词是豪宅、高端、时尚精英、物业管理规范,那么在2018年8月之前,劲松社区的关键词就离不开人多、老龄化、没有物业、杂乱、老旧。

3公里的差距,就像北京和五六线城市的差距。

劲松小区是北京第一个成建制的小区,也是上世纪七八十年代的全国模范示范小区,当时入住该小区的都是当年的冰箱厂、汽车厂、机床厂的工人。这些工人在青壮之年,从大杂院得以“上楼”,然而在时间的洗礼之下,劲松小区的第一批住户已经步入老年。

在很长一段时间里,住在6楼的老人,下趟楼都要思量再三;住在半地下室的老人要想获得一点阳光,由于腿脚不便,只能挪到阳光能照到的地方晒晒;小区内由于没有物业管理公司,杂物乱放、道路拥挤;在这里租住的年轻人基本的生活所需也很难满足。

在中国城市化的进程中,像劲松社区这样的老旧小区比比皆是。老旧小区的改造,也成了中央和地方政府工作的重点之一。

2017年年底,住建部牵头的老旧小区改造试点开始在多地进行;国务院总理李克强今年6月19日主持召开国务院常务会议,又着重部署了城镇老旧小区改造工作。会议提到,据各地初步摸查,目前,全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,量大面广,情况各异,任务繁重。

改造哪些小区、改造哪些项目、改成什么样、改造资金从何而来,是在开展老旧小区改造工作之后必然面临的问题。

劲松小区是北京市首个引入社会资本进行老旧改造小区的项目。北京愿景明德管理咨询有限公司(以下简称愿景集团)从去年起受劲松街道委托,对劲松小区进行改造,今年8月小区内的功能示范区已经亮相,后续改造工作还在继续。

11月1日,记者在劲松小区看到的场景是:人脸识别系统镇守在小区门口,小区内街道干净,停车有序,包含多个功能的商铺运营井然外观时尚,停车棚内可以直接刷业主卡给电动车充电,小区内公园有专门的乒乓球案子、跑道、儿童运动区,儿童运动区甚至对可能碰伤小朋友的边边角角加装了防撞条,还有几栋楼正在着手增设电梯。

刘楚是愿景集团城市更新事业部总经理,也是该公司老旧小区板块的负责人。改造工作量大面广、任务繁重这两个词,刘楚在参与劲松小区改造时深有感触,他目前一周几乎有4天都驻扎在劲松小区,负责协调各项事务。

“目前这样的初步改造成果,是在与居民反复沟通、设计项目反复修改之后得以呈现的,8月示范区亮相后,我们还按照居民的建议,对示范区进行了一两百项的调整。”刘楚说。

改什么,难点在于“自选项目”改造

在各地政府的网络留言板上,经常会出现居民写给当地市长的信,称自己所在的小区年久失修,或外墙出现渗漏,或管道早已超过使用年限,是否有改造计划。

如果说像劲松小区这种建于上世纪七八十年代的房子,符合大多数人对于老旧小区的认定,那么2000年的房子算不算老旧小区?什么样的小区才属于被改造的范围,这是法治周末记者在采访时,很多业主会问到的问题。

法治周末记者看到,老旧小区的认定标准,是中央乃至地方文件中,首先要求确定的内容。

上半年,住建部联合发改委和财政部联合下发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》(以下简称《通知》)中,提到的第一个工作就是:“明确老旧小区标准。”

《通知》称,老旧小区应为城市、县城建于2000年以前,公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。

“各省市的老旧小区认定标准,由当地具体决定。”《通知》同时要求,各地按照实施一批,谋划一批,储备一批的原则,区分轻重缓急,统筹安排符合条件老旧小区的改造时序。

7月1日,国务院新闻办举行的政策例行吹风会上,住房和城乡建设部负责人在会上表示,经过摸底排查,各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个,涉及居民上亿人。

北京市《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》规定,本市优先实施整治的小区包括:1990年以前建成、尚未完成抗震节能改造的小区,1990年以后建成、住宅楼房性能或节能效果未达到民用建筑节能标准50%的小区,以及经鉴定部分住宅楼房已成为危房且没有责任单位承担改造工作的小区。

北京市各区根据这一标准,分批次公布了进行改造的老旧小区名单。

至于小区被认定为老旧小区后,要改造哪些内容,刘楚告诉记者,北京采用的是菜单式管理,分为基础类和自选类。基础类是必须改造整治的内容,包括水电气热防水等基础设施,费用由政府支出,自选类是在已实施基础类改造整治的前提下,根据居民意愿确定的改造内容,如电梯、停车位改造等。

公开资料显示,广州在指定改造内容时思路和北京一致,也分基础板块和提升板块。

“自选类项目的改造,是社会资本主要参与的内容,这部分也是在老旧小区改造的难点所在。因为小区内居民的年龄不同、受教育程度不同、需求不同,每个年龄层的人对于社区服务的期待也不同,很可能众口难调。”刘楚说。

在接下劲松社区的改造项目之后,刘楚的团队首先发放了2380份问卷,梳理出不同年龄段人群最迫切的改造需求。

“我们要改造的包括劲松一区到劲松八区,第一批改造的是劲松一区和二区,这两个小区的特点是,将近40%的居民是老人,其中52%的老人独居;37%的人群是租住的中青年;剩余的人群是有孩子的家庭。”刘楚说,不同人群的需求是不一样的,他们在问卷中列出了业主可能想要改造的项目内容,最终选择了大多数业主勾选的项目进行改造,比如引入物业公司、改造小区公园、引入包括百年义利在内的多家商铺、增设社区食堂等。

至于最终改造方案的确定,也经过了和居民的多轮沟通,刘楚回顾,他们联合居委会一起开了数十次的居民议事会,所有改造项目均由业主拍板决定。

在劲松小区的公共公园里,记者看到有一排晾晒被褥的架子,刘楚说,这些类似细节都是居民建议增设的。

但总会有一些改造项目,绝大多数人同意增加,部分人甚至极少数人不同意,从而导致无法开展,比如说安装电梯,高楼层的住户面临着上下楼难题希望安装电梯,但一楼乃至半地下的居民认为加装电梯会影响采光。

目前偌大的劲松小区,只有5个楼栋的居民100%同意安装电梯,且有3台电梯进入了安装手续。

刘楚回顾,在和业主沟通的过程中,有一个92岁居住在半地下室的老大爷,和一个居住在一楼的住户最初完全不同意安装电梯。刘楚团队和居委会一起,通过反复协调沟通,说服了这些居民,比如,一楼住户在可以享受小区内为数不多的固定车位后,同意本单元加装电梯。

改成什么样,多地尚缺失改造标准

老旧小区改造的项目繁多,改造后是否应当达到什么样的标准,是否需要依据一定的标准进行验收?

比如,公开资料报道,某省负责人在8月到该省内某老旧小区调研时,就有居民提出,小区改造得确实挺好,违建也拆除了,街道也平整了。但小区门口的下水道一到下雨天就往外溢污水,非常影响居民生活。

住建部、发改委和财政部联合发布的《通知》就要求,各省级住房和城乡建设部门会同发展改革、财政部门统一编制本地区老旧小区改造内容清单,制定相应改造标准。

目前,河北省发布了全国第一个老旧小区改造标准《既有住宅建筑综合改造技术规程》,该规程适用于老旧小区既有住宅建筑的加固改造、节能改造、设施改造和适老化改造,内容涵盖房屋检测、诊断评估、结构加固、节能改造、适老化改造、设施改造、施工与验收等。

北京市的朝阳区近日则是在全市范围内率先出台了适用于房改房小区和老旧小区住宅项目的《朝阳区住宅项目物业服务基础标准(试行)》(以下简称《标准》)。朝阳区相关负责人说,该《标准》规定了老旧小区物业服务的“底线”标准。房改房小区及老旧小区可参照该《标准》开展物业服务工作,行业主管部门和属地街乡可依据《标准》对小区逐项开展测评。

其他省市还没有相对细致的老旧小区改造标准出台,有些城市出台了一些相对宽泛的改造标准,比如《沈阳市2018年老旧小区改造提质试点工作方案》,就要求改造达到“路要平整、水要畅通、灯要明亮、绿要美观、线要规整、车要有序、房要保暖、设施要齐全、电梯要安全、违章建筑要拆除、市容要整洁清爽”11条标准。

对于老旧小区改造要改成什么样这个问题,刘楚告诉记者,在自选项目尚没有相关改造指引的情况下,他们采取的方式是,用资金投入量倒推改造标准,包括使用什么样的改造材料、物业公司配备多少的人力物力等。

“最终项目改成什么样,业主的满意度和反馈会是很重要的影响因子。”刘楚说。

比如说,在劲松小区的改造规划中,有一个乒乓球场所,但乒乓球活动场所具体要改成什么样,是只放几个乒乓球台,还是说要有更好的配套设施,这个没有硬性指标。

法治周末记者在劲松小区走访时,一位打乒乓球的老人告诉记者,社区内的乒乓球案在8月份示范区交付时没有遮阳棚,他们在打球时觉得非常酷热;最初交付时乒乓球台四周也没有挡球网,导致乒乓球很容易飞出去,这些问题他们反馈上去后,都进行了整改。

“对于居民提出的整改建议,我们会判断合理性,合理的建议我们会采纳。”刘楚表示。

肖莎 摄

钱从哪来,社会资本参与的前景何在

老旧小区改造落实的前提是资金到位。

2019年3月,国务院参事仇保兴撰文称:据初步估算,我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元,如改造期为5年,每年可新增投资约8000亿元以上。

7月1日,国新办举行政策例行吹风会,住房和城乡建设部副部长黄艳表示,老旧小区的改造费用将由居民、社会和政府三方共同来分担。主要是按照业主主体,也就是居民主体,社区主导,政府引领,各方支持,这种方式来统筹推进,采取居民出一点、社会支持一点、财政补助一点这种多渠道投资的改造资金。

刘楚告诉记者,目前劲松社区的改造过程中,资金来源的大致情况是:改造菜单中基础类项目如水电气设施的改造,由政府出资;自选项目的改造,由愿景集团主要出资。

9月17日,财政部和住建部公布了修订后的《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》(以下简称《办法》),明确指出,专项资金支持范围包括老旧小区改造,主要用于小区内水电路气等配套基础设施和公共服务设施建设改造,小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造,支持有条件的加装电梯支出。

“目前愿景集团的投资额已达4000万元。”刘楚表示。

安装电梯属于老旧小区改造中的自选项目,目前各地的政策基本都是对于老旧小区的电梯安装给予财政补贴,各地补贴额度不同。

“北京的政策相对比较好,每台电梯北京市级财政补贴24万元,朝阳区政府补贴6万元,电梯相关的地下管线改造政府共补贴50万元。”刘楚说,安装电梯的资金缺口由愿景公司补足。

在劲松小区的改造过程中,“居民出一点”的部分,主要体现在社区引进物业公司后,缴纳物业费;小区进行停车位规划和管理后,居民缴纳停车费;楼栋安装电梯后,业主在每一次使用电梯时,刷卡缴纳使用费。

公开资料显示,全国还有部分小区的电梯改造是产权单位或集体出资加装或业主自筹自建,费用由业主约定分摊。

从多地出台的老旧小区改造规划上来看,绝大多数省市都计划鼓励社会资本参与老旧小区改造,但只有部分城市有企业参与到这项工作中来,很多地方都是政府财政出资为主。如果没有社会资本参与,地方财政的压力不言而喻。

业内人士认为,老旧小区改造虽然是个体量大的市场,但很多公司迟迟不介入,一是有难度,二是投资回报率短期可能不够可观。

有投资者曾在一家公共服务类科技公司留言板中提到:“6月19日国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造,重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施。这对公司而言,应该是百年难遇的特大利好,但愿公司能好好把握机遇,让公司更快更好成长。”

该公司董秘的回复是:“您好,尊敬的投资者,抱歉,基础工程项目利润太低,科技公司干不了这苦活。”

刘楚告诉记者,愿景集团在测算劲松小区一区和二区的投资回报率时,算过一笔账,目前的4000万元投资大致需要14年的时间才能回本,并实现微利和可持续发展。

“劲松街道和朝阳区房管所授权我们对小区内的部分闲置配套用房进行改造,收益不用跟政府分担。”刘楚说,目前来看,收入主要是停车费、小区配套用房改造后的租金收入、物业费,物业费的标准基本是多层0.43元/平米,高层1.42元/平米,停车位的数量也有限,未来公司改造的项目增多,成本会相对摊薄。

愿景集团董事长陶红兵曾透露,愿景集团未来也会探索更多的服务内容,比如针对劲松小区独居老人多的情况,可以探索的商业模式是,由公司出资把老旧小区的独居老人迁到养老院,而老人把房子托管给公司10年或者更久,由公司对房屋进行改造更新,然后出租。

“有点类似以租养老。”刘楚总结,未来可探索的内容还很多,比如物业公司可以做租房业务、二手房业务等。

在当前老旧小区改造的市场环境下,黄艳在7月1日的政策吹风会上还提出,要创新投融资机制,加大金融对老旧小区改造的支持。

11月1日,在接受法治周末记者采访之后,刘楚接待了来自国开行一行人的调研,双方就愿景集团在老旧小区改造业务方面的融资模式进行了探讨。

社会资本参与老旧小区改造后,怎么进行持续融资,如何保证改造的可持续性,仍是一个待解的课题。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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17万老旧小区改造仍待破题

改造哪些小区、改造哪些项目、改成什么样、改造资金从何而来,是在开展老旧小区改造工作之后必然面临的问题。

编者按

城镇老旧小区改造是涉及上亿居民的民生工程,是中央高度关注的百姓“身边事”。当下全国各地正在如火如荼地开展老旧小区改造工程,但这项庞大的工程目前仍有许多难题待解。

《法治周末》本期关注这项工程的成效与问题,以期为这份民生答卷求解。

老旧小区改造试点目前在全国多地如火如荼地进行,据各地初步摸查,目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,量大面广。

改造哪些小区、改造哪些项目、改成什么样、改造资金从何而来,是在开展老旧小区改造工作之后必然面临的问题。

文|法治周末记者 肖莎

责编|马蓉蓉

城市是个多面体。

从北京的国贸CBD往南3公里,有一个近80万平方米的超大社区劲松社区。如果说国贸的关键词是豪宅、高端、时尚精英、物业管理规范,那么在2018年8月之前,劲松社区的关键词就离不开人多、老龄化、没有物业、杂乱、老旧。

3公里的差距,就像北京和五六线城市的差距。

劲松小区是北京第一个成建制的小区,也是上世纪七八十年代的全国模范示范小区,当时入住该小区的都是当年的冰箱厂、汽车厂、机床厂的工人。这些工人在青壮之年,从大杂院得以“上楼”,然而在时间的洗礼之下,劲松小区的第一批住户已经步入老年。

在很长一段时间里,住在6楼的老人,下趟楼都要思量再三;住在半地下室的老人要想获得一点阳光,由于腿脚不便,只能挪到阳光能照到的地方晒晒;小区内由于没有物业管理公司,杂物乱放、道路拥挤;在这里租住的年轻人基本的生活所需也很难满足。

在中国城市化的进程中,像劲松社区这样的老旧小区比比皆是。老旧小区的改造,也成了中央和地方政府工作的重点之一。

2017年年底,住建部牵头的老旧小区改造试点开始在多地进行;国务院总理李克强今年6月19日主持召开国务院常务会议,又着重部署了城镇老旧小区改造工作。会议提到,据各地初步摸查,目前,全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,量大面广,情况各异,任务繁重。

改造哪些小区、改造哪些项目、改成什么样、改造资金从何而来,是在开展老旧小区改造工作之后必然面临的问题。

劲松小区是北京市首个引入社会资本进行老旧改造小区的项目。北京愿景明德管理咨询有限公司(以下简称愿景集团)从去年起受劲松街道委托,对劲松小区进行改造,今年8月小区内的功能示范区已经亮相,后续改造工作还在继续。

11月1日,记者在劲松小区看到的场景是:人脸识别系统镇守在小区门口,小区内街道干净,停车有序,包含多个功能的商铺运营井然外观时尚,停车棚内可以直接刷业主卡给电动车充电,小区内公园有专门的乒乓球案子、跑道、儿童运动区,儿童运动区甚至对可能碰伤小朋友的边边角角加装了防撞条,还有几栋楼正在着手增设电梯。

刘楚是愿景集团城市更新事业部总经理,也是该公司老旧小区板块的负责人。改造工作量大面广、任务繁重这两个词,刘楚在参与劲松小区改造时深有感触,他目前一周几乎有4天都驻扎在劲松小区,负责协调各项事务。

“目前这样的初步改造成果,是在与居民反复沟通、设计项目反复修改之后得以呈现的,8月示范区亮相后,我们还按照居民的建议,对示范区进行了一两百项的调整。”刘楚说。

改什么,难点在于“自选项目”改造

在各地政府的网络留言板上,经常会出现居民写给当地市长的信,称自己所在的小区年久失修,或外墙出现渗漏,或管道早已超过使用年限,是否有改造计划。

如果说像劲松小区这种建于上世纪七八十年代的房子,符合大多数人对于老旧小区的认定,那么2000年的房子算不算老旧小区?什么样的小区才属于被改造的范围,这是法治周末记者在采访时,很多业主会问到的问题。

法治周末记者看到,老旧小区的认定标准,是中央乃至地方文件中,首先要求确定的内容。

上半年,住建部联合发改委和财政部联合下发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》(以下简称《通知》)中,提到的第一个工作就是:“明确老旧小区标准。”

《通知》称,老旧小区应为城市、县城建于2000年以前,公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。

“各省市的老旧小区认定标准,由当地具体决定。”《通知》同时要求,各地按照实施一批,谋划一批,储备一批的原则,区分轻重缓急,统筹安排符合条件老旧小区的改造时序。

7月1日,国务院新闻办举行的政策例行吹风会上,住房和城乡建设部负责人在会上表示,经过摸底排查,各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个,涉及居民上亿人。

北京市《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》规定,本市优先实施整治的小区包括:1990年以前建成、尚未完成抗震节能改造的小区,1990年以后建成、住宅楼房性能或节能效果未达到民用建筑节能标准50%的小区,以及经鉴定部分住宅楼房已成为危房且没有责任单位承担改造工作的小区。

北京市各区根据这一标准,分批次公布了进行改造的老旧小区名单。

至于小区被认定为老旧小区后,要改造哪些内容,刘楚告诉记者,北京采用的是菜单式管理,分为基础类和自选类。基础类是必须改造整治的内容,包括水电气热防水等基础设施,费用由政府支出,自选类是在已实施基础类改造整治的前提下,根据居民意愿确定的改造内容,如电梯、停车位改造等。

公开资料显示,广州在指定改造内容时思路和北京一致,也分基础板块和提升板块。

“自选类项目的改造,是社会资本主要参与的内容,这部分也是在老旧小区改造的难点所在。因为小区内居民的年龄不同、受教育程度不同、需求不同,每个年龄层的人对于社区服务的期待也不同,很可能众口难调。”刘楚说。

在接下劲松社区的改造项目之后,刘楚的团队首先发放了2380份问卷,梳理出不同年龄段人群最迫切的改造需求。

“我们要改造的包括劲松一区到劲松八区,第一批改造的是劲松一区和二区,这两个小区的特点是,将近40%的居民是老人,其中52%的老人独居;37%的人群是租住的中青年;剩余的人群是有孩子的家庭。”刘楚说,不同人群的需求是不一样的,他们在问卷中列出了业主可能想要改造的项目内容,最终选择了大多数业主勾选的项目进行改造,比如引入物业公司、改造小区公园、引入包括百年义利在内的多家商铺、增设社区食堂等。

至于最终改造方案的确定,也经过了和居民的多轮沟通,刘楚回顾,他们联合居委会一起开了数十次的居民议事会,所有改造项目均由业主拍板决定。

在劲松小区的公共公园里,记者看到有一排晾晒被褥的架子,刘楚说,这些类似细节都是居民建议增设的。

但总会有一些改造项目,绝大多数人同意增加,部分人甚至极少数人不同意,从而导致无法开展,比如说安装电梯,高楼层的住户面临着上下楼难题希望安装电梯,但一楼乃至半地下的居民认为加装电梯会影响采光。

目前偌大的劲松小区,只有5个楼栋的居民100%同意安装电梯,且有3台电梯进入了安装手续。

刘楚回顾,在和业主沟通的过程中,有一个92岁居住在半地下室的老大爷,和一个居住在一楼的住户最初完全不同意安装电梯。刘楚团队和居委会一起,通过反复协调沟通,说服了这些居民,比如,一楼住户在可以享受小区内为数不多的固定车位后,同意本单元加装电梯。

改成什么样,多地尚缺失改造标准

老旧小区改造的项目繁多,改造后是否应当达到什么样的标准,是否需要依据一定的标准进行验收?

比如,公开资料报道,某省负责人在8月到该省内某老旧小区调研时,就有居民提出,小区改造得确实挺好,违建也拆除了,街道也平整了。但小区门口的下水道一到下雨天就往外溢污水,非常影响居民生活。

住建部、发改委和财政部联合发布的《通知》就要求,各省级住房和城乡建设部门会同发展改革、财政部门统一编制本地区老旧小区改造内容清单,制定相应改造标准。

目前,河北省发布了全国第一个老旧小区改造标准《既有住宅建筑综合改造技术规程》,该规程适用于老旧小区既有住宅建筑的加固改造、节能改造、设施改造和适老化改造,内容涵盖房屋检测、诊断评估、结构加固、节能改造、适老化改造、设施改造、施工与验收等。

北京市的朝阳区近日则是在全市范围内率先出台了适用于房改房小区和老旧小区住宅项目的《朝阳区住宅项目物业服务基础标准(试行)》(以下简称《标准》)。朝阳区相关负责人说,该《标准》规定了老旧小区物业服务的“底线”标准。房改房小区及老旧小区可参照该《标准》开展物业服务工作,行业主管部门和属地街乡可依据《标准》对小区逐项开展测评。

其他省市还没有相对细致的老旧小区改造标准出台,有些城市出台了一些相对宽泛的改造标准,比如《沈阳市2018年老旧小区改造提质试点工作方案》,就要求改造达到“路要平整、水要畅通、灯要明亮、绿要美观、线要规整、车要有序、房要保暖、设施要齐全、电梯要安全、违章建筑要拆除、市容要整洁清爽”11条标准。

对于老旧小区改造要改成什么样这个问题,刘楚告诉记者,在自选项目尚没有相关改造指引的情况下,他们采取的方式是,用资金投入量倒推改造标准,包括使用什么样的改造材料、物业公司配备多少的人力物力等。

“最终项目改成什么样,业主的满意度和反馈会是很重要的影响因子。”刘楚说。

比如说,在劲松小区的改造规划中,有一个乒乓球场所,但乒乓球活动场所具体要改成什么样,是只放几个乒乓球台,还是说要有更好的配套设施,这个没有硬性指标。

法治周末记者在劲松小区走访时,一位打乒乓球的老人告诉记者,社区内的乒乓球案在8月份示范区交付时没有遮阳棚,他们在打球时觉得非常酷热;最初交付时乒乓球台四周也没有挡球网,导致乒乓球很容易飞出去,这些问题他们反馈上去后,都进行了整改。

“对于居民提出的整改建议,我们会判断合理性,合理的建议我们会采纳。”刘楚表示。

肖莎 摄

钱从哪来,社会资本参与的前景何在

老旧小区改造落实的前提是资金到位。

2019年3月,国务院参事仇保兴撰文称:据初步估算,我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元,如改造期为5年,每年可新增投资约8000亿元以上。

7月1日,国新办举行政策例行吹风会,住房和城乡建设部副部长黄艳表示,老旧小区的改造费用将由居民、社会和政府三方共同来分担。主要是按照业主主体,也就是居民主体,社区主导,政府引领,各方支持,这种方式来统筹推进,采取居民出一点、社会支持一点、财政补助一点这种多渠道投资的改造资金。

刘楚告诉记者,目前劲松社区的改造过程中,资金来源的大致情况是:改造菜单中基础类项目如水电气设施的改造,由政府出资;自选项目的改造,由愿景集团主要出资。

9月17日,财政部和住建部公布了修订后的《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》(以下简称《办法》),明确指出,专项资金支持范围包括老旧小区改造,主要用于小区内水电路气等配套基础设施和公共服务设施建设改造,小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造,支持有条件的加装电梯支出。

“目前愿景集团的投资额已达4000万元。”刘楚表示。

安装电梯属于老旧小区改造中的自选项目,目前各地的政策基本都是对于老旧小区的电梯安装给予财政补贴,各地补贴额度不同。

“北京的政策相对比较好,每台电梯北京市级财政补贴24万元,朝阳区政府补贴6万元,电梯相关的地下管线改造政府共补贴50万元。”刘楚说,安装电梯的资金缺口由愿景公司补足。

在劲松小区的改造过程中,“居民出一点”的部分,主要体现在社区引进物业公司后,缴纳物业费;小区进行停车位规划和管理后,居民缴纳停车费;楼栋安装电梯后,业主在每一次使用电梯时,刷卡缴纳使用费。

公开资料显示,全国还有部分小区的电梯改造是产权单位或集体出资加装或业主自筹自建,费用由业主约定分摊。

从多地出台的老旧小区改造规划上来看,绝大多数省市都计划鼓励社会资本参与老旧小区改造,但只有部分城市有企业参与到这项工作中来,很多地方都是政府财政出资为主。如果没有社会资本参与,地方财政的压力不言而喻。

业内人士认为,老旧小区改造虽然是个体量大的市场,但很多公司迟迟不介入,一是有难度,二是投资回报率短期可能不够可观。

有投资者曾在一家公共服务类科技公司留言板中提到:“6月19日国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造,重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施。这对公司而言,应该是百年难遇的特大利好,但愿公司能好好把握机遇,让公司更快更好成长。”

该公司董秘的回复是:“您好,尊敬的投资者,抱歉,基础工程项目利润太低,科技公司干不了这苦活。”

刘楚告诉记者,愿景集团在测算劲松小区一区和二区的投资回报率时,算过一笔账,目前的4000万元投资大致需要14年的时间才能回本,并实现微利和可持续发展。

“劲松街道和朝阳区房管所授权我们对小区内的部分闲置配套用房进行改造,收益不用跟政府分担。”刘楚说,目前来看,收入主要是停车费、小区配套用房改造后的租金收入、物业费,物业费的标准基本是多层0.43元/平米,高层1.42元/平米,停车位的数量也有限,未来公司改造的项目增多,成本会相对摊薄。

愿景集团董事长陶红兵曾透露,愿景集团未来也会探索更多的服务内容,比如针对劲松小区独居老人多的情况,可以探索的商业模式是,由公司出资把老旧小区的独居老人迁到养老院,而老人把房子托管给公司10年或者更久,由公司对房屋进行改造更新,然后出租。

“有点类似以租养老。”刘楚总结,未来可探索的内容还很多,比如物业公司可以做租房业务、二手房业务等。

在当前老旧小区改造的市场环境下,黄艳在7月1日的政策吹风会上还提出,要创新投融资机制,加大金融对老旧小区改造的支持。

11月1日,在接受法治周末记者采访之后,刘楚接待了来自国开行一行人的调研,双方就愿景集团在老旧小区改造业务方面的融资模式进行了探讨。

社会资本参与老旧小区改造后,怎么进行持续融资,如何保证改造的可持续性,仍是一个待解的课题。

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