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【JMedia】房地产金融突围

告别高增长,标杆房企绿地、万达、万科都在快跑探索金融化,资本躁动、运营商异军突起,开发商能否杀出一条血路?

图片来源:CFP

8月,上海时值盛夏,室外暑热难耐。在星浩资本的内部会所,复星地产控股联席总裁兼星浩资本董事长赵汉忠站在圆桌前,举杯敬酒,敬酒词意味深长:大家喝杯酒,暖暖身。这是给一次为期3天的内部行业学习举行的扫尾宴席,圆桌前围坐着全国各大房企30余位财务及投融资高管。

就在上述宴席开场的3个小时前,赵汉忠在星浩资本的一间会议室携星浩多个高管,做了一场耗时超过2小时的房地产基金在中国发展的经验分享。随后,在座的行业管理者展开了一轮坦诚的圆桌讨论。

“现在的房地产市场已经是强弩之末”、“苦日子还在后面”……这些论点正是赵汉忠开篇敬酒词的由来。中国的房地产市场黄金时代结束,行业转冷,已经成为行业共识。当日宴席上就座的还有上海房产界“爷叔”倪建达、商业运营知名专家刘晓兰,从房地产金融化路径来看,这些围坐在一桌的行业专家形成了一个极具代表的组合。

房地产规模化发展路径式微,从上市房企2015年中期业绩看,万科、碧桂园、龙湖等品牌房企中的盈利“优等生”出现了ROE指标下滑现象,而一向有行业风向标之称的万科,上半年净利润同比增长仅0.77%,创下了13年来最低增速,面临增收不增利困境。

形势所迫,以万科、绿地、万达为代表的标杆房企自2014年开始谋求转型,这轮集体转型探索到今年已经初显眉目,“新增金融业务”、“探路轻资产化”正成为一线房企的集体选择,而紧随其后,处在中上游的房企也开始涉足金融化,在金融领域更具主动权的资本方则开始独立躁动企图在这波风潮中获得更多主动权。

今年8月开始,易居沃顿发起了房地产研修班,房地产金融方向成为最热门的班级,报名人数超出了主办方的预期。包括绿地、万科等品牌房企在内的众多房企投融资专业人士前来取经并分享经验。

赵汉忠带领的星浩资本,是这轮房地产金融变革里,一个突围的典型样本。2010年,房地产行业风生水起,赵汉忠告别服务了15年的大型房企金地集团,创建星浩资本,开创内地房地产基金股权投资模式,首批募集的37亿元资金布局多个城市开发星光耀广场,目前星浩资本的项目已经进入了运营的后半段。

赵汉忠坦诚,星浩的探路之旅并没有一路平坦,和纯粹的开发商不同,星浩还额外承载着来自资本方的重压,相较传统房企,星浩需要面对的盈利指标更为苛刻。而星浩资本面对的难题,也将成为未来房地产企业金融化路径绕不开的难题。

正在金融化探索路上的一线房企万达、万科、绿地都面临着同样的难题。万达创始人王健林的“轻资产化”之路进展快速,其在2015年推出的“稳赚”系列产品成为行业研究的重点课题。刘晓兰在课堂上剖析了万达的“稳赚”系列,并认为租金收益附加资产升值才能达到资本方的收益目标距离成熟的轻资产化模式还有差距。因为,在欧美国家,大型的商业地产项目依赖租金收益已经可以形成金融化资产包在市场获得认可。

耿靖在分析行业案例时称,万科推出的鹏华基金、绿地推出的地产宝,都是准“reits”产品,不过,中国的地产金融化还需要“reits”政策变革减税支撑,才可以走向成熟的稳定收益模式,最终获得资本市场认可。万科鹏华基金的政府支持背景,可以看出reits减税政策已经指日可待。

不过,资本方自身也嗅到了市场的新机遇。作为易居沃顿金融班课题组长的倪建达,即是这一方的典型代表,手握资金寻求存量房市场的盘活机会,引入开发、运营企业作为服务商,自己掌握主动权,最终将不动产项目打包成金融产品投入资本市场正是今年以来资本方积极操作的模式。

对当前的行业来说,新房市场式微,传统开发企业都在试图增加更多的商业物业,对标欧美市场的成熟reits运营模式,这意味着行业面临着新的洗牌。同时,也有新的力量崛起,例如,资产运营商,已经开始从地处行业末端的乙方角色逐渐走向前台。

在这场群雄争抢逐鹿的行业大变革中,资本独立躁动、运营商异军突起,房地产开发企业能否杀出一条血路,胜出,左右资本、收编运营商?这将是一个值得期待故事。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

万科

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