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破500亿,深圳大宗交易市场“逆势而上”

写字楼最受投资人青睐。

图片来源:海洛创意

文|韩素云

就在2019年的最后一天,深圳再曝大宗交易。

据深交所消息,南山华联城市中心以5.7亿元的价格,将T3办公物业4-11层出售给广州广电运通金融电子股份有限公司(以下简称“广电运通”,证券代码002152)。

从广电运通的公告来看,公司除购置物业费用外,还将花费近7千万元用于装修,以及购置研发、办公设备等设备,加上税费,总投入达6.6亿元。

广电运通称,因示范区政策对深圳 5G、人工智能、数字经济等产业发展的支持,公司决定投资建设“广电运通人工智能深圳创新中心”,打造“广州总部”+“深圳基地”的发展格局。

这样考量和计划,也在一定程度上反应了2019年更多买家选择深圳的原因。

据戴德梁行数据,2019年深圳大宗交易总额首次突破500亿元大关,达549亿元,同比增长75%,占全国大宗交易总额近20%。

事实上,从投资环境来看,2019年的大环境并不乐观。受经济下行、融资收紧、中美贸易和P2P行业“暴雷”等因素影响,全国大宗交易总额从3034亿元跌至2876亿元,上海更是下滑近30%。

不过,深圳却“逆势上行”,从2018年占全国总量的9%,提升至近五分之一。

戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒认为,利好政策为投资人注入了强心针,让踌躇的投资人加强了对深圳发展建设的信心。

纵观2019年,从粤港澳大湾区发展规划纲要,到关于支持深圳建设先行示范区的意见,再到年底的示范区行动方案,政策的支持让深圳的未来发展看好,也推高了深圳的投资吸引力。

2019年2月20日,来自香港的领展房地产信托基金,斥资66亿元收购福田怡景中心城购物中心。收购后,公司将获得8.4万平方米的零售面积,6万平方米可租赁面积和约740个停车位。

这一笔交易,成为了深圳史上最大宗外资基金收购案例,同时也是第一宗外资并购商业资产的案例,并将深圳的外资大宗交易金额占比从以往的2-3%,大幅推高至12%。

4月,有消息称华侨城以180亿元的价格将总部大厦出让给中国人寿。

随后,有媒体纠正了这一说法,称并非整体转让,而是中国人寿将控股60%,但实际的交易金额也并未透露。

最终,在华侨城对于2019年经营策略贯彻执行中,真正的交易情况才得以披露:华侨城以120亿元的价格,将其位于深圳新建的总部大楼卖给了中国人寿。这一数额,也刷新了深圳最大宗单体不动产交易记录。

到12月,华润前海大厦80亿元“打包”出售的消息也不胫而走。消息称,中信保诚购买了华润前海大厦T2栋整栋写字楼,总建面9.6万平方米。

戴德梁行数据显示,截至2019年12月29日,深圳产生了9宗超过20亿元的超大型交易案例,带来了438亿元的交易金额。其中,4宗超大型交易落地南山,3宗在福田,2宗在罗湖。

值得注意的是,虽说2019年深圳写字楼整体情况并不乐观,但从大宗交易情况来看,写字楼却依然是投资人最青睐的类型。

2019年,深圳写字楼大宗交易金额达407亿元,较去年增长了超过一倍,在全部投资类型中的占比也从去年的57%,提升至74%。

从纵向发展来看,深圳大宗交易市场自2017年起,才开始蓬勃发展。此前的交易总额均未达200亿元,在2017年粤港澳大湾区规划公布后,交易总额才迅猛发展,突破300亿大关,达到370亿元。

但到2018年,市场又再次“缩水”,全年大宗交易总额280亿元,同比下滑了两成,在全国占比仅9%。

这样的情况或许与深圳于2017年底推出“史上最严工改工”政策不无关系。新政规定“研发办公M0面积自用比例不低于60%”,且对类住宅化出售进行限制,导致投资由热转冷,类住宅公寓、工业厂房占比更是大幅回落。

虽然到2018年1月,“研发办公M0面积自用比例不低于60%”的政策已取消,但由于对类住宅化的限制依然存在,房地产开发商已鲜少接触这一领域。

至今,在2019深圳大宗交易物业类型成交结构中(按金额),工厂厂房、公寓住宅占比也继续缩减,跌至不足10%,而写字楼和商业的占比则大幅上升,在全部类型中占比超过90%。

横向对比来看,即便如今深圳大宗交易市场获得大幅提升,但在一线城市中,仍然处于中游水平。

2019年,上海仍是全国大宗交易市场的“一哥”,交易总额达832亿元;北京的大宗交易市场也增长较快,达到746亿元,位列第二;其次才是深圳和总额仅111亿元的广州。

并且,从外资投资总额占比来看,上海为61%,北京为25%,而深圳的外资投资总额占比仅为12%。据陈俊儒透露,2019年深圳的外资买家仍以领展等香港买家为主。

由此看来,上海和北京两地仍占据了全国大宗交易市场的半壁江山,深圳虽获得了较快的增速,但比起前两者,依然存在较大差距。不过,随着大湾区和先行示范区的建设推进,深圳的营商环境和经济发展将看好,投资吸引力或将持续提升。

文中数据均源于戴德梁行

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