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多家银行通知“房贷族”重签贷款合同,房贷利率将如何转换?

2月29日,工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮储银行、浦发银行、上海银行等多家商业银行纷纷发布公告称,将从3月1日起至8月31日,陆续受理存量浮动利率个人贷款定价基准转换业务。

包括房贷在内的存量浮动利率贷款定价基准转换工作将于明日正式启动,“换锚”工作将持续近六个月,8月31日前完成。

2月29日,工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮储银行、浦发银行、上海银行等多家商业银行纷纷发布公告称,将从3月1日起至8月31日,陆续受理存量浮动利率个人贷款定价基准转换业务。

根据央行要求,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变,也可转换为固定利率。

值得注意的是,定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

为什么要转换?

据央行介绍,存量浮动利率贷款基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,人民银行发布了〔2019〕第30号公告,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为,实施存量浮动利率贷款定价基准转换,加快和扩大LPR在存量贷款中的应用,使LPR全面成为贷款定价的基准,有助于更好地发挥LPR在贷款定价中的关键作用,使贷款利率能更及时反映市场利率变化。

如何转换?

转换有两种方式,一是将以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款;二是转换为固定利率贷款。

根据央行公告,定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

传统上,房贷利率的计算公式是:房贷利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例;根据央行〔2019〕第30号公告,贷款基准利率改革后,房贷利率的计算公式则转换成:贷款利率=LPR利率+加点。

央行还明确加点数值可为负值,那么加点数值如何计算?举例而言,假如原合同定价水平为基准利率上浮10%,也就是说当前执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%,而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%,那么加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值,即5.39%-4.8%=0.59%。

假如原定房贷利率是在基准利率基础上打9折,当前执行利率是4.9%×0.9=4.41%,那么加点数值则为4.41%-4.8%=-0.39%。

中国民生银行首席研究员温彬认为,尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价,但在预期LPR下降背景下,客户通常会选择浮动利率报价,因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行,LPR处于上升周期,则房贷利率也会随之走升,而如果此前签署的是固定利率,则房贷成本不变。

如何办理?

由于疫情,银行基本采用手机银行、网上银行、网点超级柜台自助办理网点等渠道。多家银行还建议个人客户主要通过自助渠道办理定价基准转换。确有特殊原因无法自助办理的个人客户,请待疫情结束后到网点人工办理。

对于办理时间,目前发布公告的银行中,主要是在3月1日起正式开始,不过银行办理时间也不是完全一致。例如,招商银行公告称将于4月上旬统一将范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。如果不做转换,仍维持原合同安排,在2020年8月31日前联系各分支机构贷后服务中心申请处理。

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