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稳坐杭州市场第一,滨江接下来要走出浙江

滨江正在关注粤港澳大湾区的土地市场。

图片来源:滨江集团官微

楼市热点城市杭州这两年正进入“滨江时间”。今年上半年,滨江集团继续保持了杭州地产一哥的地位。

滨江集团(002244.SZ)8月27日发布的中报显示,上半年,滨江共实现销售额547亿,同比增长5.86%;权益销售额265.1亿元,同比增长26%;销售权益比例48.5%,同比增长8个百分点。

克而瑞房企销售榜单最新数据显示,1-7月,滨江集团流量销售额为672.6亿,位于排行榜的第24位;权益销售额为343.2亿,位于排行榜的第36位。

在滨江集团的大本营杭州市场,滨江的流量销售额为231.23亿,位于排行榜第一;权益销售额为174.69亿,同样位于排行榜第一。

销售稳步增长,滨江在营收上也有大幅提升。今年上半年,滨江实现营业收入103.07亿元,同比增长95.74%;净利润为15.71亿元,同比增长72.94%;毛利率为36.41%,同比增长2.43个百分点。

负债方面,截至上半年底,滨江有息负债规模383.52亿元,其中银行贷款占比71%,直接融资占比29%,净负债率为96%。债务期限构成上,短期债务为91.97亿元,占比为24%。

而滨江在期末手握货币资金164.2亿,货币资金对短期债务覆盖率为178.54%,短期偿债压力小。值得一提的是,滨江的融资成本仍然在持续下降,截至上半年底,滨江的平均融资成本为5.4%,同比下降0.2个百分点。

8月24日,滨江集团继续发行了一笔低成本债券,其公告称,成功发行2020年第一期三年期公司债,发行规模为6亿元,发行价格为每张人民币100元,本期债券的票面利率为4%。随着“三道红线”搅乱了房企节奏,银行明显谨慎了许多,房企发债利率普遍比之前高。

6月以来,阳光城、美的、招商蛇口、融信、光明地产、信达地产、金地、龙湖、荣盛、奥园等多家企业成功发行了债券。在上述房企中,滨江4%的利率仅次于龙湖,位于民企中第二低。

土地储备方面,上半年滨江新增项目20个。其中,苏州为滨江新开拓的市场,在苏州新增项目3个。上半年,滨江在土地市场上共拿了523.93亿的土地,其中权益土地款280.4亿,新增土储货值权益比例49.6%,同比增加9.2个百分点。

截至上半年底,滨江集团土地储备可售货值约2700亿元,其中杭州市场占62.4%,且基本在杭州核心区域,如望江新城、奥体博览城、钱江新城、钱江世纪城和萧山市北板块;除杭州外的浙江省内其他城市嘉兴、湖州、宁波、金华、温州、台州等约占23.8%;浙江省外已开拓上海、深圳、江苏和江西,占比约13.8%。

滨江相关管理层表示,上半年拿地大部分在杭州主要原因是采取以收定投的方针,除了杭州外,市场行情好、销售好的宁波、苏州也有布局。

值得注意的是,滨江正在试图走出熟悉的浙江市场,除了成功布局苏州外,上半年滨江在东莞和广州都在积极参与获取土地。

2020年上半年杭州市场回暖,深耕杭州大本营的滨江集团销售继续走高。据杭州透明售房地产研究院统计,2020年上半年杭州市区(含富阳、临安)一共有414次推盘公布登记结果,其中189次不需要摇号买房,流摇率45.7%,但是滨江的项目平均摇号中签率仅7.87%。

对于接下来的杭州市场,滨江相关管理层称,继续看好杭州市场,一方面,杭州人口持续净流入、另一方面,杭州新经济转型成功,新财富最后还是会跟房地产联系起来。同时,在杭州土地限价下,所有开发商都是一张明牌,而滨江对杭州市场的熟悉度使团队、产品、品牌在杭州市场上具有很大优势。

外界对滨江目前颇为关注的是高周转。此前体量13万平方米,总套数1100套的御虹府从拿地到全盘售罄不到10个月,创造了滨江的记录,项目的快速销售实现了资金的迅速回笼,这体现在了公司稳定的财务报表指标上。

滨江管理层称,滨江的高周转是基于高品质的前提之下,主要抢的是销售时间。滨江对杭州市场和地质条件都非常熟悉,拿地前设计方案已经做好。基于滨江的口碑和对滨江信任,相关部门审批流程和环节上也会相对更快。同时,施工单位都是滨江长期合作单位,滨江对品质的要求和把控对方都非常熟悉。

在地产主业外,滨江的其他业务板块服务、租赁、酒店、养老和产业投资也有不错的发展。

以租赁业务为例,滨江的长租公寓品牌暖屋落地,目前在建公寓社区体量已达30万方,合计房间8000间,预计2021年初第一家门店将在杭州萧山交付开业。

养老方面,滨江团队目前在国外和国内的考察已结束,正在全球范围内招募养老负责人。

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