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西北大动作,增设西安总部,万科的野心与危机

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西北大动作,增设西安总部,万科的野心与危机

在现有的区域架构下,万科的扩张,出现了一定的瓶颈,必须寻找新的区域增长点。

文丨西部城事 西部菌

缺少存在感的大西北,再一次受到了头部房企的青睐。

日前的年中业绩会上,万科宣布,正式成立西北区域事业集团,覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五地,包括西安、兰州、西宁、乌鲁木齐、银川5个直属的城市单位,本部设在西安。

新成立的西北区域事业集团,是从原中西部区域中拆分出来的,这一调整背后,进一步深耕西北的战略扩张意图相当明显。

但反过来说,它也意味着,在现有的区域架构下,万科的扩张,出现了一定的瓶颈,必须寻找新的区域增长点。

01

和区域划分很细的碧桂园等房企不同的是,一直以来,万科的区域架构,都是简单的四个板块,分别为南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域。

其中,南、北区域基本覆盖了一二线重点城市。这里要说明的是,万科的上海区域,不是只有上海,范围广泛覆盖长三角。

按照年中报,上半年该区域有营业收入的城市,就包括上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、昆山、温州、盐城。

西北大动作!增设西安总部,万科的野心与危机

上半年营收情况,来源:万科年中报

而这次被拆分的中西部区域,包括成都、重庆、南充、 武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州、兰州、眉山等,主要是中西部的省会城市,区域总部位于成都。

今年上半年,南方、上海、北方、中西部四大区域的营收占比,分别为27.07%,32.08%,11.74%,29.11%;销售金额占比为,15.3%,41.3%,22.3%,19.9%。

可以看出,不管营收还是销售额,上海区域都是绝对的重镇,并且为万科贡献了超过四成的权益净利润。当然,中西部区域的分量也相当足,销售额不高,但营收贡献不低。

这次拆分中西部区域,在万科的历史上还是首次。拆分后,西北区域本部设在西安,由万科西安城市总经理郭继勋担任中西部区域首席执行官。

西北本身就腹地辽阔,按照万科的说法,万科五大区域目前的管理幅度和管理半径大概都在高铁3小时、飞机1.5小时左右的一个范围内。

02

年中报显示,上半年万科中西部区域的销售额为638.5亿,不到上海区域一半。将它再切出来一块,单独组成西北区域,天花板是相当明显的。

那么,万科为什么如此重视西北?管辖范围大是其一,西北地区未来的发展潜力,无疑也是重要因素。

众所周知,最近几年,国家层面陆续在西部落子。光西北地区,涉及的国家战略,就有陆海新通道,以及昨日推文《又一国家战略即将官宣!西安、郑州、济南、青岛迎来高光时刻》提到的黄河流域生态保护和高质量发展等。

西北大动作!增设西安总部,万科的野心与危机

上半年GDP增速,来源:网络

在开放步伐加快、门户功能加强同时,西北地区还拥有经济基础更好的东北都没有的国家中心城市,而西安今年上半年的经济增速,位居15个副省级城市首位。

而且西北区域涉及的几个城市单位,基本都是省会(首府),尽管经济体量不大,但都是所在省区的经济、人口高地。

比如银川,前不久因为房价上涨,还被点名叫去开会了。

当然,在某种程度上,投资跟着国家战略走,也是一种头部企业必须具备的自觉,对应的可以参考万科450亿重仓大连。

另一方面,在西北市场,万科是尝到甜头了的。

还是以西安为例。2008年杀入西安后,万科就一路高歌猛进,不仅击败了西安的一众本土开发商,还在外来户的竞争中脱颖而出。2019年,万科西安销量已经突破200亿元。

在西北的市场基础,以及积累的资源获取能力,为进一步深耕提供了条件。

03

万科年报显示,2019年,按建筑面积计算,2019 年新增项目 71.5%位于一二线城市;按权益投资金额计算,79.9%位于一二线城市。

和下沉到三四五线城市的碧桂园相比,万科区域架构要简单很多,正是因为业务主要集中在一二线重点城市,城市的基本面比较相似,沟通协作较容易。

但话说回来,西北区域再怎么深耕,除了几大省会(首府),并没有太多的空间可言。

主打一二线重点城市的万科,连过去这些在它看来可能是“边边角角”的低购买力区域也不放过,倒也从侧面反映出,万科现阶段的扩张,确实面临着严峻的瓶颈。

西北大动作!增设西安总部,万科的野心与危机

来源:万科年中报

以地产业务为例,2019年,万科实现销售面积4112.2万平方米,销售金额6308.4亿元,分别增长1.8%和3.9%。这样的增长情况,已经不能用“稳健”来形容了,可以说是不及格。

今年上半年,万科营收1463.5 亿元,只维持着5.1%的个位数增长;销售金额为3204.8亿元,更是同比下降4.0%。

而且注意,在规模化扩张放缓同时,万科的盈利能力,也在下降。上半年房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%,同比下降4.2个百分点。

对比,万科方面表示,毛利率下降是因为结转周期滞后的原因,但也坦言,“毛利率下降是整个行业的一个长期的趋势”。

因此,财务表现较为安全稳健的万科,此前喊出“活下去”的口号,并不奇怪。而在今年的半年报中,万科则强调,“坚持审慎投资,确保投资质量”。

很显然,万科是真的感受到压力了。

04

万科可能在西北打开新的天地吗?西北市场又能让万科更稳当地“活下去”吗?

这个问题,现在还很难说。但可以确定的是,房地产行业存量时代,或者用万科的话说,黄金之后的白银时代,承压的不仅仅是万科,需要寻找新增长空间的,也不仅仅是万科。

最近几年来,一些品牌房企纷纷从深耕已久的东南沿海,杀向有一定增长潜力且调控较为宽松的西北地区。

西北大动作!增设西安总部,万科的野心与危机

来源:亿翰智库

如图所示,在西安市场上,2017年开始,新城控股、华夏幸福、绿城、旭辉、中南置地等品牌房企,开始高频次地落子,首入频率远远超过前几年。

品牌房企的不断到来,为这些城市的民众,提供了更多的产品选择,但对于那些本土房企而言,可谓是四面楚歌了。

比如西安,早些年还是豪盛、海荣、龙安、天朗“四小龙”的天下,随着2003年中海地产等头部品牌的闯入,本土开发商节节败退。

面对外来户的攻城掠地,缺少产品竞争优势的本土开发商,往往只能奉上土地资源,以项目合作的形式分一杯羹。现在西安销售额前十的榜单中,几乎没有它们的身影了。

西北大动作!增设西安总部,万科的野心与危机

来源:克而瑞

所以,这些本土中小型开发商,过去偏安一隅,日子倒也过得安稳,现在对于万科们的大举进攻,多少是有些畏惧的。

但形势比人强。增长瓶颈下,任何有价值的区域,都会成为头部房企的必争之地。

同时,越是存量时代,房企的洗牌速度,越是会加快。而万科们的“活下去”,必然是建立在中小型地方房企淘汰出局的基础上的。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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在现有的区域架构下,万科的扩张,出现了一定的瓶颈,必须寻找新的区域增长点。

文丨西部城事 西部菌

缺少存在感的大西北,再一次受到了头部房企的青睐。

日前的年中业绩会上,万科宣布,正式成立西北区域事业集团,覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五地,包括西安、兰州、西宁、乌鲁木齐、银川5个直属的城市单位,本部设在西安。

新成立的西北区域事业集团,是从原中西部区域中拆分出来的,这一调整背后,进一步深耕西北的战略扩张意图相当明显。

但反过来说,它也意味着,在现有的区域架构下,万科的扩张,出现了一定的瓶颈,必须寻找新的区域增长点。

01

和区域划分很细的碧桂园等房企不同的是,一直以来,万科的区域架构,都是简单的四个板块,分别为南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域。

其中,南、北区域基本覆盖了一二线重点城市。这里要说明的是,万科的上海区域,不是只有上海,范围广泛覆盖长三角。

按照年中报,上半年该区域有营业收入的城市,就包括上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、昆山、温州、盐城。

西北大动作!增设西安总部,万科的野心与危机

上半年营收情况,来源:万科年中报

而这次被拆分的中西部区域,包括成都、重庆、南充、 武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州、兰州、眉山等,主要是中西部的省会城市,区域总部位于成都。

今年上半年,南方、上海、北方、中西部四大区域的营收占比,分别为27.07%,32.08%,11.74%,29.11%;销售金额占比为,15.3%,41.3%,22.3%,19.9%。

可以看出,不管营收还是销售额,上海区域都是绝对的重镇,并且为万科贡献了超过四成的权益净利润。当然,中西部区域的分量也相当足,销售额不高,但营收贡献不低。

这次拆分中西部区域,在万科的历史上还是首次。拆分后,西北区域本部设在西安,由万科西安城市总经理郭继勋担任中西部区域首席执行官。

西北本身就腹地辽阔,按照万科的说法,万科五大区域目前的管理幅度和管理半径大概都在高铁3小时、飞机1.5小时左右的一个范围内。

02

年中报显示,上半年万科中西部区域的销售额为638.5亿,不到上海区域一半。将它再切出来一块,单独组成西北区域,天花板是相当明显的。

那么,万科为什么如此重视西北?管辖范围大是其一,西北地区未来的发展潜力,无疑也是重要因素。

众所周知,最近几年,国家层面陆续在西部落子。光西北地区,涉及的国家战略,就有陆海新通道,以及昨日推文《又一国家战略即将官宣!西安、郑州、济南、青岛迎来高光时刻》提到的黄河流域生态保护和高质量发展等。

西北大动作!增设西安总部,万科的野心与危机

上半年GDP增速,来源:网络

在开放步伐加快、门户功能加强同时,西北地区还拥有经济基础更好的东北都没有的国家中心城市,而西安今年上半年的经济增速,位居15个副省级城市首位。

而且西北区域涉及的几个城市单位,基本都是省会(首府),尽管经济体量不大,但都是所在省区的经济、人口高地。

比如银川,前不久因为房价上涨,还被点名叫去开会了。

当然,在某种程度上,投资跟着国家战略走,也是一种头部企业必须具备的自觉,对应的可以参考万科450亿重仓大连。

另一方面,在西北市场,万科是尝到甜头了的。

还是以西安为例。2008年杀入西安后,万科就一路高歌猛进,不仅击败了西安的一众本土开发商,还在外来户的竞争中脱颖而出。2019年,万科西安销量已经突破200亿元。

在西北的市场基础,以及积累的资源获取能力,为进一步深耕提供了条件。

03

万科年报显示,2019年,按建筑面积计算,2019 年新增项目 71.5%位于一二线城市;按权益投资金额计算,79.9%位于一二线城市。

和下沉到三四五线城市的碧桂园相比,万科区域架构要简单很多,正是因为业务主要集中在一二线重点城市,城市的基本面比较相似,沟通协作较容易。

但话说回来,西北区域再怎么深耕,除了几大省会(首府),并没有太多的空间可言。

主打一二线重点城市的万科,连过去这些在它看来可能是“边边角角”的低购买力区域也不放过,倒也从侧面反映出,万科现阶段的扩张,确实面临着严峻的瓶颈。

西北大动作!增设西安总部,万科的野心与危机

来源:万科年中报

以地产业务为例,2019年,万科实现销售面积4112.2万平方米,销售金额6308.4亿元,分别增长1.8%和3.9%。这样的增长情况,已经不能用“稳健”来形容了,可以说是不及格。

今年上半年,万科营收1463.5 亿元,只维持着5.1%的个位数增长;销售金额为3204.8亿元,更是同比下降4.0%。

而且注意,在规模化扩张放缓同时,万科的盈利能力,也在下降。上半年房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%,同比下降4.2个百分点。

对比,万科方面表示,毛利率下降是因为结转周期滞后的原因,但也坦言,“毛利率下降是整个行业的一个长期的趋势”。

因此,财务表现较为安全稳健的万科,此前喊出“活下去”的口号,并不奇怪。而在今年的半年报中,万科则强调,“坚持审慎投资,确保投资质量”。

很显然,万科是真的感受到压力了。

04

万科可能在西北打开新的天地吗?西北市场又能让万科更稳当地“活下去”吗?

这个问题,现在还很难说。但可以确定的是,房地产行业存量时代,或者用万科的话说,黄金之后的白银时代,承压的不仅仅是万科,需要寻找新增长空间的,也不仅仅是万科。

最近几年来,一些品牌房企纷纷从深耕已久的东南沿海,杀向有一定增长潜力且调控较为宽松的西北地区。

西北大动作!增设西安总部,万科的野心与危机

来源:亿翰智库

如图所示,在西安市场上,2017年开始,新城控股、华夏幸福、绿城、旭辉、中南置地等品牌房企,开始高频次地落子,首入频率远远超过前几年。

品牌房企的不断到来,为这些城市的民众,提供了更多的产品选择,但对于那些本土房企而言,可谓是四面楚歌了。

比如西安,早些年还是豪盛、海荣、龙安、天朗“四小龙”的天下,随着2003年中海地产等头部品牌的闯入,本土开发商节节败退。

面对外来户的攻城掠地,缺少产品竞争优势的本土开发商,往往只能奉上土地资源,以项目合作的形式分一杯羹。现在西安销售额前十的榜单中,几乎没有它们的身影了。

西北大动作!增设西安总部,万科的野心与危机

来源:克而瑞

所以,这些本土中小型开发商,过去偏安一隅,日子倒也过得安稳,现在对于万科们的大举进攻,多少是有些畏惧的。

但形势比人强。增长瓶颈下,任何有价值的区域,都会成为头部房企的必争之地。

同时,越是存量时代,房企的洗牌速度,越是会加快。而万科们的“活下去”,必然是建立在中小型地方房企淘汰出局的基础上的。

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