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“沪十条”落地两周:上海楼市“火”气渐消

尽管1月份成交量较高,但随着新政效应逐步显现,上海一手房的成交量应会有所下降。

文 | 上海证券报 张良

“房价可能真的要调整了,因为房东又来找我们要去网签了。”小敏前期在购买二手房的过程中,一直困扰于房东的“跳价”毁约,如今终于有了转机。

“沪十条”新政发布已有近两周的时间,上海楼市究竟发生了哪些变化?上海证券报记者近日走访了解到,相对于一手房的热度不减,上海的二手房市场已渐趋平稳。银行放贷速度变缓,加之年关将至,无论是购房者抑或是房主均放慢了自己的“脚步”,寄希望于3、4月份新政细则出台后再作打算,市场观望气氛浓厚。

一手新盘仍受追捧

一、二手房的价格倒挂,让上海中心城区的一手房成为购房者竞相追逐的“香饽饽”。即使在楼市新政出台之后,一手新盘依然受到追捧。

上海市东方公证处官网显示,上海1月21日发布“沪十条”之后,共有4个商品住房项目实施了开盘销售摇号排序活动,分别是位于崇明的金悦逸庭、位于徐汇的宝能华庭、位于嘉定的汇景华庭以及位于青浦的境秋华庭。

汇景华庭项目距离地铁11号线终点站嘉定北,约需步行15分钟。该项目1月25日开盘,均价约41000元/平方米,300套房源获270组客户认筹。“我们项目最大的卖点就在于价格优势,现在周边二手房均价已经达到约4.4万元/平方米。”汇景华庭销售人员告诉记者,“前段时间上海出台了楼市新政,像汇景华庭这样的续销楼盘,你可以直接认购,买起来比较容易。如果要去参与摇新盘,那么无房户优先,你就只能排在第二批了。”

该销售人员表示,现在项目还剩几十套房源,买房要抓紧。“我们下一批房源价格应该会往上调。这里区域价值已经提升,现在二手房房东都惜售,等将来轨道交通嘉闵线一开通,价格肯定要涨。”

在嘉定区某别墅项目,记者看到,售楼处客流络绎不绝,外面临时搭建的大棚内坐着不少签约客户。“现在房子很好卖,你看我们售楼处就知道了。项目1月23日开盘,255套别墅一次全开,总价在570万元至700万元之间,现在还剩140套左右,除边套外,可选择的房源还是挺多的。”

上海中原地产统计数据显示,1月上海楼市共有27个楼盘推出房源,面积共计78.8万平方米,环比减少41.74%。尽管环比回调幅度较大,但从绝对量来看,几乎和平时供应量相仿,淡季不淡特征明显。从成交量来看,1月最后一周上海市场一手房成交量达到了创纪录的64万平方米,几乎相当于1个月的交易量。

“尽管1月份成交量较高,但在摇号之前其实新盘已完成认筹,反映到最后的签约数据至少会有1至2周的延迟。因此,虽然数据亮眼,但可能也只是最后一波行情。随着新政效应逐步显现,上海一手房的成交量应会有所下降。”上海中原地产的市场分析师卢文曦称。

二手房市场初现成效

在“沪十条”出台后,上海楼市一、二手房热度的同频共振出现了明显分化。

记者走访了沪上多个区域的二手房中介门店发现,即使是周末,门店也显得分外冷清,到访客户大幅减少,买卖双方的心态已发生变化。

林新阳是普陀区中潭路上一家中介门店的高级店董。他告诉记者:“政府出台政策是为了给市场降温,现在银行贷款审批、放款慢了,我们的一个客户去年12月底过户,今年1月初拿到产证,估计银行要到年后才能放款。相较于之前的火爆行情,这一周多来二手房市场是蛮清淡的,市场渐趋平稳,观望的人多了起来。”

上海链家研究院的资深分析师杨雨蕾表示,从上周(1月25日至31日)上海链家的各项二手房指标来看,环比均出现下滑。其中,成交套数下降26%,成交均价下降2%,挂牌量下降16%,带看量下降11%,新增客户量下降8%,新政对需求端的抑制作用初现成效。

“新政出台后,我们门店到访客户大约少了60%。现在市场比较平淡,加之有业务员回家过年,所以基本没什么人了。”松江九亭地铁站附近一家中介门店的经理称,“最近我们这边挂牌量并没有增加,撤挂牌的情况倒是有,主要是不满5年的,要不就把价格往下降一些,但也不会降很多。现在满5年的房源优势凸显出来了。”

在浦东新区塘桥地区的一家中介门店,有业务员向记者表示,新政后二手房房价并没有明显上涨,但个别满五唯一的房东因为房子位置和楼层都很好,心态自然好一些,就会提一提价格。“目前来看市场还没有转淡,仍然有房子挂出来,只要满5年,位置楼层不是很差,还是不愁卖。主要是贷款卡得太死,导致有些房东只接受一次性付款的客户。”

记者在走访中还了解到,由于新政将增值税征免年限从2年提高到5年,导致二手房交易成本大幅提高,有不少房东干脆直接将未满2年的次新房源挂牌,部分区域的优质二手房最近有逐步开始释放出来的迹象,房东对后市的预期已有一定的转变。

“增值税征免年限提高到5年,对市场还是有些影响的。所以,有些房东尤其是即将满2年的有置换需求的房东不愿再等,直接将房子挂牌了。”普陀区长征板块的一家中介门店店主说。

等待新政细则落地

“新政前接待的客户只要诚心且购房预算差不多就能促成成交,而现在想要做成单子已经开始有难度了,一是因为没房子挂出来卖,二是因为有些客户购房预算加不上来。”塘桥地区一家中介门店的业务员透露,自己手上的3个刚需客户都是首套置业,去年7、8月份就在看房了,一直没有合适的房源,这一波房价上涨之后,他们现在都在观望上海是否会出台新的调控政策,好让房价跌一跌。

出于改善需求,小敏夫妇在“沪十条”出台前看中了一套三房,和房东签署了居间合同,并已付了相当数额的定金。然而,面对不断上涨的二手房价,房东却变卦了,不愿配合小敏夫妇网签,并提出了解约的要求。小敏夫妇自然不同意解约,房东又将房子总价提高10%挂牌,事情就此僵持。

小敏告诉记者,自己本来不准备买二手房,但新房摇不到号,所以只能转道二手房市场。“其实有很多购房者属于刚需置换,他们将自己的老房子卖掉,拿着现金等着摇新房。但是,新政之后市区新房几乎进入空档期,所以着急买房的人只能选择买二手房。”

“摇新房也有问题。新政中关于无房家庭究竟该如何认定,目前还没有出台相关细则。对于我而言,新政后摇到新房的概率恐怕也不大,因为无房优先,我只能排第二批。”小敏说。

也有购房者因为自作聪明而痛失购房资格。有房产中介告诉记者:“我这个客户夫妻双方名下各有一套房。新政出台之前,男方卖了自己的房子想要置换,结果下家提出帮忙省个税的请求。于是,夫妻俩办了假离婚,男方名下的房子满五唯一。谁曾料想,新政出台精准打击假离婚购房,男方因此失去了购房资格,悔不当初。”

在小敏看来,“沪十条”最有力度的地方在于降杠杆,明确要求严格审核首付款资金来源和偿债能力,切实加强信贷资金用途管理,防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。另外,大幅提高二手房交易成本,拉长交易周期,其信号意义在于坚持“房住不炒”定位,保障首套刚需的住房需求。

来源:上海证券报

原标题:“沪十条”落地两周:上海楼市“火”气渐消

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