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靠母公司输血,建发国际频频高价拿地

建发国际成为去年的“地王制造机”。

图片来源:建发官网

记者 |张子怡

在“房住不炒”的政策面前,多数开发商拿地都变得比以往谨慎许多,“地王”已愈来越少。而建发国际却凭借着母公司建发房产的鼎力支持,频频高价拿地。

4月26日,广州推出24宗涉宅地,建发国际以20.18亿元+竞配建面积3600平方米竞得南沙一宗地块,折合楼面价2.36万元/平方米,刷新南沙地价纪录。

4月23日,建发以成交价20.72亿元竞得,溢价率34.11%,竞得佛山南海一宗商住用地。该地块吸引了至少9家房企参拍,除了前期整理方时代中国之外,万科、金地、美的置业、建发等房企都参与竞价,最终被建发夺得。

2月底,建发国际因在上海高溢价率拿地被政府约谈警示。

在此之前,建发国际和融创联合拿下上海普陀区一宗地块,该地块经过300余轮竞价,以64.52亿元成功竞得,溢价率36.15%,最终成交楼面价8.43万元/平方米。

可供对比的是,该地块东侧的的石泉社区W060402单元B4-1地块,去年12月18日竞拍,大华集团以总价30.6亿元竞得,溢价率17.56%,楼面价仅4.74万元/平方米,价格仅为上述地块的一半。

2021年建发国际的高价拿地态势,是对其2020年四处拓储的延续。整个2020年,建发国际都是全国土地市场上的常客。

据界面新闻不完全统计,去年建发及其母公司买地花的钱超过500亿元,超过制定的300-400亿元目标。

建发国际2020年年报显示,公司年内新投资参与房地产开发土地52宗,新增获取项目的可售总建筑面积约822万平方米、可售货值约人民币1433亿元。截至2020年12月31日,公司共投资房地产开发项目128个,同比增长约 54%;土地储备可售总建筑面积约1232万平方米,同比增长约32%,可售货值约2131亿元,同比增长约32%。

在不断的跑马圈地下,建发国际2020年合约销售907亿元,同比增长近八成,超额完成去年年初定下的700亿目标。

建发国际去年拿地过程中,也制造不少“地王”项目。

去年4月,建发国际以1.98万元/平方米的成交楼面价刷新成都当时楼面价纪录;7月,先打破了安徽蚌埠当地居住用地总价纪录,后又以1.48万元/平方米的楼面价刷新无锡新吴区最高单价纪录。10月,经过960轮竞逐后,以35.2亿元的总价、55.2%的溢价率拿下江苏淮安生态新城地块,新地王诞生。

建发国际高价拿地的底气,来自其母公司建发房产的支持。

建发国际行政总裁林伟国曾言:“建发国际作为母公司重要的上市平台,母公司对其提供较大的财务资源支持。”

相较于其他同规模内房股而言,建发国际的融资渠道通畅。公司融资通道包括银行贷款、资产证券化ABS及境外银团贷款等,2019年加权平均融資成本仅5.4%。

去年是整个建发系的融资大年,据界面新闻不完全统计,建发系全年共计发债25次,发行总额约496亿元。从债券品种来看,发债手法多样,包括超短期融资债券、中期票据、定向债务融资工具及ABS专项融资等等。

建发国际频频高价拿地,能使其在2020年上半年债务激增,脚踩两道红线。

2020年上半年,建发国际流动负债继续升至695.39亿元,负债总额也达到1212亿元,较去年年末增长26%。其中,一年内偿还的债务约26.85亿元,长期债务约502.75亿元。

回看过去,建发国际的净负债率在2017年一度超过350%,2018年和2019年下滑至242.1%和175.7%,仍处于行业高位,到2020年上半年,建发国际的净负债率为247.29%。

去年8月,监管部门提出“三道红线”监管指标后,建发国际通过发行永续债、分拆上市的方法实现降档。

2020年12月,建发国际与大股东建发房产订立可续期借款合同,获得95亿元永续债贷款金额,初始年利率低至4.65%(5年期以上LPR)。

由于永续债没有到期日,偿还顺序与公司股票一致,在会计处理上通常被视为股本。因此,建发国际2020年财报中,权益科目下的永续贷款增加95亿元,带动归属母公司股东权益同比增长144%,同时优化了红线财务指标数据。

2020年9月30日,建发物业递表准备上市,92天后,建发物业在港交所成功敲钟上市。

上述操作完成后,建发国际三道红线指标全部转绿。截止2020年12月31日,建发国际剔除预收款后的资产负债率为68%,净负债率74%,现今短债比5。

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