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“绿档”雅居乐的另类忧愁

裁员、被收购的不明消息此起彼伏,雅居乐股价持续下行。

文|斑马消费

进入“绿档”房企阵营,雅居乐暂无三道红线烦恼,但在其他方面仍存另类忧愁。

在行业的多事之秋,雅居乐集团交出的飘红中期业绩,似乎并不为市场认可。不仅业绩增速及毛利率均创下近年来新低,且通过出售资产增厚利润,让公司的业绩成色略显不足。

同时,公司的传闻一波未平一波又起,裁员、被收购的不明消息此起彼伏,股价持续下行。

股价持续下行

9月里的雅居乐集团(03383.HK)并不平静,平息裁员风波之后,公司被一家央企收购的消息又甚嚣尘上。虽说传闻有鼻子有眼,雅居乐集团仍否认得斩钉截铁。

然而,传闻中的收购方保利发展方面,对中国证券报模棱两可的回应,似乎暗示双方已不满足仅仅停留在项目合作方面。雅居乐集团此前曾公开明确,双方已在广州花都、广东清远以及河南开封等3个项目上展开合作。

3年前,雅居乐集团就有引进战投平安的经历,这次和保利发展会走到哪一步,答案需要时间来揭开。

在二级市场,投资者的心态早已出现波动。

8月27日,公司交出2021年中期报告后,股价旋即遭遇下跌,收报7.22港元,之后没能收住下跌的势头。截至昨日(15日)收报6.85港元,相较今年股价最高值13.18港元(4月7日)跌落近5成。

要说,在今年房地产行业普遍疲软之际,公司交出的中报业绩还算亮眼。上半年销售额实现753.3亿元,同比增长36.7%,完成年度销售目标的一半;实现营业收入385.88亿元、归母净利润52.90亿元,同比分别增长15.09%和3.18%。

如果将锚点迁移,2019年中期,公司营收增速12.02%,归母净利润增速高达35.06%。

需要注意的是,今年上半年,公司其他收益净额42.53亿元,其中出售子公司获得41.37亿元收益,成为业绩增厚的重要因素。

这可能正是让市场不太看好的原因之一。中报披露后,富瑞、德银及高盛等机构纷纷下调对雅居乐的目标价。

从营收、净利润增速以及毛利率来看,公司这几年表现不算亮眼。2018年中期至2021年中期,公司营收增速从8.47%增至15.09%,归母净利润增速从102.24%降至3.18%;毛利率从49.65%降至28.11%。

缺不缺钱?

今年上半年,雅居乐集团已踏进“绿档”房企:净负债率45.3%,剔除预收款后的资产负债率为68.4%,现金短债比1.18,这组数据没有越过三道红线。

截至今年6月,公司现金及现金等价物465.12亿元,一年内须偿还短期借款394.87亿元,面对这点债务,可以说还比较轻松。值得注意的是,一年内要偿还借款占比超过40%(总借款979亿元),仍高于行业平均水平。

与此同时,公司自我造血能力明显下降。今年上半年公司回款率80%,是过往年份未出现过的,2018年至2020年,回款率分别为88%、92.4%和88.2%。

去年12月,公司将中山、海南等7个项目土地合计176万平方米,打包卖给平安不动产,换来70.5亿元资金。

今年上半年以来,公司一直通过发债来“解渴”。

斑马消费不完全统计,4月24日,公司获得两笔定期贷款,分别为52.53亿港元和2850万美元;5月11日,发行3亿美元债券;5月28日,又募资获得32亿港元;6月1日公告将额外发行1.5亿美元额外票据;7月16日,公告拟发行3.14亿美元优先票据,用于离岸金融再融资;8月末公告又拟发行4亿美元高级票据,用于某些现有债务再融资及一般公司用途等。

雅居乐用25年实现从小到大,掌门人陈卓林已审视到自身风险。在中期业绩发布会上,他一再强调“谨慎”,并将公司第一任务定为保持现金流,把努力偿债放在第二位,投资项目再次之。

多元化刹车?

在行业内,陈卓林可能是少见的眼光前瞻的地产商。

早在2017年,他就提出,要用3-5年时间,将非地产业务业绩做到公司的一半。

由此布局了物业管理、环保、资本投资、商业管理以及城市更新等业务板块。

如今时间过半,距离陈卓林的目标还很远。

今年上半年,公司物业管理板块实现收入49.92亿元,同比增长57.1%,增长主要是期内收购中民物业等;

商业板块(主要酒店营运及物业投资)实现收入2.85亿元,同比增长17.9%,得益于酒店业务及租赁市场回暖;

环保业务收入实现12.19亿元,同比增长52.6%,主要是投产项目增至37个,受益复工生产及废弃物需求产量增加带来收入增加。

整体来看,上半年公司多元化收入约64.96亿元,占比公司总收入的16.83%。去年,多元化收入首次突破百亿,达到106.98亿元,对公司的营收贡献为13.3%。当年陈卓林对外再展雄心,希望多元化业务收入贡献在2021年达到20%,2022年、2023年达到30%以上。

据公开数据,最近5年公司在多元化业务上支出投资将近400亿元,环保业务占一半以上。而且,由于收购中民物业及武汉长凯等,公司商誉从2018年的18.42亿元增至今年上半年46.22亿元。

今年上半年,陈卓林一大动作是进行组织架构调整,把城更板块、商业板块以及房管集团合并至地产集团。公司对外表示,进行组织架构调整具有战略意义,将继续提升地产主业核心竞争力。

兜兜转转,公司业务重心又回到房地产主业上来。

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