自联合办公空间（Co-working Space）于2005年在美国滥觞起，便因其代表的分享及互惠精神被人接受而流行于世界。2015年初，随着中国版WeWork——优客工场的创立，结合“大众创业，万众创新”被写入政府工作报告的事件，联合办公空间开始在国内盛行，并引起广泛关注。

房观察将联合第一太平戴维斯，就联合办公空间的基本情况及地域发展、适用客群及物业、市场意义及问题解决等方面给出独家观点，为寄希望在写字楼市场中投资联合办公空间的投资者及考虑进驻联合办公空间的使用者提供专业建议。

感谢第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部董事罗元均为联合办公空间系列文章提供智力支持。

作者：罗元均

解读三 联合办公空间的适用客群

在联合办公空间正式出现之前，社会经济正在经历产业结构的调整。随着科技产业的大力发展，大量小微企业及初创企业运营而生。与此同时，写字楼物业租金也在逐年提升，对这类小微企业及初创企业产生较大的租赁资金压力。

此外，相对于固定的“朝九晚五”工作时间，年轻一代的办公习惯发生了变化。他们追求自由的办公时间，灵活的办公空间，开放的交流平台，轻松的工作氛围，个性化的工作环境。在试过家庭、咖啡馆等办公场所之后，他们发现：

一、家庭办公无法分割工作和生活，干扰过多、效率低下；

二、依赖远程通信难以建立人际网络，缺乏与人交流沟通，进而产生隔阂；

三、缺乏专业办公设施，缺乏正式的会议场所；

四、环境嘈杂，效率低下，缺乏组织监督和激励。

在这种情况下，这类具备自我、个性化群体特征的人，对工作和家庭空间切割的需求，对小面积的灵活办公空间、临时会议室和办公设备的需求，对与人沟通交流的需求，附带创意、科技类的行业需求，催生了灵活、自由的联合办公空间。

根据 DeskMag 第三次全球联合办公调查结果显示，自由职业者、创客和中小型企业是联合办公空间的主要使用者。其中，自由职业者占比最大，超过了整体人数的 50%。

而在工作者类型和行业的关系方面，我们发现，自由职业者一般为个体，主要涉及艺术、传媒、科技、商务等行业；创客一般是小于6人的团队，主要涉及互联网、科技和文创等行业；中小企业一般是人数小于50人的公司，所涉行业广泛，包括但不限于科技、咨询、贸易、中介等。

我们研究了自由职业者、创客和中小企业对联合办公空间的分项需求，具体如下：

我们发现，自由职业者最关心办公空间的灵活程度和开放程度；创客最关心办公空间的性价比和孵化、扶持政策；而对于中小企业，随着企业成长以及涉及内容保密性的增加，对办公空间的开放程度和孵化、扶持需求会逐步下降。

这意味着，联合办公空间对于个体及初创型团队具备最大程度的吸引力。而对于中小企业，联合办公空间可能不是其选择长期驻留的场所。

解读四 联合办公空间的适用物业

在“大众创业、万众创新”的“双创”背景下，联合办公空间于2015年下半年在成都集中出现，Walnut、Working、侠客岛、方糖小镇、MFG等多家联合办公遍布于成都市中心及副中心地段。比较有代表性的是，MFG创客联邦选择了红星路三段的国际金融中心，而Walnut选择了成都市蜀西路的三泰产业园区作为落位点。一方是中央商务区超甲级写字楼，一方位于工业园区，那么，联合办公空间在物业选择偏好上的原因是什么呢？

从源头上观察，我们认为，由于联合办公空间最终将落实到对进驻客户的服务上，所以其在落位时需考虑的首要因素是未来期望服务的客户形式和状态：

一、针对金融类、服务类客户提供服务的联合办公空间会比较倾向于选择城市中心地段的优质物业里，无需太大面积，但需要有较多的共享空间；

二、针对某类型的特定产业提供的联合办公空间会倾向于选择在相关的产业园区中具体开拓，以方便产业链的对接，并据此提供企业的辅助服务平台，帮助其快速发展；

三、针对大学生的创业公司或其他微小公司的联合办公空间可能更倾向于选择位于城市非中心、交通方便的地段，因为在这里更容易找到拥有较大场所的物业。

以上分类表明了不同的联合办公空间对不同的物业类型有不同的喜好。以成都的联合办公空间为例，偏生产类的企业希望自身的落位点更接近自身的生产线，所以更有可能选择位于工业园区的联合办公空间。

位于三泰产业园区内的Walnut更偏向于服务特定的产业或公司，其方位更接近与其相关联的大型企业。这部分中小型公司进驻了Walnut，除了能够在这里获得一站式服务以外，还可以与园区内的产业链相关的大型企业产生近距离互动，使其有条件在这里发展出一个更大的平台。

而一个服务业、金融业的初创型公司，则可能更期待更中心的位置，更好的门面，更高端的物业，以便让客户认识自身的能力，所以这类公司更希望在城市中心地段落脚，这也是MFG创客联邦这类地处城市中央商务区的联合办公空间在选择物业方面首先考虑的要素。