【界面预言家2017】不可思议 这四个地方将成中国人海外投资房产新宠

传统国家的置业投资被政策打压,中国人又把眼光瞄向了泰国、柬埔寨、日本和迪拜。

图片来源:视觉中国

仲量联行最新数据显示,2016年前三季度,中国的房地产跨境投资总额已超过2015年全年,来到创记录的历史最高水平,中国已经超越美国成为全球最大的房地产跨境投资国家。

过去七年,中国对外房地产投资的年增长率一直保持在两位数以上。根据仲量联行数据,2007年中国对外房地产投资额不到10亿美元,而现在每年的投资额都已远超200亿美元。

虽然投资额在增长,购房地域却呈现了分化。大批的中国炒房客涌入,让传统的海外投资热点国家“深感恐慌”,美国、英国、加拿大、澳大利亚等正对外实施更多更严的限制性政策。未来,这些传统国家将不再会是海外投资者们的天堂,未来希望海外房产投资实现短期收益可能性并不高。

同时,根据海外房产平台居外网的数据统计,中国海外置业投资中出现了新的国家,这些国家将在2017年成为新的投资热点。

“这四个国家和地区有点类似于中国的一线城市和二线热点城市的关系。”首创置业设计营销中心副总经理秦江向界面新闻表示。

作为国内较早走出海外的开发商,首创在澳大利亚的项目获得了较好的收益,今年上半年,其澳洲市场在区域签约额的占比已经达到了18%。但是,为其业绩贡献最多的是本地客户,海外投资者的占比很少,他们正在遭到严厉的政策约束。

由于是联邦制国家,澳大利亚的各州所推行的政策不尽相同,但限制海外投资购房已经成为趋势。以悉尼为例,住宅的均价在人民币5万元/平方米左右,本地购房者购房首付仅需要5%,利率还可以打四五折,而且购房者所购房产面积均为套内面积,几乎都会有10%-20%的赠送面积,以及附带车位。

但是开发商在申请开发贷的时候,银行会对外国人的贷款配额进行限制。今年4月,澳大利亚各大银行几乎同时收紧了对国外投资者的放贷,并相继调低贷款额度,从房产评估价的70%降到60%。

而在2015年,澳大利亚还限制海外投资者购买二手房,停止向此类人群的贷款,并规定持短期签证的海外买家在签证到期之后必须卖出房产。同时,针对短期投资房产获利的行为,澳洲政府将征收重税。

除了澳大利亚,加拿大已经暂停投资移民,对大温海外买家置业加收15%重税。受困于购买后繁杂高昂的税收、管理费用、保险等成本,购房者能够实现投资收益的并不多。新上任的英国伦敦市长则明确警告说,如果伦敦的房产都被中东和亚洲投资者买走,那么伦敦每年修建数千套新房也无法缓解住房危机。

这样的趋势在受到盎格鲁-撒克逊文化(泛指受英国价值观影响,讲英语的国家和地区,前身都是英属殖民地)熏陶的国家中蔓延开来,除了上述四国,新西兰、新加坡等国对海外投资房地产或表达不满、或出台政策加以限制。

根据居外网统计数据,泰国、柬埔寨、日本和迪拜在这一年却成为中国人海外置业的新兴国家和地区。需要注意的是,迪拜作为阿拉伯联合酋长国人口最多的酋长国,被视为一个相对独立的特区,居外网对迪拜房地产的数据统计也进行单独计算。

具体来看,居外网最新统计的柬埔寨房地产购买咨询2016年年增长率为391.3%、泰国为124%、迪拜为78.6%、日本为116.8%。而四个国家地区2015年房地产购买咨询年增长率依次为53.3%、18%、-17.6%、96.3%。

最热点的国家是柬埔寨,其过去5年每年经济增长同比增长率平均为7.5%,经济增长位于全球第21位,东盟地区第1位。

对海外投资来说,经济增长稳定是该国的主要吸引力。柬埔寨一家房产网站内容总监James Whitehead向界面新闻称,柬埔寨的法律对外国投资者友好,外国买家可买公寓楼并有永久产权、房产以美元计价、政府对外来制造业投资有减税政策、中国人喜欢沿海城市的上百家赌场等,这使柬埔寨房屋成为中国人的投资热点。

事实上,从经济上考量,低成本和高回报是这四个新兴投资地区成为热点的主要原因。

在迪拜,海湾地区最大房产开发商MAG公司市场总监Jonny Mulligan对界面新闻记者称,迪拜是一个稳定的市场,在对买家保护上,迪拜土地管理局有非常明确的管理制度,卖家必须遵循迪拜房地产管理机构RERA(The Real Estate Regulatory Agency)的规定,同时迪拜市场有很好的回报率。

在泰国,上海秉睿投资咨询公司创始人孔天睿称,中国买家主要是想要更低的成本和更高的回报。在投资回报上,要达到8%-10%的回报并不难,在许多旅游景区资本增值甚至达到每年15%。

居外网数据显示,中国买家在四个新兴投资国家中,基于投资目的的房屋购置占比最大。在柬埔寨,投资目的占比为94.1%,其次为自住,占比为23.5%。没有人是基于教育和移民目的来此购房。同时,中国买家主要在金边、西哈努克这两个城市进行购置。

在泰国,用于投资的占比为57.3%,其次为自住使用,占比为40.2%。教育购置房产占比仅为2.1%,同时这里没有人是移民购房。而中国买家泰国的购房主要是芭堤雅、曼谷、普吉岛、清迈、苏梅岛五个城市。

在迪拜,中国买家基于投资目的的占比为89.6%,自住使用为27.1%,教育和移民目的的房屋购置占比为0。

在日本,中国买家投资性购房占比为77.2%,自主使用占比为17.8%,移民占比为7.9%,教育占比为7.3%。日本前三大中国买家购房城市为东京、大阪、京都。

虽然四个新兴投资国家的中国买家以投资为主要目的,但风险却值得细细考量,尤其是新兴东南亚国家,其房地产市场的容量、配套以及经济发展水平都存在诸多风险。需要注意的是,飘忽的汇率走势成为投资人又一大风险,东南亚货币持续贬值,投资还未收益又将先吞下币值损失的苦果。

秦江称,“这就像是中国的三四线城市一样,当地市场很难消化这些存量,仅靠海外投资者,购买的房产空置率过高,又无法出租,不用杠杆的话,几百万砸进去,风险还是挺大的。”

以泰国为例,泰国房地产曾出现房地产泡沫,虽然孔天睿表示政府、银行和开发商现在紧密合作确保泡沫不再出现,但仍需要市场的进一步检验。

不过,新兴投资国家经纪人对未来中国买家的投资都颇有信心。其中房屋永久产权的国家将继续成为中国买家下单的热点国家。

此外,在迪拜,Jonny Mulligan称,迪拜最近一个很主要的变化是签证的管控放松,这让中国人进入迪拜更容易,这预示着迪拜对中国买家来此保持更开放的态度。

在泰国,泰国政府现在对东部走廊进行巨额投资,大规模的基础设施将会在这里兴建起来。孔天睿称,新机场可跨亚洲飞行,同时这一地区随着配套成熟将成为高投资回报的地区。

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