12月24日，平安夜的早上，原先曾是天津老字号商场的津汇广场正门外立面被巨大的丝绒幕布遮盖，这里在当日迎来了全国第九座，也是天津第二座大悦城的开业。

一年前，由新加坡GIC公司担当出资方，大悦城地产输出品牌与管理，对天津这个倒下的百货项目进行升级再造，重新进行定位，减少实际的商业面积，并推出大悦城的招牌项目主题街区让这个项目在开业当天收获了超过10万的客流量，以及近1000万的线上线下销售额。

大悦城地产副总经理、天津公司总经理吴铮表示：“和平大悦城的体量只是天津大悦城的1/4，它所针对的客群是年轻的，有一定收入水平、阅历水平的一些白领女性，这个客群会求知求美，不追求大牌快时尚，但是喜欢个性化、自我的一些东西。”

为此，和平大悦城在业态组合和产品设计上进行了新的组合。比如在一楼的业态组合中，天津大悦城是以ZARA、H&M、GAP等快时尚的品牌为主。而和平大悦城是以life style的业态，“有吃简餐的、卖面包的、花店和一些小的配饰店等等，目的是产生变化，真正把购物做软一层，更贴近我们的生活，是这么一个定位。”

与此同时，和平大悦城还延续了大悦城地产主题街区的特色，店内将会开设5条主题街区以深化其差异化模式。

更重要的是，这是大悦城地产第一个轻资产输出的项目。10月18日，大悦城地产对外宣布了其“4A大资管”战略，成立房地产核心基金，其开发运营模式向基金合作与管理输出转变。

在发布新战略之前，大悦城就已经在公开市场挂牌出售三家子公司49%的股份，总价为92.89亿元；随后大悦城又以普通合伙人身份，与GIC及中国人寿两大机构投资者成立合伙基金，参与竞投这49%的股份，并于8月18日宣布成功竞得，这部分基金其主要用途为盘活存量。

大悦城地产的操盘模式还不止于此。

大悦城地产财务总监许汉平表示，“在春节前用于激活‘休克鱼’的并购基金应该可以到位，此类基金主要是到社会上去找一些符合我们定位的存量，我们的要求是这些存量是在一二线城市里面比较核心的位置，其自身运作困难，改造一年以内大概能开业。”

除此之外，大悦城还将通过无股或者小股操盘的方式进行运作，和平大悦城便是其中的第一个案例，此外在贵阳和昆明的两个大悦城项目也是，“在这些项目中我们有一些选择，开业后我们会有以成本价买股份的权利，但我们可以实现它也可以不实现。”许汉平介绍道。

大悦城地产董事长兼总经理周政也表示希望有若干个基金对不同的资产进行运作，“成熟的有成熟基金，整合并购有并购基金，包括对酒店持有项目我们也在探索未来的一种基金模式，使得我们整个的资产朝着资管模式转型的时候是不同的类型都有很好的管理的出路，最终为股东有一个很好的回报。”

回报的底线是每一座大悦城第三年的回报率要达到6%，一线核心区以及部分强二线则考虑6.5%以上。

未来所有的大悦城项目将由这些不同的基金持有，大悦城将通过参与这些基金撬动资本，投资发展新的项目，从而减少自身资本性开支。

当然，这也不意味大悦城不会在公开市场拿地做周期比较长的商业综合体。

在大悦城的投资序列中，像一些发展中的二线城市如果有着不错的市场空间与需求，也有地铁上盖的好位置适合综合体，但没有合作的机会，大悦城还是会选择建一个大悦城综合体。

“在建设的过程里，我们可能得跟政府谈好，在地价方面会有一些优惠，包括在整个综合体的商业持有比例之外，我们尽量增加一些销售性的比重，包括公寓、住宅，把这些东西卖掉来反哺商业，支持我们的商业走得更远。”周政表示。

转向“轻资产”无疑为大悦城的扩张减轻了包袱，根据其目标，到2020年，大悦城在全国将达到20家，除了已经开业的9家外，大悦城手上还握有6个项目，将在未来2年开业，这样，在未来3年，大悦城只需要再拿下5个项目就能够完成目标。