无霾的北京，辉盛庭公寓显得时尚靓丽。12月21日，这家2007年完工的居住式公寓易主，闽系房企领头羊泰禾旗下的全资子公司泰禾锦兴，耗资11.83亿元从欧神诺置业和朋石投资手中收购了该公寓的产权，在京曲线拿项目。

辉盛庭公寓背后的故事也许并不像它的外观那样简洁。业内人士告诉见地君，地处核心区的辉盛庭公寓出售期间，曾遭到包括新派公寓创始人王戈宏在内的多方力量的角逐，由于“中间关系比较复杂”，很多力量无奈退出。

据企业信息网上显示，辉盛庭公寓卖家之一欧神诺置业的关联公司“欧神诺置业北京物业管理分公司”已被列入“严重违法失信”黑名单。

北京辉盛庭公寓位于北京市朝阳区东四环远洋国际中心附近，毗邻远洋天地、华贸中心、星光天地等生活配套。该公寓建筑面积共2.7万平方米。其中，公寓底层的1-2层是商业地产，使用期限至2044年。3-23层是酒店式公寓，包括168套一居室，面积在75-107平方米之间；54套二居室，面积在150至190平方米之间；6套三居室，面积在260-300平方米之间，使用期限至2074年3月3日。

泰禾首次进入北京存量房市场引起业内的无限遐想。新派公寓创始人王戈宏猜测，商业地产资产增值处于慢行道，租金上涨处于快行道，市场倒逼REITs，泰禾收购北京辉盛庭公寓，或博弈未来REITs市场。

可是，国内在发行真正REITs的过程中面临着诸多问题：建设阶段面临巨额土地增值税；运营阶段面临基金和投资者层面的双重征税；商业地产的借款利率高于物业收益率而形成“负杠杆”。另外，在2016首届中国房地产资产管理生态链大会上，高和资本执行合伙人周以升表示，商业资产估值过低也限制着资产方做REITs的兴趣——中国离真正的REITs相距甚远。

犹记得12月上旬，北京土拍新政变成“限地价、竞自持面积、竞建筑标准”。北京万科以50亿元高价竞得海淀永丰19号地块；北京万科、住总以59亿元高价竞得海淀永丰19号地块，两块地全部自持。彼时，业内纷纷推测万科在响应国家号召博弈REITs市场，没想到结局却是万科以“众筹+出租”手段谋求快速套现。

基于REITs的前景难料，万科尚知难而退，核心竞争力为高周转和高溢价的泰禾，会选择迎难而上吗？

泰禾集团副总裁沈力男给出了否定答案：“（收购北京辉盛庭公寓）本身还想做住宅，城市更新项目的特征是物业价值衰退、区域价值提升，总体讲具备较好的投资增值价值。”

此前一线城市和发达二线城市始终是泰禾重仓之地。泰禾集团董事长黄其森曾多次表述：泰禾绝不进三四线城市。而北京可谓泰禾的“重中之重”，2016年上半年泰禾北京区域销售额为28.65亿元，超过“老本营”福建区域和华东区域，是泰禾销售额最高区域。目前泰禾在北京拥有包括泰禾院子、北京院子、西府大院、丽春湖等12个项目，“弹药”着实充足。

可刚刚过去的11月，北京土地市场发生剧变。拍卖标准在“限地价”基础上，首次加上“竞自持比例，竞建筑标准”等条件。“北京（拍地）要求100%自持，泰禾暂时还没想凑这个热闹。”一位接近泰禾的业内人士对见地君坦言。

三四线城市坚决不进，重仓之地北京的土地暂时也不能拿——转战存量房市场，可谓泰禾继合作、并购北京项目外的又一方式。

公开资料显示，酒店式公寓可分为商业型公寓、居住型公寓两种。产权为70年的公寓属于居住型公寓。居住型公寓和普通商品房都可以落户，但居住型公寓的水电等生活费用高于普通住宅。

2007年竣工的北京辉盛庭酒店式公寓部分产权为70年。由此可知，北京辉盛庭公寓属于居住型公寓。思源北京区公司总经理李昕炜告诉见地君：交易流程上，这类公寓在与二手商品房并无区别，可以当二手房卖。

一位了解北京市场的业内人士对北京辉盛庭国际公寓评价甚高：“2007年10月完工的北京辉盛庭国际公寓称得上‘次新房产品’。”此次泰禾收购楼面单价约4.38万元/平方米。见地君了解到，北京辉盛庭国际公寓一居室目前的租金约1.6万元/月，三居室租金约6万元/月。公寓周边在售项目均价在7万元/平方米以上，即便面临着巨额土地增值税，北京辉盛庭国际公寓分拆出售仍具溢价空间。

泰禾人士透露，该公寓对标的泰禾产品是西府大院项目，未来将被打造成豪宅产品。为提高竞争力，项目还将引进高端私家诊疗、私家影院等资源。至于未来售价，“十万以上是肯定的。”沈力男告诉见地君。

值得一提的是，基于经营性等目的，居住型公寓往往难做到南北通透，也很难通过大阳台增加面积，实际居住面积较普通住宅低。并且，存量房设计普遍较落后，例如北京雾霾严重，新风系统是新商品房的标配，可存量房基本没有。因此，居住型公寓的目标客户群主要是刚需客户，品次较高的京辉盛庭国际公寓出租时面临的则主要是高级白领。

“较高的产品溢价能力是泰禾核心竞争力之一，且北京辉盛庭公寓地理位置优越。”一位业内人士告诉见地君，“但基于该项目的落后设计和公寓的普遍弊端，泰禾是否能将其打造成得到高净值客户认可的产品，是该项目成败的关键，也是对泰禾产品竞争力的一次很大考验。”