之前蜂拥到重庆炒房的人，已经全部被套牢了，而且几年内不能解套。

表面上看起来，他们被套牢是因为一张新任市长签署的政府令：从本月14号开始，原来执行的对无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上的普通住房征收房产税，调整为在重庆没有这三个条件的外地人，新购首套及以上的普通住房征收房产税……

不过明源君要说，即使没有重庆市政府的这个狠招，炒房团在重庆依旧是“死路一条”。为什么呢？

简单来说，重庆炒房客的“死因”主要有三条，每一条都是致命的：

首先，目前的调控形势和力度，不允许任何城市上涨；

其次，重庆土地供大于求、公租房体量大位置佳，整体房价根本不可能上涨；

最后，从重庆未来几年土地供应等规划来看，重庆房价未来也不可能上涨。

下面，明源君将进行详细说明。

一、这一波欲哭无泪的炒房客，明显没有搞懂调控形势。

一个多月前，当得知当地政府主要官员变动，江浙一带和上海、北京的一些炒房团便飞奔到重庆准备狠捞一把。有数据统计，去年12月26日至今年1月1日的一周时间内，重庆楼市的成交量超过去年2月和7月全月的成交量。可见，确实有人在“豪赌”。

可“好景”不长，1月13日，重庆市政府下发政府令，修订了房产税征收条例。重庆财税部门表示，针对近期重庆主城房地产市场出现的异常现象，遏制“炒房”牟利行为，从2017年1月14日起，将原来执行的对无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上的普通住房征收房产税，调整为在重庆没有这三个条件的外地人，新购首套及以上的普通住房征收房产税。

这就意味着，就算时间上躲过了这次房产税征收，也基本没人会接盘。因为这次修订针对的“三无”人员，是从第一套就开始征收，不仅堵住了很多外地的炒作者，也打消很多人去重庆炒房的念头。

更加致命的一点是，重庆的房产税是跟着房子走的，也就是说，只要征收过一次，以后就一直要征收。

其实，这一波在重庆铩羽而归的炒房客的“死因”，很大程度上是因为没有搞懂目前的形势。

第一，中央已经明确提出“房子是用来住的”，不管是哪个城市，一线还是三线。

重庆这么重要的城市，怎么可能例外呢？

第二，重庆地方政府不可能允许房价上涨

2001到2016的16年间，重庆房价大约由每平方米2000多元，上涨至8000多元。而同周期内的北京，均价从每平方米不到5000元，上涨至接近4万元。

重庆楼市被冠以“全国楷模”的称号，也被舆论称为“业界清流”。政府官员如何变动都不会影响这一发展轨迹，而且今年重庆也将坚决遏制炒房写进了市政府工作报告。

而从客观来看，如果综合经济发展模式、对房地产依赖度、房屋供应量，以及人口、资金增长情况来看，中国一线城市和强二线城市里，重庆楼市是最不可能上涨的。接下来我们就将一一列明原因。

二 、供销比大于4，公租房多位置佳，现在的重庆房价不具备上涨条件。

近期，多地公布2016年GDP实际增长情况，重庆以10.7%的涨幅暂列全国首位。无论是亮眼的GDP数据、直辖市的地位，还是三线城市的房价、主事者易人的机会，都让这座山城在炒房者眼中格外得“诱人”。

但在这层“糖衣”之下，重庆客观上仍不具备“炒房”的基础条件。其中的主要原因包括三点：土地供应量过大、对外省市人口的吸附力不强以及公租房体量大且位置好。

1、土地、待售供大于求，同比下降仍旧10大城市首位

根据世联研究的数据显示，重庆的供销比已经超过4，在全国35个主要城市中排在第一位，明显供大于求。

▲ 来源：世联研究，面积供销比，近5年累计土地出让面积/近5年商品房销售面积。

a、成交宅地面积是深圳的49倍

2016年重庆总计成交住宅建设用地面积915万㎡，位列全国十大城市之首；比第二名天津高出34.20%，是最后一名深圳的49倍之多。住宅用地成交量虽然较往年已经有所回落，但是依然遥遥领先另外九大城市。

2016年全国十大城市住宅用地成交量（万㎡）

▲ 资料来源：CREIS中指数据

依据去年出台的《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》，两年内土地供应规模逐年减少10%。2016年成交住宅建设用地面积915万㎡，较去年减少50万㎡，同比减少5.19%。值得注意的是，2016年规划建筑总面积为2054万㎡，而同期住宅成交面积为2123万㎡，两者差距不大。虽然推地速度放缓，供地量逐年减少，但潜在可供应量依旧充足。

2012-2016年重庆成交住宅建设用地面积及规划建设面积（万㎡）

▲ 资料来源：CREIS中指数据

b、待售体量大 

以中央公园板块为例，待开发毛地面积约为15351亩，实际可出让净地面积约8425亩。按照平均容积率2.0计算，可实现建筑面积约1123万㎡，整体去化周期约为14年。按整体开发供应年限9年计算，每年新增土地供应900余亩，新增建筑面积约125万方。未来五年内，这一板块潜在供应至少可达400万方。

2、公租房体量大位置佳。

截止2015年底，重庆累积保障性住房供地面积超3900万㎡，从2011年开始，总共推出近30万套房源，满足了60万新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“夹心层”群众的住房需求。

2011-2016年已配租公租房房源数量（套）

▲ 资料来源：重庆市公共租赁房管理局

中国指数研究院综合整理

事实上，重庆的公租房不仅体量巨大，而且都建在交通便利、配套成熟的地区，这是其他城市无法比拟和想象的。

自从推行公租房制度以来，保障房供地面积已达到住宅供地面积的10%左右，这增加了住宅供应规模，而按照2010年出台的《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定：“承租人在租赁5年期满后，符合条件者可选择继续租赁或申请购买居住的公共租赁住房”，这样的住房保障体系对中低端商品住宅需求形成了明显的替代效应。

3、对外省市吸附力不强，人口流入以周边区县为主

2005-2015年重庆主城区常住人口和户籍人口走势

▲ 资料来源：重庆统计年鉴

中国指数研究院综合整理

截止2015年底，重庆主城区常住人口为835万人，户籍人口为650万人，外来人口的绝对数量为185万人。近五年来，平均外来人口数量为159万，与一线城市及同级别的二线城市相比处于最低水平。

2011-2015年全国十大城市平均外来人口数量（万人）

▲ 资料来源：重庆统计年鉴

中国指数研究院综合整理

若以增量来看，近十年的数据显示，重庆主城区常住人口平均每年新增约18万人。不过，按流入人口的结构来看，外省市仅占20%，八成仍来自于周边区县，即每年从大重庆以外的地方迁入的人口不到4万人。

2011-2015年重庆主城区人口流入结构

▲ 资料来源：重庆市2010年人口普查资料，重庆统计年鉴

中国指数研究院综合整理

同样作为西南城市中心以及成渝城市群主力的成都，也在一定层面削弱了重庆的吸附力。相较于重庆，成都外来人口占比高，大企业落户数量较多，城市商业氛围更浓。单就居住环境而言，相对山城重庆来说，成都平原更适合外地人迁居。

另外，重庆的房价收入比一直处于全国低位，年轻人购房压力较小，大部分刚性需求早已释放。

三、未来五年，重庆房价仍不会有大幅上涨。

重庆已经有诸多限涨因素，但从目前重庆的发展规划来看，未来5年甚至更长的时间内，重庆仍不适合炒房。

1、2020年人均居住面积或将达到55㎡

2015年底重庆主城区的常住人口是835万，住宅存量为3.59亿㎡，人均居住面积为43㎡，是北京的1.34倍，武汉的1.16倍。根据联合国相关统计资料，关于住房水平的一般国际经验是：中等收入国家的人均居住面积约为20㎡，中高收入国家在29㎡左右，高收入国家约为31㎡，仅有少数最发达国家在40㎡以上。还有经验表明，当居民收入达到一定水平后，对住房面积的需求不再会有明显的提升。

2015年全国十大城市人均居住面积（㎡）

▲ 资料来源：各地统计年鉴

中国指数研究院综合整理

据统计，2016年住宅在建面积和待建面积约为1.76亿㎡，在不考虑未来宅地供应的基础上，按照3-4年后项目入市推测，以2020年主城区人口980万来计算，届时人均居住面积或将达到55㎡。

2、未来三年可供宅地17200万平方米

重庆早已建立起了完善的土地储备制度，按照“超前储备，细水长流”的原则，“八大投”合计储备了40多万亩地，如今还有一半尚未推出，庞大的土地储备将足以维持今后十年的开发。按总体规划，至2020年城镇建设总用地将达到865平方公里。截止2014年底，城市建设用地562平方公里，推估未来三年时间内可新增至少200平方公里的城镇建设用地，可供宅地17200万㎡。与部分城市无地可售不同，重庆还有大量的土地可供开发，为政策调控预留了广阔的弹性空间。

3、价格会阶段性上浮，但会保持在合理可控区间

多年来重庆房价偏低，2010-2016七年间均价平均涨幅仅为2.92%，远远低于全国其他一二线城市，甚至低于同期中国的通货膨胀率。换句话说，实质房价每年都在下跌，与不动产能够实现资产保值的一般性规律相左，这是极为不正常的。重庆房价一直被低估，所以补涨在所难免，但不会暴涨。

2010-2016年全国十大城市房价平均涨幅及中国通货膨胀率平均值（%）

▲ 资料来源：国家统计局，CREIS中指数据

4、即使政策调控默许松动，也不会让市场疯狂

与其他热点城市限购限贷不同，重庆多了一个调控手段，就是房产税。看起来不多，实则算下来却是很大一笔资金成本。现在，外地“三无”人员来投资，假设买一套总价100万的普通住宅，税率0.5%，每年须缴纳5000元的房产税。按规定，已购的预售商品住房严禁转让，也无法以撤销网签合同备案等方式变相进行商品住房转让。同时与金融机构联动，对“三无”人员的“炒房”不予办理贷款。政策环环相扣，从入手、持有到脱手的每个环节，基本都有紧箍咒，目的就是进一步增加外地投资客的资金压力。

重庆房价可以涨，只是需要慢慢涨，不能涨太多，不能涨太快。预估在一段时间内，官方将继续对投机资本保持高压态势，确保价格处于合理波动范围。未来如果价格持续走高，不排除调控手段升级，进行局部限购。