2016年我国资产证券化市场各类“首单”产品不断涌现，不良资产证券化、绿色资产证券化、PPP项目资产证券化等领域实现重要突破。作为舶来品的REITs（不动产投资信托基金）也越来越被频繁提及，相关政策已加速制定，有望今年出台。

在23日召开的“2017陆家嘴资产证券化论坛”上，中国证券投资基金业协会会长洪磊建议大力发展REITs，推动公共不动产证券化进程。

洪磊认为，将PPP项目作为REITs基础资产的来源，将其中的10%转为真实的可投资标的，那么每年REITs新增规模就可达到千亿级。公众资金尤其是养老金通过REITs投资于这些有长期可靠现金回报的真实资产，可以改善各类机构投资者在二级市场博取差价现状，更为资产管理开辟了新的发展道路。

不过，大力发展REITs同时还面临着三大难题。洪磊表示，一是缺乏REITs基础资产发行上市的管理办法，无法将当前稳定现金流的不动产波动公司上市挂牌与一般公司的上市发行相区别；二是缺乏REITs基金投资运作的管理办法，目前除了个别基金试点外，还不能大规模有序发展；三是缺乏信托制度下对金融产品和持有人征税的正确认识，双重征税压制了REITs的产品发展。

对此，洪磊提出了四大举措，包括在《基金法》框架下推动REITs基本制度设计；加快构建资产证券化上市规则和REITs监管与自律体系；积极推动资本市场统一税制，明确REITs相关税收政策；推动养老资金投资公募REITs，完善资产管理市场三层架构。

具体而言，一是制定资产证券化产品公开发行上市的规则。当前已经针对未来现金流不确定的公司发行建立了一套发行制度，但还应当针对未来现金流稳定的项目资产建立与之相适应的发行制度。比如在沪深交易所设立机构投资者交易板块，专门挂牌不动产证券化产品，要明确具有稳定现金流产品挂牌的条件，要明确发行人、保荐人、担保人中介机构的勤勉尽责义务，明确挂牌交易的REITs产品以及ABS产品信息披露的内容。

二是要在基金法框架下推动公募REITs产品的制度设计。《基金法》已经为公募REITs产品提供制度条件，封闭式基金就是一个非常好的载体，封闭式基金的封闭期要求契合了REITs持有基础资产期限较长的要求。年内90%以上投资收益分配给持有人，满足了持有人的长期持有不驳价差的要求。组合投资还要求分散基础资产的个体风险，严格的信息披露制度可以约束投资运作中的道德风险。

三是积极推动明确REITs相关税收政策。REITs的成功运作依赖于清晰明确避免双重征税的税收制度。《基金法》第八条规定，基金财产投资的相关税收由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣缴义务人按照规定履行代扣代缴义务，已经明确基金产品的税收征税原则，REITs产品比照基金征税也就避免了双重征税。目前正在进行营改增的改革，如何避免基金产品代税交易给持有人带来的不公平，又设计出简单透明的税收征管办法，正是考验行业和税务部门的智慧。

四是推动养老金投资公募REITs，完善资产管理市场的三重架构。从组合投资工具到大类资产配置交给FOF，全面开发满足养老、教育、理财等跨周期需求的投资产品，为长期机构投资者和广大公众提供丰富的投资策略，多元竞争的解决方案。