作者：叶露

我爱我家的A股梦成真，但是是“卖身”给A股上市公司。

2月27日，昆百大A（000560.SZ）在停牌半年后，出了份让市场稍感意外的公告，称拟以61.82亿元收购我爱我家94%的股权，同时拟3.78亿元协议受让我爱我家6%的股权。一旦此次交易完成，我爱我家将成为昆百大的全资子公司，估值65.6亿元。

根据昆百大A公告中披露的有关我爱我家的财务数据显示，截至2016年9月30日，我爱我家归属母公司的净资产为7.27亿元，收购溢价超8倍。

我爱我家在新一轮的洗牌中选择了被并购这条证券化之路，而昔日的竞争对手链家则瞄准IPO，世联行（002285.SZ）甚至早已跻身A股之列，同为中介，我爱我家的路数颇显无奈。

为何选择嫁入A股？

范爷曾说：“我不需要嫁入豪门，我自己就是豪门”，底气十足。

从昆百大A和我爱我家的交易情况来看，或许有点蛇吞象的意味，因为从资产和营收方面，我爱我家均高于昆百大A。截至2015年12月31日，昆百大资产总额为60.96亿，同期我爱我家为61.82亿，在营收方面，差距更为明显，昆百大2015年度收入为13.38亿，而我爱我家营收约为其4倍。

既然身家与营收均占优势，为何我爱我家不开启自己的IPO旅程呢？显然，我爱我家不算豪门，且还有些硬伤。

首先，根据《首次公开发行股票并上市管理办法》，拟在上海主板或深圳中小板上市的企业在财务指标方面有以下几个硬性要求：

上图为中小板上市条件

野马财经发现，我爱我家的第一关就过不了，即最近3个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币3000万元。根据公告显示，我爱我家2014年亏损6718万，无法满足财务条件。

那创业板呢？财务条件倒是轻松越过，可业务偏离，证监会也不好过。

除此之外，我爱我家前期的跑马圈地在规模扩大这一方面确有成效，但扩张的隐患逐渐显现。根据昆百大A公告，从2014年到2016年，我爱我家及其子公司受到高达98次行政处罚。

而IPO要求三年内不存在重大违法违规行为，虽然已有部分主管部门出具证明认定相关处罚不属于重大行政处罚，但真正启动IPO时，谁知道哪个炸弹会被引爆。

从这些角度来讲，我爱我家没考虑IPO也实属无奈。

但值得注意的是，虽然目前昆百大A的公告中提到其实际控制人不会发生变化，也就意味着我爱我家此次并不构成借壳。可一旦我爱我家股东们一致行动人扩大到一定比例，持股超过昆百大A实控人刘勇及其一致行动人，借壳之路也将打开。

我爱我家与链家的估值差距大

不管最后我爱我家出路何如，其估值也在那摆着，65.6亿，或许此后正式的收购报告书还会有所出入，但掀不起多少浪花。

反观链家，2017年1月融创中国斥资26亿占股6.25%，链家估值一路涨至416亿元，远超我爱我家，是什么造就了如此大的估值差异？

业内人士称决定房产中介估值的关键因素有三点：市场份额占有率，盈利能力以及新金融市场。

从链家这些年大肆扩张不难看出，链家十分看重市场占有率。从2015年开始，不到2年的时间，链家扫货似地席卷一二线城市，每到一个城市，便通过各种方式与当地的行业先驱联姻，成都伊诚、深圳中联、广州满堂红、济南孚瑞等大型中介机构都披上了链家的绿头牌。

房产中介对线下的热衷也不是没有原因。易观高级分析师陈涛对野马财经表示，“虽然房产服务特别是房产中介行业都追求O2O的布局，并且配置线上线下的服务平台，但就目前的情况来看，线下服务还是占据整个服务链的绝大部分。因为无论是交易还是租赁，当前整个过程的最终环节还需要在线下实现，链家等中介认识到店面的重要性才不断进行扩张。”

融创中国的公告中显示，链家目前覆盖28个城市，全国的门店约8000家。对比我爱我家2215家门店来讲，网点规模差距立显。仅从北京存量房晚上签约量来看，链家的市场占有率也远高于我爱我家。

上图为北京住建委存量房网上签约统计

再从盈利能力方面来看，我爱我家2014年处于亏损状态，而同期，链家税后净利润为7444.58万元；2015年差距更是明显，我爱我家扭亏为盈，实现1.49亿净利，链家的扩张直接作用于其财务状况，净利润增长近10倍，达到8.08亿元。

融创中国公告

昆百大A公告

从这些数据上不难看出，不管从市场份额还是从收入来讲，后起之秀链家均超过我爱我家。估值悬殊有迹可循。

另外，陈涛告诉野马财经，“在房产交易、房屋租赁过程中有很多的刚性金融需求，但目前还主要是以银行为主的金融机构在提供房产金融服务，他们除了受业务规模利润的机会选择成本和银行业监管等限制以外，还由于没有深耕于房产一线，对于用户真实的需求了解得不够透彻和充分等因素，在产品设计、业务办理流程、办理难度等方面与市场不完全契合，这给房产中介提供了切入机会。”

我爱我家与链家当然不会放过这一巨大市场，均涉足房产金融业务。链家的“首付贷”被叫停后，“家多宝”等理财产品上线，链家理财CEO魏勇曾表示，未来5年金融业务将为链家提供50%的净利润。而我爱我家的“我家贷”提供资金过桥服务，但业务规模不大，主要与银行合作。

知名房地产金融专家荣腾洪曾表示，未来，房产中介的网络空间在于新金融市场拓展，互联网金融空间是规模化中介发展网点的机会，估值溢价能力在于新金融当中。

不过，陈涛提醒道，由于目前没有覆盖面广泛的征信系统，缺少风控系统，且依附于房产服务企业，在房产企业扩大业务规模的时候会有降低风险控制需求的可能性，房地产金融产品风险仍需注意。

简而言之，房产中介行业估值的核心不仅在于业务模式与规模，还有延伸价值，即未来嫁接任何业务都能落地，我爱我家在传统的中介之外，延伸业务特别是金融业务未成为新的增长点。

野马财经发现，不管是我爱我家，还是链家，均在追赶房产经纪证券化的热潮。界面此前的报道中提到链家与B轮投资人的对赌协议包括链家将在5年内（2021年）完成上市目标，否则将回购投资。

只是，不管以哪种方式完成证券化，实现上市路，还是资本实力说话，毕竟不缺钱的也不想成为公众公司受万人敬（jian）仰（du）。