编者按：3月22日下午，在观点地产网举办的“万亿时代的房地产”2017年观点年度论坛上，中国城乡建设经济系主任陈淮做主题演讲。他认为在房地产企业规模集中度越来越高的今天，房地产的产业组织结构也随之改变，给整个行业带来积极影响，但也必须警惕其中的“隐患”。

陈淮（中国社科院研究生院城乡建设经济系主任）：谢谢主持人，谢谢大家。“产业组织结构”和我们今天要讨论的万亿时代，以及刚才TOP100榜的榜单发布有些关系。我们的确进入了一个强者恒强的时代，大的企业若干年来始终在不断地扩张，并且占有的不管是销售额还是销售量的份额都越来越大，企业的集中度有明显提高，这个趋势叫做产业组织结构的变化。

讲个故事，2015年年初的时候，有深圳市房地产业著名的领头人说，房地产业的黄金时代过了，今后恐怕最多是个白银时代。还有一个教授，据说是发改委的顾问，说赶紧把深圳的房子卖得一套不剩。我猜听了他的话的人现在杀他的心都有。当时我就讲过这个故事，80年代末到90年代初，中国的家电业异军突起，那个时候的丈母娘需求，从80年代初、中期的自行车、手表、缝纫机升级为冰箱、彩电、洗衣机，中国的家电业有了长达10余年的辉煌，一直到亚洲金融危机爆发。

在这个过程中，家电业也涌现了一批非常知名的企业，遍布大江南北，北京的雪花冰箱、牡丹电视机，上海双鹿冰箱等等很多品牌。但是从亚洲金融危机之后，到2001年初，人们说家电业的黄金时代过了，黄金时代的时候家电企业的厂长牛得不得了，屁股后面跟着一大堆的等着写条子的人说，我儿子娶媳妇不容易，就差一套家电就把媳妇取到家了。突然家电卖不出去了，2001年中国彩电的生产能力是4000多万台，销售量不到2000多万台，大部分的家电都在降价销售，9大家电企业在南京开会，大家说要约定形成一个价格联盟，谁也不许在成本之下竞争。包括中央主流媒体也一片惊呼，说中国加入世贸组织了，意味着中国的家电企业要全军覆没。的确全军覆没了，曾经在90年代辉煌一时的中国家电企业几乎没有一个活下来的。但是这些企业死光了不等于中国的家电业就全军覆没了，中国在加入世贸组织后的10年，成为世界第一大家电大国。不论是黑家电、白家电、大家电、小家电，我们当之无愧、别无争议的世界产量第一。你说90年代是黄金时代，还是加入世贸组织以后的10年是黄金时代？

这个故事我在2015年初讲的，今天再重述，有一个重要意义。看起来我们并不是说在走下坡路，进入一个下降通道，恐怕我们进入了一个新时期。在后来10年的家电发展中明显出现了一个结构调整，就是组织结构的调整，一批新的龙头企业崛起，成为大江南北、国内国外市场占据主要领军地位的企业。今天我们看到中国家电业的天下，其实也是这些当年涌现出来的，没有政府保护、政府支持发展而形成的组织调整。

大、中、小企业之间的关系就叫做企业组织结构，企业组织结构是企业产业结构的一个组成部分，我们讨论供给侧结构性改革的时候，千万别忘了产业组织结构的问题。今天我们讨论万亿企业，上3000亿的有若干家，上千亿的有十余家，上百亿的又有几十家，其中百亿以上销售额的企业占到了半壁江山，这是一个组织结构的明显变化。这个变化意味着什么呢？

第一，大的龙头企业在这个产业中正在承担着企业健康发展、组织结构不断优化的作用，这些大企业没有一个是简单的规模扩张、简单的扩大再生产，而是在中国的城镇化中各自探索着一个自己的独创之路。比如说万达在很多二三线城市的综合体，很多大企业对城市老旧城区的该在正在发挥着重要的作用，农民工进城引领着新型城镇化的方向，刚才招商蛇口的老板讲他们在湖北蕲春做项目，但是我也想告诉大家，蛇口当年发展，从穷到富是外来人聚集的，你在武汉周边的地方是把当地人从穷到富的改造，这个区别恐怕在我们的新型城镇化探索中，后一条路更为艰难。当然，我们还可以举出很多，比如说华夏幸福基业，环北京城市带发展，他们当时做这个事的时候请我去了多次，我都不看好人家能成功。都是在中国的城市化当中探索者符合人口聚集的城市改造、城市扩张、城市发展之路做出贡献的。

第二，这些大企业都是在技术领先、技术探索，房子是用来给人住的，怎么让人住得舒服，满足人们不断增长的需要，更新的功能、更好的配套。刚才朱会长讲的装配式建筑，在这些方面，我们这些大企业都是领军的，当之无愧的核心地位，他们在过去中国房地产业发展中，应该说功不可没。

第三，这个组织结构的变化，在抗风险能力上显出了房地产企业不断增强。这十余年来这种论坛我参加无数次，每次媒体告诉我们的主题词都是扑朔迷离、怎么突破重围，怎么走出冰点，好像最近的房地产调控政策频繁出台，没人这么说了，为什么没人这么说了？我们没听说哪个大企业面对危机了，说明以大企业为带头的企业抗风险的能力、应对环境变成的能力比起2005年、2008年、2013年大为增强。万亿时代我想有什么值得总结的话，肯定有以上几点。

当然市场也是在变化的，再讲一个故事，80年代初、90年代初中国的乡镇企业如燎原之势，当时乡镇企业的产值、销量都是非常大的。当时邓先生说，这是三分天下有其一，这是异军突起。但是亚洲金融危机爆发的时候，乡镇企业基本死光了。为什么？不知道谁给当时的领导出了个主意，要让乡镇企业离土不离乡，进厂不进城，说农民兄弟搞工业化挺好的，就在你们村里搞，千万别到城里来。这是谁出的主意？恐怕是建设部的人。这些乡镇企业为什么能蓬勃而起呢？因为市场面对的是供不应求的卖方市场，产品的质量再差，它也能销售出去。亚洲金融危机爆发之后，市场仿佛在一夜之间逆转为买方市场。我们痛失了一次乡镇企业发展为中小城镇产业依托的历史机遇，造成今天大城市人口分布不均，房价上涨，跟这个情况相关，同时也给我们一个警示，市场不是总是供不应求的，供不应求到供大于求的转变可能在一夜之间就会发生，到那个时候又是一轮新的优胜劣汰。

上述两个故事供大家参考，这是我们中国自己走过的路，谢谢大家。