最近一段时间，各地房地产调控再次利剑高悬，其中，北京房贷政策尤为严厉——在“3·17认房认贷”政策出台后，3月24日，央行、银监会、北京市住建委、北京住房公积金中心专门针对北京出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称《通知》）。

中央和地方部门联合发布房地产调控政策，这在房地产调控历史上是极为罕见的，其中，关于“假离婚贷款买房”的路径首次被堵死。下面来详细看看此次“3·24北京房贷新政”究竟有多严厉？后续还有哪些城市会跟进调控？

“3·24北京房贷新政”堪称刀刀见血

要了解“3·24北京房贷新政”究竟有多严厉，不妨逐条剖析《通知》的主要内容：

（1）监管部门将严查商业银行房贷政策执行的阳奉阴违行为

 

《通知》指出“北京银监局、人民银行营业管理部将适时会同相关部门对辖区内商业银行房地产信贷调控政策落实情况进行定期检查和不定期抽查，对存在违法违规行为的机构进行严肃问责。”

解读：不可否认，住房按揭贷款始终是商业银行竞相争夺的优质资产。在历次房地产调控过程中，部分商业银行为了自身业绩发展、快速做大资产规模的需要，在执行决策部门房地产调控政策过程中阳奉阴违、执行不严的现象较为普遍，此次北京房贷新政将严查这种行为，将有利于房贷新政得到真正落实与执行。

（2）假离婚享受“处女贷”的现象将基本消失

 

《通知》要求“对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行”。

解读：十余年来，我国的社会学家和婚姻专家在研究中国离婚率变化时，不得不考虑房地产调控政策这一关键变量。通过离婚来享受首套房贷款额度和利率的优惠，成为许多家庭的不二选择和无奈之举。此次北京房贷新政落地后，这类现象将大幅减少，因为新政规定一年内离婚的房贷申请人，将按照二套房政策执行，而绝大多数家庭不会为了一年后申请房贷而提前离婚，期间的交易风险不可预料。

（3）首套房贷认定将严格按照全国贷款记录执行

《通知》指出“对于经查询人民银行个人信用信息基础数据库，已确认购房家庭有商业性住房贷款记录的，可不再查询公积金贷款记录，按照二套房贷政策执行。”

解读：此次北京房贷新政完全实现了商业银行和公积金中心的贷款记录信息共享，虽然公积金贷款记录没有实现全国联网，但商业银行的贷款记录是全国联网，北京房贷新政执行后，此前一些商业银行对于首套贷款资格认定时贷款记录不执行跨区域界定的现象将基本消失。

（4）首付贷购房者将难以获得个人按揭贷款

《通知》要求“各商业银行加强对客户的尽职调查，认真核查购房人首付款资金来源，对使用‘首付贷’等金融产品加杠杆的客户，应拒绝发放贷款。同时，各商业银行应加强消费贷及其他无抵押信用贷款的管理，严禁以消费贷、个人经营性贷款等名义贷出资金用于支付购房首付。”此外，《通知》还指出“各房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷、尾款贷等违法违规金融产品和服务。”

解读：近年来随着互联网金融和房地产中介金融服务的快速发展，各种首付贷、信用贷、消费贷、经营性贷款的资金用于购房首付款的现象频繁发生，商业银行基本不对购房者的首付款来源做审查，对于商业银行提供的信用贷、消费贷也不问去向。然而，购房者资金链一旦断裂，断供违约的风险将大增，放大了商业银行的房贷风险。此次北京房贷新政落地后，购房者将需要提供首付款来源的一系列证明材料，商业银行也将利用央行征信系统严格查询购房者短期内的贷款记录，审慎发放贷款。

（5）购房者的收入证明材料审查将更加严格

《通知》指出“各商业银行要严格落实月供收入比（不超过 50%）等政策要求，强化审核购房人收入证明材料。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。”

解读：此前商业银行关于收入证明材料的要求形同虚设，网上提供虚假收入证明材料交易也十分活跃。同时，一些在校大学生和无固定收入来源的家庭贷款资格认定也较为宽松，收入证明审核把控不严。此次房贷新政落地后，通过虚假收入证明获得房贷的空间将被堵死，对于无固定收入来源的首套房贷款额度和利率优惠也将不复存在。

（6）房贷的贷款额度将越来越低

《通知》要求“各商业银行要加强对房地产真实价值的评估，要提高对房产价值真实客观的判断和评估能力，要依据房屋的合理评估价值进行放贷。商业银行与房地产价格评估机构合作进行评估的，要加强对合作方的约束和考核，避免道德风险。”

解读：在房价上升期，为了争夺住房按揭贷款优质资产，满足购房者贷款额度需求，评估机构应商业银行要求，纷纷提高住房评估价，评估价高于实际交易价的现象时有发生。这种现象将使得房贷的安全边际大幅降低，显著放大房贷资产风险。房贷新政之后，购房者通过做高评估价来获得高贷款额度的难度将越来越大。

后续还有哪些城市会跟进调控？

综合来看，北京房贷新政对当前市场中普遍存在的房贷政策执行乱象进行了严防死守，可谓刀刀见血，北京房贷政策执行也将真正进入“史上最严”阶段，北京房地产市场将进入一个交易速冻期。

从全国来看，北京房贷新政中关于“离婚”条款的影响无疑是最大的，对于其他城市也有很强的示范效应，推向其他城市的可能性不可低估。具体来说，主要有两方面原因：

一方面，房地产市场发展和改善居住条件的本意是为了提高国民的幸福感，但“离婚”却可能使这种幸福感大打折扣，许多社会学家和舆论都认为房地产调控造成的“离婚”飙升现象为“恶政”，实为国民的无奈之举，因此在全国范围内对这一政策漏洞进行纠偏的可能性不低。

另一方面，从房地产调控自身来看，“离婚”成为规避调控政策的主要手段之一，此前也被监管部门所默许，但从2016年四季度以来全国房地产调控政策的层层加码态势来看，决策层此次调控的决心毋庸置疑，因此堵住政策漏洞的动力也较大，特别是在上海、深圳、广州、南京等调控压力较大的城市，后续跟进出台与北京房贷新政相似政策的可能性较大。

来源：苏宁财富资讯；作者：黄志龙  苏宁金融研究院宏观经济中心主任