龙湖地产(0960.HK，下称“龙湖”)上海公司正在经历一次剧烈的人事洗牌。位于虹桥区域的上海办公室里，弥漫着一股严肃的气氛，谁都不知道下一个离职的是不是自己。

去年底的一纸调令开启了这场人事大变动的序幕：龙湖董事长吴亚军将时任上海龙湖总经理张泽林调往深圳公司出任总经理，沈阳龙湖总经理温介邦来到上海接任张泽林一职。

作为房企必争的城市上海，很多房企都会派驻大量人力物力进行市场拓展。从龙湖2016年年报看，整个龙湖2016年合同销售额881.4亿，上海龙湖销售额占集团销售额约8.8%。

来自克而瑞数据显示，龙湖2016年权益销售金额在所有房企中排名12位，上海龙湖2016年权益销售金额在上海排名18位。到了2017年第一季度，上海龙湖权益销售额7.3亿，在上海排名32位。整个龙湖权益销售额335亿，排名第八位。

高管洗牌

第一财经记者注意到，随着总经理的变动，上海龙湖包括商运部、物业部、投资发展部、营销部的负责人相继主动或被动离职。

其中，上海龙湖商业总经理金伟、上海龙湖物业负责人施薇、上海龙湖投资发展部负责人翟贵君、上海龙湖营销部负责人钟嘉等都在近期离职龙湖。钟嘉同时带走了一批龙湖营销条线业务骨干，集体加入禹洲地产。

接任钟嘉的营销负责人是卢兰，为1989年出生的“绽放”生。“绽放”是龙湖地产为选拔、培养具备龙湖气质的营销高级管理人才而打造的应届生甄选发展计划。

“总经理更换导致中高层震动是正常的，上海龙湖这次震动有点厉害，‘空降兵’实现软着陆的一个途径就是换自己的团队。”一位业内资深人士告诉记者。

现任上海龙湖总经理温介邦是何人?据一位熟知内情的人士称，温介邦来自龙湖仕官生培养体系，主导了这次上海的人事强震。他对上海龙湖现有的架构进行了较大的调整，并开始搭建新的团队。投资和营销是房企持续发展的两个核心部门。

有上海龙湖离职员工这样评价由温介邦主导的政变，认为手段极其强硬。“对于不喜欢的人，一个都没放过。”

对于人事的剧烈变动，上海龙湖方面则向记者回应，部分高层离职属于个人行为，并非由于上述事件引起。

第一财经记者多方采访获悉，过去一年，上海龙湖一直人事变动频繁，包括财务部、造价采购部、研发部等部门的负责人都在过去一年相继离职。

 

业务受阻

大洗牌的背后，是上海龙湖多年来的发展不力。

根据龙湖2016年年报，2016年上海龙湖销售额77.15亿，并未达到集团的百亿指标。同时，销售额落后北京、重庆、杭州三个城市公司，排名第四。

项目过少制约了上海龙湖的销售规模。从上海龙湖披露的资料看，今年上海一共8个项目有销售计划，目标销售额100亿。其中，仅龙湖天璞一个项目，销售目标就占到80亿。

目前，龙湖天璞尚未拿到预售证。此前，上海龙湖预期该项目可以卖到8万/平方米，按现在有关部门严格的限售条件，龙湖天璞的预售价格估计只能批到约6万/平方米。

如果寄希望于限售令的放松而将推盘时间押后，龙湖天璞又能否在今年内有足够的时间完成80亿的销售目标?至少从两会透露出的信息看，今年上半年之前，政策放松已几无可能。

克而瑞数据显示，2017年第一季度上海龙湖权益销售金额7.3亿，排名32位。销售不利的同时，上海龙湖的土地拓展同样吃力。从龙湖的2016年年报看，龙湖在上海共计拿地3块，其中两块都是合作拿地。

拿不到地是上海龙湖一直头疼的问题，在此前上海成交的多个土地中，龙湖都曾志在必得，最终都铩羽而归。

2015年7月，上海闸北区上海火车站北广场一地块被金融街以88.15亿人民币拍下，龙湖&葛洲坝联合体就曾坚持到最后一刻，因为授权价格的限制，只能忍痛割爱。

2016年7月，上海浦东浦东祝桥G-10纯住宅地块进行公开拍卖，最终金地以88亿元拿下。龙湖也举牌到后半场，最终放弃。

在龙湖，城市公司拿地均需集团拍板决定，不断升高的拿地成本与集团“投资委员会”抓成本管控的精神相违背，直接影响了上海龙湖的拿地节奏。

按照上海龙湖今年的推盘计划，除龙湖天璞外，去年拿到的马桥和颛桥地块都计划在年底推出，已经在售的虹桥天街和北城天街都已经进入销售多时，其余在售项目都是已经销售数年的尾盘。对新任的“铁血”掌门而言，如何快速地获取土地，增加土地储备，已成为上海龙湖的重大命题。