经历两波政策的洗礼后，广州楼市在最严调控政策出台一个月后，市场成交量已开始明显降温。

过去的4月份，调控政策效应初现，广州楼市的一手住宅成交量下跌近五成，创下近一年来最大跌幅。据阳光家缘数据显示，广州4月份住宅新房成交7984套，环比新政出台的3月减少46.4%，几近腰斩。但这一成交量放在近四年同期来看，依然位于高位，仅次于2016年的最高峰。

广州全市11区的成交量在4月份均呈下降，外围均价较低的番禺、黄埔、南沙、增城等区域也明显减少。特别是作为广州成交大户的增城区，新政后网签量减少了约六成。

受网签滞后的影响，4月份的新房住宅网签其实还有不少是3月份甚至更久之前的成交，这意味着新政对市场的实际成交量影响更大。

成交量降温的趋势还在延续，作为广州楼市传统的节点和小高潮，刚刚过去的五一小长假三天的住宅新房成交也有大幅下滑。数据显示，这三天的成交量为991套，相比2016年同期下降了25.3%。

在最敏感的成交均价方面，4月份的网签数据显示为16332元/平方米，相比3月份的16273元/平方米仅微涨0.36%，政府调控稳定房价的初衷似乎看到了成效。

不过网签均价并不能反应市场的真实成交价格。自新政出台之后，广州很多在售楼盘的售价在申请预售证时，都受到严格的控制，政府限价导致实际过程中产生了“双合同”情况。

在具体的交易过程中，一些实际售价高于预售价的楼盘，超出预售总价的部分，往往变成了买家额外增加的首付，并且这部分都需要自付，难以获得银行贷款，增加了购房者实际买房的难度。

相比新房市场，二手房由于不受限价影响，因此也不存在“双合同”，但市场成交量依然受到了新政影。阳光家缘网数据显示，4月份广州经中介成交的二手住宅网签为9152套，而3月份截至30日的网签量为14079套，环比减少了35%，但成交均价仍然环比增长2.3%，约为19412元/平方米。

合富辉煌旗下一位二手房高级分析师称，4月份广州市区看房量普遍减少了三至五成，尤其是大户型的买家。目前市场上不仅客源少，房源也减少了，不少卖家心态开始转变，都明确表示短期内不会出售，观望情绪明显加重。

随着二手房市场的客源与房源双双下降，短期内二手房成交量仍然会呈下降趋势，但降价的可能性依然不高。

广州新政出台后影响最大的还是公寓市场，特备是在北京和上海严厉处理“类住宅”的背景下。目前受到政策严厉调控的公寓市场，广州市场4月份已经呈现出价量齐跌的态势。

据合富辉煌统计显示，4月广州的公寓成交面积为12.2万平方米，环比3月份27.9万平方米大幅度下降56.2%，成交均价也环比下降21%至18383元/平方米。

在量价齐跌之际，广州公寓市场的新增供应量也在减少。据广州中原研究发展部数据显示，4月份共9个一手公寓项目获批，共计新增供应4747套，24.09万平方米，环比下跌24%。但在4月，却没有一手公寓项目公开推售，五一期间也无公寓盘有推新动作。

商办公寓市场的遇冷，直接影响了开发商对竞买商服用地的态度。4月28日，广州出让的四宗商业用地全部以低价成交，而当天出让的两宗住宅用地却依然呈现出火热，由万科以36亿元并自持大部分面积竞得。

对于公寓市场后市表现，方圆地产首席市场分析师邓浩志已经不看好。他表示，目前广州商业物业库存量大，政策上又禁止公寓卖给个人，同时规定了两年的转让年限，预计未来公寓市场将持续量价齐跌的态势。

当然，新政出台一个月后市场整体的成交量下滑也在预料之中。由于当前市场观望情绪浓厚，政策调控又限制了供应端的推货量，供需两端同时缩减，成交必然会下滑。

但需要注意的是，广州楼市目前的库存量依然较低，2016年的土地供应仅完成六成，造成后市供应量不足，但开发商对住宅市场相对乐观，预计未来降价空间不大。

据广州中原数据显示，4月份广州一手住宅新批预售10236套，接近110.76万平方米，在近一年中仅少于去年供应最多的11月份。这表明，不少开发商仍有推货意愿，大有备足货迎接5月的态势，他们也仍然看好广州楼市有足够的客群来支撑这个市场的平稳。