无论是上市公司还是创业公司，想从别人口袋里拿钱，终究不是一件容易事。

5月17日，房地产综合服务商世联行（002285.SZ）发布公告称，从去年下半年酝酿的20亿元定向增发计划终止，公司将向证监会申请撤回申请文件。

作为一家市值约155亿元的上市公司，世联行这一定增计划颇具“野心”，他们原本计划向不超过10名的证券投资基金、证券公司、信托投资公司、保险机构投资者等对象募集20亿元，加上自有资金近5000万元，投向一二线城市建设13万间长租公寓。

世联行旗下集中式长租公寓品牌“红璞”开业运营仅5000间，签约房间数量超过20000间。据中国饭店协会公寓委员会统计，目前全国公寓间数已超100万间，预计到2020年将超过1000万间。世联行的定增计划，意在集结大规模资金快速投资，在这个快速发展领域里站稳脚跟。

公告表示，此次定增计划终止原因是“再融资政策法规、资本市场环境、融资时机等因素发生了诸多变化”。除此之外，世联行董事长陈劲松向界面新闻透露，证监会需要公司提交计划中13万间公寓的租赁合同，这也是其中一个阻碍因素。

陈劲松认为，13万间公寓的拓展是一个中长期安排，不可能在这个时候把所有合同签下来，这样的要求与行业实际发展情况不相匹配。他表示，对于这样一个事关民生的行业里，目前并没有看到融资支持政策的倾斜。

受制于监管规则，世联行定增计划受挫，不过作为上市公司，世联行还有其他例如公司债、中期票据等融资渠道，但作为长租公寓行业创业公司，融资困境更加明显。

长租公寓由传统“二房东”生意通过产品改造、互联网化运营转型而来，房价高涨背景下，这个原本市场份额极其分散的行业被看中，2012年魔方公寓获美国华平投资集团投资，彼时魔方在南京仅有约1000间公寓；2014年，发源广州的YOU+国际青年社区以“雷军投资1亿元”“社群”“创业”等标签全面搅热行业。

YOU+创始人刘洋透露，目前中国前Top50的房地产开发商中至少有30家进入公寓领域，除了自有资金之外，他们也在寻求外部融资进行合作。此外，中国还有将近1000个长租公寓品牌，这群人中将近一半拿到了融资。

目前，这些拿到“天使轮”“A轮”的长租公寓品牌已经开始遇到再融资困境，一方面由于行业前期投入大、回报周期长，使得整体估值偏低，股权融资成本极高，投资机构往往在两三轮投资之后就成为了公司大股东，比如华平投资与魔方公寓，投资者退出方式不足。

另一方面，A轮之后融资难度继续增加，大部分投资机构趋于谨慎理性态度，大部分只愿意以“股权+债权”的方式投资，并在业绩对赌、股权质押、创始人担保方面提出具体要求。

深圳长租公寓品牌Warm+创始人刘智认为，这样的局面跟长租公寓行业属性有关，跟科技行业轻资产、后期裂变增长不同，长租公寓投资一间房要多少钱、目标间数要多少钱都算得出来，但回报却是后续多年的“细水长流”。因此，创业团队既要让投资机构看到行业前景，又要证明团队的运营能力。

国内公寓创业者联盟“房东东”创始人全雳认为，投资机构投资长租公寓，更关心的是投资回报率（IRR），而从行业不到10%平均利润率，显然很难吸引到财务投资人，行业内更多是产业投资者或者战略投资者，意在产业链上下游形成互补优势。

目前，长租公寓估值主要有几个考量要素，一是管理房屋规模数量，二是租客数量，三是租约生产的现金流，四是租约年限现金流折现，五是运营效率体现。与两年前相比，机构投资更趋理性，过去投赛道（行业），现在就是看赛手（创业者）。

在融资困境驱使下，各长租公寓品牌发展路径开始分化。以YOU+为代表的注重对运营能力的提炼，偏向于轻资产运营；以自如、世联行为代表的存量资产介入，试图链接运营与交易环节；以地产商为代表的产业链延伸；以酒店行业为代表的品牌与运营能力嫁接。

但终究长租公寓是重资产属性，例如互联网行业发展100万个用户是轻而易举，但长租公寓却需要100万间房，以最低2万元每间房的成本测算，前期投入高达200亿元。因此无论是以哪种方式，如果要追求适度规模，必要寻求规模资金支持。

在产业资本支持以及股权融资之外，伴随着长租公寓行业爆发的租房配套金融行业，在过去两年时间里热闹无比，但随着行业纵深发展，众筹、租房分期、互联网金融、小额贷款等金融手段已被证实是“杯水车薪”或“饮鸩止渴”。

全雳告诉界面新闻，如果长租公寓创业公司没有标准或规范发展，那么融资都是“饮鸩止渴”。无论是资产抵押债券（ABS），还是其他融资创新模式，行业不解决实际盈利，再多融资也是只是短线救急而已。他认为现在不少公司金融杠杆非常危险，估计年底会有2-3家公寓创业公司“爆仓”。

刘洋则认为，年初魔方公寓进行的3.5亿元ABS融资是行业目前“没有办法的办法”，是在房地产信托投资基金（REITs）推出之前的较好选择。他透露，YOU+目前也准备拿出十多个项目出来进行ABS融资，并且在与不动产基金谈判，进行“基金持有、YOU+运营”的方案尝试。

相比较于酒店、地产行业，长租公寓行业是比较初级的行业，主要表现在管理体系、人才培养、标准化服务、供应链上。但战略性机构依然看好，更多房地产开发商也会继续进入。

全雳透露，2017年长租公寓股权投资会超过100亿元，“长租公寓并不是个赚钱的行业，但目前也没有更好的选择。”

拿到钱之后，面临着规模扩张、产品锻造、品牌提升、运营体系搭建、人才培养、行业竞争等事务。

更最重要的是，在下一轮融资到位之前，要保有现金流维持团队快速学习进化，“在行业做大之后，竞争对手没剩下几个，我还在场就够了。”刘智称。