七月流火，房企昔日粮仓“长三角”，在经历了一轮火爆后，悄然生变。

从南京地铁10号线临江站1号口出来，阳光猛烈，行人稀少，荒地上的野草长到一人多高，一条马路之隔的润江城，最近陷入了一场调价风波中。

这是一次因政府严格限价、严格落实公平摇号而引发的“被动调价”。去年4月，南京出台限价令，按热门区域划分楼盘所在价格区间，去年下半年开始严控。今年的要求是各楼盘均价要维持去年水平。

2013年以来，正荣快速布局上海、南京、苏州等长三角城市，近两年南京楼市的火爆以及江北新区的批复，曾给它们带来意外的“增收”，去年以上海和南京为主的长三角城市给这家企业贡献了超1/3的业绩。

然而从去年至今，南京楼市经历了五轮调控，严厉的“四限”政策、拿地成本的飙升，让重仓南京的房企经历着一波波的阵痛。

润江城是正荣进入南京市场后的第一个项目，2014年时均价为15000元-17000元/平方米，2015年江北新区获批复后，2016年最高单价超越39000元/平方米，销售行情一直向好，去年10月26日开盘的9号楼，没几个月就卖完了。

今年6月28日，润江城最后一批新房10号、11号楼领到销售许可，均价29875元/平方米，具体价格一公布，立刻引起一部分老业主的不满——新开盘两栋楼整体均价水平仅与去年开盘的8号、9号楼相当，而且一些同样层高、面积的户型，总价降了数十万元。

一部分在高位入手的购房者，除了到售楼处进行抗议，也把投诉电话打到南京浦口区物价局，得到的官方解释是——开发商并没有违反定价政策。

“这是特殊时期产生的特殊矛盾。”浦口区物价局人士对界面新闻记者说。“（因为限价政策）它的价格才不能涨，均价必须和去年持平，而且市政府最新发文要求一房一价要‘合理差价’，因此润江城今年推的两栋楼，户与户之间差价缩小了。润江城去年和今年都没有违反我们物价方面的调控政策。”

限价令下的新盘，被买房者称为是“拥有限价红利的房子”，去年几乎所有的新盘都“一房难求”。

“不管是刚需客还是投资客，都抱着买到限价新房就相当于赚了几十万的心态，去年下半年最疯狂的时候，一个房号可以卖到几十万元。均价一万多的小户型，一个房号也值五六万元。”一家大型房企内部人士告诉记者。

新盘畅销不仅仅因为买方对南京楼市仍抱有看多预期，还有一个更为直接的因素刺激着他们的神经——一二手房价严重倒挂。比如南京河西南区域，新房价格被严格控制在35000元/平方米以内，而二手房挂牌均价达到了44000元/平方米，价格差达到9000-10000元/平方米。

今年实行了更为严格的限价政策，润江城不是唯一一个调价的楼盘。电建洺悦府6月加推的260套房均价为22390元/平方米，比去年降了近500元/平方米；融侨悦城6月均价为22780元/平方米，对比去年10月开盘时的均价降了1000元/平方米。

但全面“一房难求”的情形，到今年已经难以重现了。为了抑制过热的楼市，去年9月25日至今，南京的调控政策进行了五轮升级。今年5月13日“宁十条”出台，规定新购住房在取得不动产权证后三年内不得转让，不少楼盘因购房人数不及房源套数，不再采取公证摇号的方式开盘。楼盘去化呈现分化态势。

部分刚需盘、低价盘或位置优势显著的楼盘，依然供不应求。比如位于江北新区的润江城，目前新房均价比同小区二手房均价低了约3000元/平方米，7月5日加推10号、11号楼284套房，依然是公开摇号排序购房，403组报名者的中签率为70%。同期开盘的弘时禹洲时光印象，摇号中签率仅20%。

也有行情转冷的楼盘，比如苏宁某楼盘6月30日推出407套精装房，不需要公证摇号，一周后去化率仅18%。

限价跑量，有房企人士认为，这种情况目前看来并不是很糟，“换个角度想，如果没限价，还能卖得这么好吗？”

“我们现在不会捂盘，都是按照限价来申请销许，得赶紧把资金回笼了。”另一家开发商告诉界面新闻记者。

真正让房企担忧的是未来。调控的严厉程度在南京前所未有，开发商一边面对着热点区域严格限价、高价盘无法入市的现状，另一方面又面临着越来越高的土地成本。

“这两年拍的地王要逐渐入市了，但是我们不知道限价会持续到什么时候。”一房企人士说。

2015年开始，南京土地出让价飙升，当年共诞生了20个区域地王；2016年，南京土拍持续火爆，多个热门板块出现楼面价高于房价的情况。在南京严禁囤地和捂盘惜售的政策下，高地价项目一旦入市，会尴尬地面临区域限价的“天花板”。

比如上海建工和南京奥和联合在去年初拿下的河西中部地块，楼面价达42561元/平方米，去年5月，葛洲坝又刷新河西南部地王楼面价至45213元/平方米，而目前河西中部的一手楼价仍被限制在45000元/平方米。

去年下半年开始，南京的土拍政策规定竞拍价达到最高限价后，需摇号决定买家，并且未来要现房销售。而今年5月的“宁十条”则进一步提高土地市场准入门槛，提高竞买人住宅、商住用地竞买保证金比例；此外改变摇号方式，当地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为竞争保障性住房面积，所建保障性住房无偿移交政府。

在刚刚过去的7月两场土拍中，虽然没有诞生新的地王，但因首次按照“宁十条”要求竞建保障房，拿地成本依然高企，部分地块实际成本逼近去年的地王价格。

“在需要资金回笼的情况下，会出现开发商亏本卖房的现象，南京楼市已经陷入胶着。我们现在拿地很谨慎，但又必须积极地参与拍地。”一位房企营销总监告诉界面新闻记者。

2013年以来，部分房企快速进驻上海、南京、苏州等长三角城市，2016年，以上海和南京为主的长三角城市为这些房企贡献了超1/3的业绩。但在严厉的调控下，长三角市场已经历巨变。“今年房企在南京真的不好做了，跟前两年完全没法比。”一名房企人士称。

也有开发商认为，南京市场具有坚挺的供需关系，仍然可以抱有期待。据南京网上房地产数据，目前南京可售住宅套数为24728套，而今年6月南京全市新房成交套数6135套，这样算来南京一手住宅库存仅有4个月。

然而供需关系可能在悄然改变，首先反映在二手房市场——多名中介告诉界面新闻记者，二手房有价无市，“宁十条”后，看房人迅速减少，价格高企是因为部分投资客并不急于卖房，仍在抬高房价，但毫无疑问调控政策在二手房市场已率先产生预期效果。投资客也在从新房市场撤离。一名炒房者向界面新闻记者透露，他的朋友去年靠在南京规避政策炒房挣了1500万元，但到了今年那些方法都行不通了。

刚刚在南京拍下一块地的某央企人士对界面新闻记者说：“未来在南京的发展，见仁见智，如果地价过高，又碰上限价政策不松口，那可能会有一波房企倒在这里。”

火爆行情过后，那些重仓南京、拍下高价地块的房企，正走向极其不确定的未来。