文/张凯旋

 

当龙湖在半年时间内完成近千亿销售额时，一向强调稳健的它也默默地将“稳健提速”放上了业绩会现场的PPT上。

8月16日，龙湖于香港召开2017年中期业绩发布会，董事长吴亚军、首席执行官邵明晓、首席财务官赵轶出席现场。

鉴于前七个月已完成了1030亿元的销售额，龙湖距离原定的目标1100亿元只有一步之遥，上调全年目标似乎是水到渠成的事情。在发布会上，赵轶便正式宣布上调销售目标36%至1500亿元。

其实，在房地产行业规模当道的情况下，龙湖前几年的销售增速一直处于比较平稳的状态。从2011年的382.7亿元，到2015年的545.4亿，龙湖这几年间的增长速度维持在10%左右。2016年，龙湖的业绩跃升61.6%至881.4亿，而新目标1500亿元，意味着龙湖今年将继续这种高速增长的趋势，增长超过70%，比去年的增幅还要大。

一向强调稳健的龙湖似乎在“加速超车”。

龙湖“提速”

对于今年销售超乎预期的情况，龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓表示，龙湖自去年三四季度便已经在铺排今年整个供货的节奏，由于预判今年市场的情况可能“前高后低”，便计划把七、八、九月份的大部分货量提到上半年供应，这也导致龙湖整个上半年的销售和回款情况都比较高。

在上调目标的同时，龙湖将新增可售资源约550亿元，使全年提供的货值达2240亿元，下半年可售资源1300亿元，预计全年去化率约67%。

邵明晓亦透露，龙湖并不会认为下半年将持续上半年的增长速度。而龙湖对于规模的态度，还是坚持利润的增长，即每年要有15%到20%的增幅。

赵轶称：“这两年可能会更进取一点，争取利润达到20%的增长。”

管理层亦表示，虽然大家比较期待龙湖提出一个2000亿或者更高的目标，但是龙湖目前有两个方面的担心，一是市场高歌猛进的态势在发生变化，下半年市场可能会承压；二是目前龙湖一些货量的价格达不到预期，不一定推得出来。

其实，龙湖令市场惊异的亦不只是业绩，还有它在“抢购”土地上的节奏。上半年龙湖共获取了1075万平方米的土地，其中权益面积646万平方米，权益土地额为383亿元。新增土地规模与土地金也是龙湖中期业绩报告中又一个将逼近去年全年的数据。

观点地产新媒体了解到，2016年龙湖的拿地面积为1255万平方米，权益额744万平方米，权益土地金494.5亿元。而截至今年年中，龙湖的土地储备合计5002万平方米，权益面积为 3711 万平方米。

龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓表示，公司拿地是从现金流的角度来考虑的。因为上半年销售超过900亿，销售回款与现金流状况都比较好。至于下半年拿地节奏是否一如上半年，龙湖将根据资产负债表的情况来做计划。

此外，据赵轶介绍，在上半年新增的40宗土地中，有14宗为收购所得。不过，邵明晓表示，龙湖会继续关注并购的机会，但是不会为了并购而并购；龙湖还是坚持以公开市场拿地为主，因为地块会比较干净，而且龙湖在拿地方面一直坚持25%-30%的毛利率，不会过于激进。

5月16日，龙湖曾与合景以72.3亿元联合竞得了香港启德一宗宅地，楼面呎价约为1.26万港元。据邵明晓介绍，龙湖此前在香港拿地主要是看到粤港澳大湾区的机会，但是香港对于龙湖是个新市场，所以并不打算重仓。

营收与融资

值得注意的是，在今年销售增长超一倍的情况下，龙湖也宣布将首度进行中期派息。龙湖执行董事兼董事长吴亚军表示，龙湖接下来将继续实行中期派息的策略，而且派息率将维持在目前的水平，原则上不会下调。

虽然这两年龙湖的销售增幅比较大，上半年更是录得了140%的销售增幅，但相比之下，龙湖的营收数据增长较为保守。

中报显示，龙湖营业额比上年同期增长1.2%至185.9亿元，其中物业投资业务租金收入比上年同期增长28.8%至11.4 亿元；物业发展业务营业额为165.9亿元，较上年同期微降1.9%。，物业交付建筑面积为仅为141万平方米 。

对此，赵轶解释称，上半年结转收入增速不大的原因只是竣工节奏的问题。2017年龙湖预计全年竣工750万平方米，上半年只竣工了205万平方米。

目前龙湖已售出但未结转的金额是1459亿元，面积为922万平方米，大约会有40%在今年实现结转。加上上半年的100多亿，基本上龙湖全年的竣工增幅超过15%甚至20%。赵轶称，未来龙湖的营收情况大致也将呈现这样的趋势，即上半年营收少一点，下半年会恢复强劲的增长。

值得注意的是，龙湖上半年毛利率达到了36.5%，而去年同期为27.9%。对此，管理层回应称，今年上半年因为样本量比较少，高毛利的项目已经结转导致毛利率较高，今年全年还是会回到30%左右的水平。

对于下半年的融资安排方面，赵轶在业绩会上介绍，龙湖此前已申请了80亿元的熊猫债，7月份已发了20亿元，接下来将选择好窗口期来发债。而且，如果下半年还有美元债机会的话，龙湖也会申请新的额度。

据悉，明年初龙湖将有两笔共计20亿美元的债务会到期，成本都在6.75%，因此接下来龙湖将通过置换债务拉长债务周期，降低融资成本。

赵轶称，龙湖与国内的四大行都是前5名的战略合作伙伴，此前两个月的贷款还能在基准利率下浮5%的水平。据称，龙湖目前约有700亿的银行授信，已使用额度是200多亿。

至于股权融资，虽然目前龙湖的股价增幅较大，但吴亚军表示，目前龙湖没有做股权融资的计划，低成本的债券是足够的，没有股权融资需求。

创新与周期

与销售节奏同步，龙湖称，伴随销售回款的大幅增长及商业团队日趋成熟的运营能力，集团在商业地产纬度的投资亦适当提速。据悉，上半年龙湖在重庆、杭州、南京、苏州、天津等地补充了8个天街项目。

截至2017年，龙湖将有26个天街开业，2018年至2020年再分别开业2个、8个及5个，实现到2020年共41个天街的规模。

此外，作为龙湖刚启动不久的创新业务，冠寓经过试水后，目前已然晋升至“主航道业务”的地位，并已完成了组织化、平台化。

据透露，截止7月，冠寓已进入7个城市，运营了10个项目。今年内将合计新增超过1.5万间，未来陆续入驻16座城市，到2020年公寓租金收入超过20亿 元。

另悉，冠寓起步阶段将以轻资产模式为主，会租赁其他的物业；中长期看，龙湖会逐步轻重资产并举，最终资产轻重比2:8。

管理层表示，再加上政府的支持，未来龙湖会加大力度扶持冠寓，并且坚定地要将长租公寓在一线城市有条件地布局。龙湖将把商业和长租公寓这两个业务继续做深，到2020年，龙湖有望在这一方面拥有约80亿的产值，进而提高抗风险能力。

吴亚军表示，在行业大周期里头一定有小波动，龙湖早年间是扛着周期，随着下一步在投资物业上奠定基础后，龙湖不敢说逆周期，但可适时利用周期，跟周期共舞，吃到周期红利。

“因为我们有大量的优质资产在手里，融资的成本偏低，账期很长，不管是做新房的销售扩张或者并购都是游刃有余的。龙湖在资源上、能力上做了非常强劲的准备，所以才可以在这个时点上提出稳健中加速。”

以下为龙湖地产有限公司发布公告2017年中期业绩发布会现场问答整理实录：

关于市场

现场提问：管理层曾表达对明年内地房市谨慎乐观，行业周期到明年可能开始变化。请问这个观点是不是没改变，公司是否做准备，今年销售额提升这么高，明年是否有很大下滑？

邵明晓：按过去几年看，基本每三年一个周期，跟调控有关系。不过，当前调控方式跟过去最大不同在于因城施策，同时也可明显看到，房地产调控是在平衡中进行，主要看经济增长速度，包括新旧动能转换。

同时，我们也高度关注长效机制，现在已出现端倪，比如北京出现共有产权，降低很多人进入大城市的买房门槛。第二，租售同权在很多城市也已开始，租房可作为落户城市的条件。再就是房产税也在紧锣密鼓铺排中。面向未来，整个市场房价像去年这种涨幅，肯定不会再有。

综合上面几个因素，我们判断明年房地产市场比较平稳，在这当中，我们更关注微观，关注城市之间的轮动分化，比如当前一线城市和领先二线城市，房价很高，但一些普通二线城市会有机会。

吴亚军：我们对房地产行业依然充满信心。在人类的历史上从来没有出现过，像现在这样一个工业化、现代化和城市化的进程，这是时代的一个大机遇。这个大机遇现在并没有完成，尤其是城市化伴随的人口在中国版图上重新分布，会给房地产带来新一轮的发展动能，龙湖已经为这个机会做好准备。因此，房地产行业从近期来讲，是看供求、看货币，但是中期要看城市的产业结构，长期是看人口迁徙，包括人口的流入流出和素质结构，能否匹配消费升级和新旧动能的转换，产生新的全球产业竞争力。

从中长期来讲，我们对这个行业充满信心，要抓住时代的机遇，但是从短期来讲，需要小心操作，因为行业还是会呈现出周期性和政策性，当遇到政策调整的时候，一家企业从微观上来讲要“小心驾驶”。

现场提问：能不能具体的讲一下“新旧动能转换”是什么意思，跟龙湖的布局有怎样的关系？

邵明晓：“新旧动能转换”政府已全力推动，过去中国经济的增长高度依赖于基建、投资和出口，近几年中国通过产业升级和城市化进程对城市群进行重新布局，实现拉动内需，刺激消费。在此过程中，房地产起了十分重要的作用，一方面解决了居民居住的需求，另一方面也带动了上下游行业的发展。

房地产企业的机会在哪里？中国已经开始布局“十纵十横”的高铁网和城市内部网格化的地铁网，我们关注到了一些大城市，轨道交通的总里程都规划在500公里以上，甚至有个别城市达到了700公里。这些带来什么呢？未来会出现大量空间上、交通上的节点，由此很多新的产业布局就会实现。

现在很多城市的进入门槛在降低，一些城市已经开始出台政策，吸引年轻高素质人群。未来14亿的人口中，大约有10亿的城市人口会重新流动，更快地向城市集聚。对龙湖来讲，我们现在已经具备比较全面的能力，包括住宅开发、商业运营、长租公寓上的能力，还有TOD项目的建设和运营能力。龙湖很多天街都是地铁上盖，不久前我们在重庆拿下的沙坪坝项目则是高铁和地铁“双铁”上盖。我们会根据这些新形势做铺排，相信未来还是有很大的机会。

现场提问：现在内地周期是处在一个怎样的阶段？龙湖下半年铺货，会集中在哪些地方？对利润率会有什么样的影响？

邵明晓：今年上半年我们看到市场依然非常火爆，背后的原因在于，过去的两年去库存的效果非常好，我们看到一线和二线城市库存的量，都是不足10个月的，而像2014年，大概是在16个月左右。这些大城市的需求很旺盛，供给却没有那么多，所以导致市场在上半年依然非常火。

但是我们也关注到，很多城市开始通过行政手段实施调控。其次，货币政策，包括未来的长效机制，还是希望房地产平稳，这是我们对整个周期的判断。今年下半年，有一些城市可能慢慢地往下走，从龙湖的节奏来讲，大量的货前置到上半年供出，所以上半年我们的销售非常强劲。从现在看，一些热点城市的市场热度依然比较高，包括土地市场的热度比较火爆，。相对来讲，龙湖在环渤海、长三角、华南和西部的布局供货相对比较均衡，我们会根据市场情况加快去化。

关于投资

现场提问：年初管理层曾提过，因为去年拿地比较多，今年会减缓拿地节奏。但上半年拿地超过千万平。龙湖是不是有点逆周期拿地的倾向？接下来是不是也是这个思路？

邵明晓：上半年我们拿地总权益面积646万平方米，销售额926亿，回款表现也比较好。主要的原因在于去年下半年，我们已预判到今年市场状况将是前高后低，所以对今年供货节奏做了相应调整，把三季度的供货都提前到了上半年。因此，整个上半年的销售非常好，恰好又赶上在我们的目标城市有合适的土地供应，所以就买下了。后面拿地节奏，我们会根据回款和整个资产负债表的情况来进行决策，我们的净负债率将控制在60%以下。

现场提问：怎么看待当下的土地市场？公司会不会去考虑拿自持的地，主要集中在哪些区域？龙湖的货比较集中在限价的一二线的城市，对毛利率有何影响？

邵明晓：龙湖一直聚焦一线和二线核心城市，择机进入到大都市圈的一些周边城市，这个策略没有变。今年上半年，我们回款、销售情况都非常好，所以抓住了一些机会，在目标城市做一些布局。从下半年来看，我们要根据市场情况相机而动。我们过去3年拿地的价格还是不错的，2016年买了770万方土地（权益口径）2015年是买了320万方土地（权益口径）。这些地，都满足了我们的25%到30%毛利这样目标。面向未来，我们还是会按照这个标准，来铺排我们的土地指标。

关于财务

现场提问：今年龙湖第一次派发中期股息，这个政策会不会一直持续，全年派息计划是怎样的？

吴亚军：关于派息率，我们会考虑长期的现金流和收入状况。一旦确定了派息率及派息政策，我们会相对稳定，不会轻易下调，除非遇到特殊情况。今年中期派息后，今后会在上半年、下半年分别做派息。

赵轶：过去连续三年，龙湖每年提升分红比率5个百分点，2016年派息率达到35%，现在还没有确定会不会提升，但至少不会降，我们会在2017年全年业绩发布的时候确认，而且如果整个行业比较健康的话，有机会进一步往上提。

现场提问：今年下半年龙湖融资计划是怎么样的？

赵轶：下半年龙湖有一些融资计划，比如现在手里80亿元熊猫中期票据额度，在7月份成功发行20亿元，我们下半年可以有选择的在合适窗口发行剩下的60亿元。如果下半年还有美元债机会，我们可能会再申请额度。

明年一月份，龙湖有一笔10年期的美元债可以赎回；明年四五月份，龙湖会有20亿人民币点心债到期，这两笔债的成本都在6.75%。相信彼时，龙湖会进一步拉长账期。未来，龙湖会维持温和杠杆政策。全年净负债率控制在60%以下，整个发展基于健康的业务支撑。

现场提问：7月龙湖发行熊猫中期票据，起初文件显示五年期和三年期票据都是10个亿，最后我们看到五年期只有3亿募集资金，为什么会有这种情况出现？龙湖会找一个好的窗口来发熊猫债，怎么评判窗口好坏？内地abs市场，龙湖可有这方面的考虑？

赵轶：首先回顾整个发债过程，其中有个双向回拨机制。龙湖中期票据初始发行规模是10+10，即5年期、3年期各10亿元，但在发行过程中，监管机构赋予权利，根据市场双向流动去调整。目前国内债市整体行情一般，龙湖熊猫中期票据能发得出且成本可控，非常难能可贵。在银行间市场，只有真正优质的企业才有机会融资。关于接下来龙湖每次发行的额度不会太大，会陆陆续续把60亿的额度用完，有效期大概是两年，会给我们充裕的战略空间。

另外龙湖在国内的融资渠道，除了直接融资外，我们还强调开发贷融资，龙湖跟四大国有银行都有战略合作。所以龙湖不会过分依赖某个渠道，某个渠道好的时候，我们多用用。某个渠道遇到困难，或者遇到市场波动，我们就不去碰。

关于ABS本质上还是债务，所以龙湖可能会关注，但是我们会根据现有渠道做成本和收益的比较，做权衡。未来如果中国真正推出权益性的REITS，我们会考虑，用我们的商业资产去推动尝试，推动整个公司向前发展。

关于创新业务

现场提问：一线城市因为空气污染原因，很多刚毕业的学生可能会望而却步。比起之前，租住的需求会不会有下降？对于冠寓项目的前景会不会带来影响？

邵明晓：我们目前在成都和重庆冠寓开业量比较大，市场反映非常好，出租率非常高。接下来我们会在一线城市开，污染实际不是特别关键的因素，首先，北京一直在进行空气质量改善。第二，很多年轻人还是向往在一线城市工作，因为那里的机会包括收入、成长性都比较好，所以我们也非常看好这些高量级的城市。冠寓是龙湖的一个主航道业务，会持续深耕。

关于香港市场

现场提问：龙湖为什么选择合景泰富合作开发启德地块？这个项目的进展如何？

邵明晓：香港项目是战略性获取，因为龙湖看好大湾区，另外启德项目我们和合景泰富合作，合景泰富做产品品质我们非常认可，在北京我们就有合作，所以有这样的机缘，就拿了这个项目。

香港本身开发的流程跟内地完全不一样，这是一个非常成熟和专业的市场，因此这个项目我们不是特别着急，慢慢的理清，把定位做准，把品质做出来，稳扎稳打的去做。

现场提问：龙湖还会继续在香港拿地么？未来会不会也参与一些其他的项目？

邵明晓：我们看香港，更多是看整个大湾区未来的机会。我们判断在未来五到十年，大湾区将会成为中国经济重要的引擎，在全球范围内的影响力也会比较大。香港是大湾区非常核心的部分，所以我们认为是个合适机会，但是香港我们刚刚进入，不会一下就特别重仓，可能会逐渐地理解这个城市、理解客户，再把我们的产品开发出来，就像我们在深圳、广州的做法。至于大湾区的其他地方，我们会更加关注，也会增加一些布局。

关于合伙人

现场提问：合伙人制度作为激励的基金会多少？大概会占到多大的股份？

赵轶：合伙人计划，我们内部有一套评价体系，每年会根据公司的业绩，从归属于股东的核心利润中提取3-4%作为资金池，来激励合伙人，有可能是现金的方式，也有可能是股票的方式。

现场提问：龙湖在这个时间点，推出合伙人制度后的考虑是什么？为什么不做跟投，向一线人员做更多的倾斜？

吴亚军：合伙人制度就是一个分享机制。房地产是一个高资本门槛的操作，虽然跟投机制可以增加对操盘的项目经理、项目团队的约束和激励，但是对于整个公司来说，我们有一个口号叫“一个龙湖”，也就是对于其他人员，或者非项目操盘的人员，也需要全面的激励，所以我们采用现在的模式，而不是在项目层面跟投。

跟投的模式对于行业上行周期来讲，激励是很充分的，但是下行周期，对于职业经理人的保护却是不够的，所以我们没有用这个模式，这也是来自于我们对于行业的认知，以及龙湖自身的价值观。

同时，合伙人制度不局限在高管，也有一些不是高管层，而是在专业上有很多贡献的人。合伙人通过选举产生，我们设有门槛，加入龙湖要两年以上，所以有些新加入龙湖的高管，也没有资格加入。这套制度是基于未来的竞争力，为公司涵养人才考虑的，涵养的是具有企业家精神的人才，从现在来看，对公司的管理层还是实现了一个正向的激励。